2012复旦大学房地产研究中心企业所产学研高峰论坛

2012复旦大学房地产研究中心企业家理事会

第二次产学研论坛

福卡智库专业首席研究员、福卡经济预测研究所副所长何万篷

中国房地产数据研究院执行院长陈晟

金融基地公司总经理夏丹

金地集团董事长陈必安

复地集团总经理黄一珉

联东集团总经理刘璐

国盛集团资产管理中心主任张晓帆

星河湾集团副总裁田原

大华集团副总裁陈宁新城集团总裁吕小平

旭辉集团总经理张伟峰宝龙集团总经理罗俊章

上投集团董事长王卫平中锐集团副总裁毛恩

浦江智谷总经理宋毅刚泰集团副总经理方茜


主办单位
复旦大学房地产研究中心
中国房地产数据研究院
复旦大学房地产企业家理事会

承办单位
中国城市房地产指数系统
中国房地产数据研究院
上海金融产业服务基地管理公司

2012复旦大学房地产研究中心企业家理事会第二次产学研论坛现场


何万篷	陈晟	黄一珉	田原	张伟峰

王卫平	宋毅	吕小平	陈必安	夏丹

刘璐	张晓帆	方茜	罗俊章	毛恩

复旦大学房地产研究中心企业家理事会第二次产学研论坛于2012年7月27日在奉贤申隆生态园召开。此次论坛近距离的了解上海热点土地出让区域奉贤的规划，以及内部稀缺、官方不对外公示的土地出让资源，也是理事会上海区县行的第一站。论坛由陈晟院长主持会议，福卡智库研究员何万篷、部分理事会成员及奉贤区金融基地负责人会议出席会议。会上，大家踊跃发言，交流行业信息和工作心得。会议取得圆满成功。

复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛主旨发言

	中心城区学闸北，郊区学奉贤奉贤之所以值得学习，有其独特的亮点。奉贤区在上海各郊区的发展指标方面，固定资产投资增长财政收入增幅第一，固定资产投资增长第一。俞正声书记重视的发展区域有：大虹桥、浦东滨江、前滩、临港和迪士尼。上海的三大新城中，南桥新城是上海南部的发展中心，将带动周边区域的发展，今后定将成为又一个副中心，成为今后浦南地区政治、经济中心，未来“大南桥”区域的成型可望实现。将来，本区域作为上海金融产业后台服务中心，具备功能性和平台性，最终会成长为长三角南翼资本运营中心。
	调控不能“基本靠吼”，经济下行难下重手国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组将就限购、保障房、土地供应以及住房建设资金等问题展开督查。温总理坚持18亿亩耕地红线，态度很坚定。最近讲话指出，城镇化进程要与土地集约化使用相结合。耕地安全问题到底有没有？物业税会很快推进，城市住房信息联网工作实际已经完成。房产企业该如何应对呢？
	滨水而居的亲水平台 H-01、H-02地块位于申隆生态园整个核心区域的东北片，临水而建，沿着申隆湖东岸铺展。该地块形状狭长，绿地率35%，位于整个南区游龙戏水立意的龙身部分。沿河将建造欧式风格，融金融办公和商业为一体的亲水平台建筑。地块外圈规划修筑一条园区主干道，实施方案已经启动。
	金地需要多方寻机会金地一直都很着重住宅的开发，目前处于徘徊阶段，集团在战略上向寻找新的发展机会。想做一些新的如产业地产、养老地产等新形式的发展。目前金地在住宅开发方面明显感到困惑。目前有一块12万方的地，9家房地产企业都在跟进，说明现在大家都饥饿，没活干。我们希望找与地产有关的项目做，长三角周边都会有机会拓展的。
	复地期待多元化复地集团实施多元化战略较早，但园区建设，构思时间长，成功的较少。商业持有成功的案例也不多。产业地产更是要向其它同行学习，因为其选点有特殊性。旅游地产部分成功，希望能产业引导企业转型。Office park的开发，需要学习、积累、总结。现在拿地困难，企业的品质、产品之间的竞争非常厉害。
	联东的“多、快、好、省” 联东来上海时间不长，才1年2个月。前10年是产业地产发展非常宝贵的时期，而联东的精力却并不在此。后10年，市场不好，宏观经济目前处于下行状态。现在联东在全国的发展势头较好，做了很多成功的产品。总部基地建设积累了很多经验。联东总结的经验为“多、快、好、省”。
	国盛在找好项目国盛是上海市国资委下属的一个投资平台，也是市政府的产业支持平台。目前国资国企面临改革，上海创新驱动、转型发展任务很重。国盛面临产业转化的任务，如土地、工业园地，要解决如何开发，提升其价值的问题。
	现在囤地非好时机中国房地产发展有许多问题，企业战略、产品都很单一。当前的房地产市场是一个非完全竞争市场，企业不做定死，但做未必活。如何发展？现在拿地吗？但是现在拿地时机好吗？很难说。困惑。预测什么？全是赌。看不清形势，要赌。企业发展中，是战略重要还是机会重要？在中国抓机会重要。现在还不是抓机会的时候，应以大博大，稳健经营。转型很重要，但是如何转型？队伍？资源？现在做的东西都很专，未来圈地机会大，现在囤地是高压线。
	房地产市场真正的底还没有到我认为市场真正的底还没到，这个地将来一定是存量税、增量税来击穿。纽约房地产市场，中央公园房产，单套总价不超过3000万人民币，但是美国的物业税厉害，每月要交纳1000-4000美元的物业税。将来税收会打下房价。现在的底，是因为大家都认为国家的政策不再会继续恶化。估计今后的税收会征收。2017年前后，价格底部会有。在中国买地有三样好开发：住宅、写字楼和养老地产。不太看好产业地产、旅游地产，原因很简单。人不就是在办公室，后20年老死？
	多元化的企业刚泰实施的是多元化的发展战略。目前刚泰主营业务涉及三大板块：房地产、矿产和文化产业。文化产业的发展有近十年的经历，博物馆建设卓有成效，已经有十几个，近现代作品都有收藏。房地产这块主要在南汇有一个项目，是属于郊区大盘的那种。下半年上海的政策不太看好。我们在浙江台州有项目，上海的项目以刚需为主，台州属于改善性需求项目。在临港有产业地产、工业地产1000亩。我们的规划与政策存在冲突，且分歧越来越大。
	顺势而为我们在上海做office park是较早的，我们是属于花园式办公，节能环保。但中国房地产业尤其自身特色。我们总是顺势而为。2005-2006年，项目一期开盘，结果只有社会效益，没有经济效益。为什么？后来发现是匹配问题，70%出租，30%出售。我来以后做出调整，70%出售，30%出租，结果经济效益也上去了。交通便捷很重要，反之招商很困难。做产业地产，必须要选择交通条件好的地方，因为其中的从业人员对交通设施的依赖性很大。住宅特别是高档住宅，交通条件并不是一个约束因素，因为业主有能力解决。
	房地产本身就是金融的载体我们开发商业地产很早，上海第一个商业中心就是我们的作品。国企稳健但同时问题就是难有大的作为。目前我们的商业地产项目有两个，从销售情况来看，艺术家有鉴赏能力愿意买我们的产品，但他们缺乏购买的能力；老板们有能力购买却缺乏购买的意愿。市场有其自身的规律，八九年前拿的地，现在进入了收获的时节，收益颇丰。现在拿地风险大，操作性不强。房地产本身就是金融的一个载体。要做自己熟悉的，要做市场需要的，借智借力。
	细分行业，不依赖刚需行业需要细分，机会总会有的，但是否合适你需要掂量。有些企业在别人不做的项目上面坚持，成功很不简单。企业管理挺难的，产品系也要考虑。现在不敢拿地。6000元/亩的地，房价定在16000元/平方米，尚有10-15%的利润。但是一旦地价提高到6500乃至7000，就基本上没有什么利润了。不拿地就没活干，而拿地又不能草率。现在不能赌后市涨价。目前单纯鼓励刚需的做法，直接导致楼市产品品位下降，引发技术倒退。
	我们执着于商业地产十年前宝龙在厦门做商业地产，后来业务主要集中在二、三线城市。后来慢慢觉得有很多要素难以如愿获取。商业地产较新，人才十分缺乏。为了进一步发展壮大，我们整体搬迁到上海来。立足上海，借助上海的资金、商家、人才资源，希望企业做得更好更大。2010年扩张较快，主要集中在商业地产。但是大家都在做商业地产，拿地时拼价很厉害，他们没有考虑到后续的投入。我们因囿于经验，却不敢高价拿地。专做商业综合体，并作为核心业务。我们不会转向，而且全身心投入。业态、商家都要考虑周全，商业地产需要的资源很多。
	我们擅长教育地产政策与市场走势很重要。房地产有投资属性，目前中国的房地产还处于发展阶段，每年20亿的规模。10年来做过多种产品。体会是整个的房地产调控周期越来越短，但房地产开发周期本身较长。这对决策者们提出了很高的要求。住宅还是一个重要工作，可以参与保障房，技术含量不大，周期短，信托易，还有政府托底。