2012复旦大学房地产研究中心企业所产学研高峰论坛

2013复旦大学房地产研究中心企业家理事会

第五次产学研论坛

中国房地产数据研究院执行院长陈晟

杰盟—新加坡杰作总裁陈冰

天华设计常务副总经理刘磐

卓越设计执行董事卓执中

新城地产股份有限公司副董事长吕小平

上海三盛宏业投资集团总裁陈锡年

绿地集团总经理任虎上海复地集团副总经理田明

上海证大房产常务副总裁叶文斌亲和源股份副总裁华山

旭辉集团设计副总监甘来一家会总经理罗渊

宝龙集团产品研究部副总周建成银亿股份副总经理陈波

锦和投资市场拓展总监沙立松中润解放房产副总徐赛刚


主办单位
复旦大学房地产研究中心
中国房地产数据研究院
复旦大学房地产企业家理事会

支持单位
中国城市房地产指数系统
天下一家会馆

2013复旦大学房地产研究中心企业家理事会第五次产学研论坛现场


陈晟	陈冰	刘磐	卓执中	吕小平

陈锡年	任虎	叶文斌	田明	华山

甘来	罗渊	周建成	陈波	徐赛刚

2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显，重点城市新建住宅市场成交量达到近三年同期最高水平，其中11月单月创2010年调控以来最高水平，各类城市成交量均为2008年来第二高位。
复旦大学房地产研究中心企业家理事会第五次产学研论坛以当前最新的政策形势作为基础，以建筑规划设计作为契机，邀请理事会开发商和建筑规划设计专业委员会成员共同讨论建筑设计在房产开发中的附加价值。

复旦大学房地产研究中心企业家理事会产学研论坛主旨发言

	陈晟陈院长主持会议，并首先发表题为《中国城镇住房发展规划（2011-2015年）》、《长三角城市进入实证研究》的主题演讲。近期言论： http://news.china.com.cn/live/2013-03/31/content_19316323.htm http://www.dfdaily.com/html/113/2013/3/11/959146.shtml
	陈冰建筑设计的附加值与我们公司的原则一脉相承。给客户优秀设计，可以为建筑增值。优秀设计需要去实践、跟踪，我们与仁恒的合作印证了这一点：通过一个设计项目来阐述理念，在设计中提升产品附加值。产品一般不具有可复制性，因为各个项目的地价、造价、理念等等都有很大的不同，市场的营销对象也不同。产品的豪华未必就能提升其价值，关键在其内涵。
	刘磐我们是第一次参加这样的会议，很荣幸有机会与大家交流。如果有什么设计方面的需求，我们可以提供服务。天华自成立以来有较多的设计方面的成功案例，尤其在住宅设计方面经验很多，很愿意同大家分享。
	卓执中从华人的角度看中国市场，有三点我认为很重要：一是空气污染；二是水源污染；三是食品安全。目前国外数据显示，国内饮用水安全的区域只剩下10%，作为产品的设计师和规划师，提出建议以资改善，十分重要。社区空气好，将来绝对是一个很好的产品卖点，食品安全方面也可以通过提供有安全认证的食品供应解决这样的问题。这对于开发商而言，恐怕比精装修要管用。我们的经验是：企业做放心产品，对行业而言是有益的，产品还增加卖点。
	吕小平国内房地产市场中长期还是好的，但短期会有很多的波动，企业要积极应对。新一届政府的实质性施政纲领尚不得而知，真实的想法不清楚。是否用政治手段解决市场问题？决策意图不清楚。在中长期政策手段会渐渐由市场手段代替，不过，还要看宏观经济整体的运行情况。如果宏观经济运行状况比较好，则政府的调控之手就会重些，反之则会轻些。可见房地产市场调控与宏观经济运行休戚相关，要关注房地产市场未来走向，就要关注未来房地产调控政策，更要关注国内宏观经济运行情况。
	陈锡年十八大后，中央更加明确了法律和市场的重要性。“国五条”实施会伤害人民，20%的税率未必会实施。政策出台一般总是很匆忙，实际上这可能无法普遍实施。操作时会涉及到很多的历史遗留问题，这个税，中产、大众都不肯拿的。今天买房子或许不觉得怎么样，今后在卖房子的时候就有问题，这对后市的抑制很大。房产税试点，财政部自己都没有准备好。国外没有约束。扩大试点范围可能会是处于政治因素，真要实施，市场会有很大的变化。调控肯定要有，今后也会逐渐向市场手段转变。
	任虎绿地今年来的发展速度很快，去年实现了1050亿元的销售目标，今年要达到1500亿元。现在出了这个调控政策，我们的办法就是“下雨打伞，不下雨奔跑”。调控将会常态化，我们企业只能适应市场，顺应政策，努力存活。为了实现风险分散，我们努力开拓海外地产业务，作为有益的补充。城镇化可能会带来新的房地产需求，为了的方向要把握好，企业要抢占先机。空气会卖钱。相信有一天，新鲜的空气会卖钱。以前有谁能想到，饮用水能卖钱？现在已经很常见。今后，大城市周边的卫星城镇是一个很好的开拓地域。
	叶文斌证大属于中小企业，目前在国内14个城市布局，2002年正式转做商业地产项目，规模不大，但在区域有自己的影响力。根据各个市场特点，选择城市，营造商业广场，努力跟上时代步伐，吻合发展节奏。如网购、社区配套、电子商务等，80后、90后人群消费倾向的特点。创业与生活需求不太一样，未来的需求还在研究，虚拟与实体如何实现平衡？值得思考。但是两者终究不可能相互替代。引导未来需求，在商业地产方面应该能有大有作为。我们在江苏南通的项目就较成功，它与国家战略相一致，地价不高，且有较为良好的营销环境。
	田明住宅这块，如果这个20%的税率实施，对刚性置业者的需求不会有大的变化。整体的效应要从政府与市场各方面进行考察。目前CPI还在上升，中产阶级的钱怎么办？土地、人本、税收，样样都在不断上升，房价怎么会下降呢？货币发行还在继续，宽松货币政策导致了流动性泛滥，形成了巨大的堰塞湖。物价在上涨，房价还会上升。原来的人口红利，导致了房地产的黄金十年，目前还有白银十年。总体上房地产还有一个相对稳定发展期。国外一些地区，人口在下降，经济发展也缓慢，房地产市场才会萎靡。
	华山我们一直做养老地产的，已有5周年。政策方面，十八大后的本届政府比较务实，强调“把权力关进笼子里”。但在实施时候，恐怕还会存在较长的时滞。好多的时候，政策确定下来，细则出台与落实总要经过较长时期。房地产这方面的细则却下来较快，房地产调控比较急躁。关于养老，这比较复杂。保险养老其实是一个悖论，不切实际。未来的机会将会有很多。目前上海在临港专门出让1000亩土地用于养老基地的建设，70年产权。最近上海出台105号文件，并且每张床位政府补贴8万元。确实是一个利好消息。
	甘来作为民企，我们注重刚需产品，70%的精力放在这方面。不同的产品有不同的实现产权，产品溢价很重要，可以作为利润的补充。微型商住产品，15平方米，针对20多岁的年轻人，自住和投资都可以。充分考虑到这些人群需求的特殊性，不需要学校、医院的配套，但要有餐饮、娱乐，交通一定要方便。城镇化，引导人口的流动，产业支撑很重要。未来中国市场发展机会集中在两个核心区域，环保日益重要。这对房地产市场的影响不容忽视，未来节能减排的任务也要落实到房地产业上来，批量精装房屋一定会大力推广，5年内一定会实现。

	陈晟陈院长主持会议，并首先发表题为《中国城镇住房发展规划（2011-2015年）》、《长三角城市进入实证研究》的主题演讲。近期言论： http://news.china.com.cn/live/2013-03/31/content_19316323.htm http://www.dfdaily.com/html/113/2013/3/11/959146.shtml
	陈冰建筑设计的附加值与我们公司的原则一脉相承。给客户优秀设计，可以为建筑增值。优秀设计需要去实践、跟踪，我们与仁恒的合作印证了这一点：通过一个设计项目来阐述理念，在设计中提升产品附加值。产品一般不具有可复制性，因为各个项目的地价、造价、理念等等都有很大的不同，市场的营销对象也不同。产品的豪华未必就能提升其价值，关键在其内涵。
	刘磐我们是第一次参加这样的会议，很荣幸有机会与大家交流。如果有什么设计方面的需求，我们可以提供服务。天华自成立以来有较多的设计方面的成功案例，尤其在住宅设计方面经验很多，很愿意同大家分享。
	卓执中从华人的角度看中国市场，有三点我认为很重要：一是空气污染；二是水源污染；三是食品安全。目前国外数据显示，国内饮用水安全的区域只剩下10%，作为产品的设计师和规划师，提出建议以资改善，十分重要。社区空气好，将来绝对是一个很好的产品卖点，食品安全方面也可以通过提供有安全认证的食品供应解决这样的问题。这对于开发商而言，恐怕比精装修要管用。我们的经验是：企业做放心产品，对行业而言是有益的，产品还增加卖点。
	吕小平国内房地产市场中长期还是好的，但短期会有很多的波动，企业要积极应对。新一届政府的实质性施政纲领尚不得而知，真实的想法不清楚。是否用政治手段解决市场问题？决策意图不清楚。在中长期政策手段会渐渐由市场手段代替，不过，还要看宏观经济整体的运行情况。如果宏观经济运行状况比较好，则政府的调控之手就会重些，反之则会轻些。可见房地产市场调控与宏观经济运行休戚相关，要关注房地产市场未来走向，就要关注未来房地产调控政策，更要关注国内宏观经济运行情况。
	陈锡年十八大后，中央更加明确了法律和市场的重要性。“国五条”实施会伤害人民，20%的税率未必会实施。政策出台一般总是很匆忙，实际上这可能无法普遍实施。操作时会涉及到很多的历史遗留问题，这个税，中产、大众都不肯拿的。今天买房子或许不觉得怎么样，今后在卖房子的时候就有问题，这对后市的抑制很大。房产税试点，财政部自己都没有准备好。国外没有约束。扩大试点范围可能会是处于政治因素，真要实施，市场会有很大的变化。调控肯定要有，今后也会逐渐向市场手段转变。
	任虎绿地今年来的发展速度很快，去年实现了1050亿元的销售目标，今年要达到1500亿元。现在出了这个调控政策，我们的办法就是“下雨打伞，不下雨奔跑”。调控将会常态化，我们企业只能适应市场，顺应政策，努力存活。为了实现风险分散，我们努力开拓海外地产业务，作为有益的补充。城镇化可能会带来新的房地产需求，为了的方向要把握好，企业要抢占先机。空气会卖钱。相信有一天，新鲜的空气会卖钱。以前有谁能想到，饮用水能卖钱？现在已经很常见。今后，大城市周边的卫星城镇是一个很好的开拓地域。
	叶文斌证大属于中小企业，目前在国内14个城市布局，2002年正式转做商业地产项目，规模不大，但在区域有自己的影响力。根据各个市场特点，选择城市，营造商业广场，努力跟上时代步伐，吻合发展节奏。如网购、社区配套、电子商务等，80后、90后人群消费倾向的特点。创业与生活需求不太一样，未来的需求还在研究，虚拟与实体如何实现平衡？值得思考。但是两者终究不可能相互替代。引导未来需求，在商业地产方面应该能有大有作为。我们在江苏南通的项目就较成功，它与国家战略相一致，地价不高，且有较为良好的营销环境。
	田明住宅这块，如果这个20%的税率实施，对刚性置业者的需求不会有大的变化。整体的效应要从政府与市场各方面进行考察。目前CPI还在上升，中产阶级的钱怎么办？土地、人本、税收，样样都在不断上升，房价怎么会下降呢？货币发行还在继续，宽松货币政策导致了流动性泛滥，形成了巨大的堰塞湖。物价在上涨，房价还会上升。原来的人口红利，导致了房地产的黄金十年，目前还有白银十年。总体上房地产还有一个相对稳定发展期。国外一些地区，人口在下降，经济发展也缓慢，房地产市场才会萎靡。
	华山我们一直做养老地产的，已有5周年。政策方面，十八大后的本届政府比较务实，强调“把权力关进笼子里”。但在实施时候，恐怕还会存在较长的时滞。好多的时候，政策确定下来，细则出台与落实总要经过较长时期。房地产这方面的细则却下来较快，房地产调控比较急躁。关于养老，这比较复杂。保险养老其实是一个悖论，不切实际。未来的机会将会有很多。目前上海在临港专门出让1000亩土地用于养老基地的建设，70年产权。最近上海出台105号文件，并且每张床位政府补贴8万元。确实是一个利好消息。
	甘来作为民企，我们注重刚需产品，70%的精力放在这方面。不同的产品有不同的实现产权，产品溢价很重要，可以作为利润的补充。微型商住产品，15平方米，针对20多岁的年轻人，自住和投资都可以。充分考虑到这些人群需求的特殊性，不需要学校、医院的配套，但要有餐饮、娱乐，交通一定要方便。城镇化，引导人口的流动，产业支撑很重要。未来中国市场发展机会集中在两个核心区域，环保日益重要。这对房地产市场的影响不容忽视，未来节能减排的任务也要落实到房地产业上来，批量精装房屋一定会大力推广，5年内一定会实现。