主持人：谢谢陈院长的精彩致辞，即将进行的是第一轮新型城镇化的讨论，这一轮的讨论主持人还是陈院长，我们把时间和舞台交给各位嘉宾，你们将会有60分钟的与会时间。有请各位嘉宾上台。
陈晟：为什么第二次要上台呢？因为这场的嘉宾很重要，我发现，我一定要启发他们，让他们说的透彻一点，有请几位嘉宾，一位是金地集团陈必安总，还有请侯总，缪总，陈总。
抓紧时间，我知道陈总等一下有事情。
今天这场，我们经常在考虑，房地产是不是进入了下半场？郁亮说：白银十年。我觉得白银十年的局面还会变化，我们的研究称之为“翡翠十年”，我为什么说翡翠十年，我在很多场合在说，实际上三个行业，一个是我们现在选择城市，就像赌石一样，选错地方选错板块，就像选鄂尔多斯跟选上海，两回事，赌石翡翠十年。第二个是我们要雕琢，地块拿了之后，我们靠产业雕琢还是办公楼雕琢，还是什么产品，玉要雕的。第三点是指玉是养人的，人要养玉的。房地产要运营，可能有商场运营，最近“彩生活”在做社区运营，运营包括产业运营也很关键，这点来说我们今天的主题想围绕着我们原来的开发商，现在在城镇化的体系下，我们开始有一些新的思考是什么？有一些新的琢磨是什么？这是要思考的。
还有康红恩，涉及到第三产业旅游的，今天请到的是陈必安是开发的，缪凯是设计到产业运营的，康总涉及第三产业旅游。侯总是上海旧城改造，包括上海的城镇化。有请陈总先聊聊这个话题。
陈必安：我先讲，首先我们所有人，在座的朋友都是房地产行业的从业人员多一些，这是一道思考的问题，应当说我们思考在下一个白银时代，我们房地产布局的问题。我们都知道房地产非常难做，没法做，越做越窄。一线城市，北上广深都想倒逼，要么拼价格，到三四线城市东西有限，布局有限，不知道怎么做。
所以，后边的十年，我们如何去布局，如何去抓住这个机会。我们一定要跟着这个时代的城镇化。
当然城镇化的话题很大，也可能不是十年能够完成，我们现在是53%的城镇化率，到百分之七十几以后还有第二轮，在这个时候机会抓住机遇非常重要。我们只有根据这个时代的脉动，房地产去走，否则以后没法做。如何去做呢？我因为知道陈院长在这方面思考了非常非常多，我之前跟陈院长交流多次，他的报告非常科学，非常缜密。当然我是跟陈院长做了一些房地产基础的研究，报告我经常在我的台面上发来了，就看看。非常非常科学的数据。
现在房地产企业最多的布局就是万科，万科是50多个城市60个城市不到，我们金地集团现在是27个城市，我们在全国600多个城市里面，你们是研究100个城市，实际上我们如何选择以后的适合于每个企业的，有些城市可能是适合于这个企业做，另外的城市是适合这个企业，因为虽然这个城市是在中国，我们的模型，陈院长设计一些模型，可能都是适应于不同的城市，但每个城市的特点都不一样，有的企业适合于进去这个城市，有的企业是不适合进去这个城市。首先房地产企业一定要找到适合于你自己进入的城市。
进入这个城市之后，我想这里面非常重要的就是进入行业，因为进入一个城市经营这个行业的资金量蛮大的，最主要是一定要把房地产与金融高度结合在一起。我们要把这个城市的经营和它作为一个金融产品来看待。实际上我经常和他们说，不是去了这个城市以后房子怎么做，你要倒过来，因为你进入了城市，不是两个亿，十个亿完成的，有可能是100亿，200亿才能进入到整个城市某个板块，才能实实在在做好。
这个时候我就认为你可能要从这个层面做到与金融结合在一起。你要跟城市结合在一起，这样才可以把握整个城镇化的进程，才能把这个城市的房地产做起来。如果你想从产品的层面来做，如果看做是产品的利息和工具，肯定不行。我觉得这个是前置。作为金融产品来思考。只要这方面做好了，因为房地产实际上在一些其他的领域，从来都是作为金融产品，又会作为理财产品。
在座的等一下还会有金融的同仁，我希望也为我们的工作做出支持。
金地也是在做这方面的一些研究，在这当中思考的还是蛮多的。我们现在经营的是27个城市，我们会在总的盘子里面选择十家城市，我们想跟我们总的资产规模同步进入。进入的同时我们会找一些城市做深耕。
当然新型城镇化的模型怎么走，这个问题实际上我们现在在探索。作为一个自然的力量，大家都肯定是往大城市在继续。这个不是你所能抗拒的力量，我们上海一二十年过来，为什么北京越来越大，上海越来越大，有的城市越来越大，它是自然的力量在推进。我们现在新型城镇化就是助力城镇化，助力城镇化就是三四线城市的城镇化，而跟大型城市的城镇化是有适当的限制和控制，特大城市是限制。
这样的话，我们开发商就只有能在三四线城市才会造房子，二三四线城市又不是我们房地产企业需要进去，至少目前来看，因为东西有限。未来的东西是不是有限，未来的城镇化政府推动的力度，可能会改变这个供求关系。
现在是一个自然的力量肯定是有限的，如果政府的力量推动的时候，某个城市的城镇化就会好，一般一个地级市会有15万的人口，比如说常州扬州，包括三四百万也会有。如何把这个城市，纯粹就是四五十万人，但它旁边有一些县级市，如果把这些城市吸引进来，它的整个量就是三四百万人口，这种三四百万人口要就地城镇化，政府力量的推动，它的需求量就大，这种时候我们主要是要做调整。就要思考在这种关系下如何去做。
我们现在在这方面正在做多方面尝试，金地进入到31个城市，量还不是很大。我们看看能不能找找这样的发展机会。
陈晟：谢谢陈总，实际上金地已经在做一些很好的实践了，可能包括他们涉及到产业，跟体育类的产业，包括互联的产业，陈总比较保守，不说。实际上我们最近各种会议大家都强调低调。下面我请的缪凯总，假设有媒体朋友的话也得要低调，缪凯是博士学者的身份来讲城镇化推进的，苏州高新的，有很好的经验，我们报的时候一定要经过我们审核，他就会讲很多，否则他就会讲官话，就听不到真知灼见，为了这个东西，说心里话，老总低调很多，今天很多老总都说我会来，但不允许报我的名字，比如说中南的陈总在那儿，包括江苏新城的老总都在，都很低调，媒体朋友也要有个好习惯，让专家讲好的东西，我们报的时候，要比较妥善的报。