阳侃：首先我对陈院长能够以研究院的力量去参与国家战略性的问题，做这么多工作，表示敬佩，表示感谢。
我今天跟大家分享三个观点，一个问题。我们开发商现在拿地，因为土地的稀缺，整个从环线内的地，你会拿到环线外，再拿到郊环线外再到两个城市之间，当土地拿到郊环线外以及两个城市之间，已经就跟新型城镇化的结合了。在这里我谈三个观点。
第一个观点就是产业的观点，因为我作为开发商的角度，经过这么多年的实践，我认为新型城镇化，千万不能工业化。如果是工业化的话，我们的新的城镇化一定会是失败的。在新的城镇化里面，它应该形成的主要产业，我认为应该是三产，可以结合一部分的一产。
我认为三产应该是新城镇化里面的龙头产业，结合一产。如果一个地区因为政府的导向，把一些主要的工业挪到一个新的片区，去做。那这个片区，也应该充分考虑它未来跟三产的结合。它才能够变成一个新型的城镇。
第二个看法，我认为新型城镇化它未来出现的主要地方在哪里？我认为出现在大型城市，我们说的特大型城市，或者核心城市，只有这些城市，可能率先支持它周边的片区，来实现新型城镇化，这也就是我认为三产应该是新型城镇化里面着重应该考虑的一个产业。当然作为一产我觉得应该也加入进来。
但我想谈一个问题是什么？现在我们国家不同地区在进行导入新兴产业，进行城镇化的时候，还是出现了产业用地，开发用地，它混合处理的现象。这是我非常担忧的一点，我当然非常理解，就是说我们要引进一个产业，我们都应该为这个产业给它更多的优惠。给它更多的支持。让这个产业能够健康的发展起来。无论我觉得给予土地方面的优惠，财政方面的优惠，和税收方面的优惠，我认为都是应该的。
但如果在这个新的区域把产业用地和开发用地放在一起。有可能这个城镇化最终因为过渡产业化，不可能做到城镇化，或者过渡的商业开发，造成它没法产业化。
因为我要谈的第三个观点，我认为未来中国城镇化里面核心的主体还是人，必须导入一部分人进去，这些人是什么？因为我这么多年的实践，我发现这类人是两类人，一类人我认为是初期的中产阶级，这是我的看法，也许不够客观，但我真心认为是初期的中产阶级，是未来城镇化导入进去的人的一个主体。然后就是被城镇化的农民。这两类是未来城镇化所形成的人群主体。这个所形成的人群主体要住在新的城镇里面，让他感到快乐，我觉得解决三个问题。
第一个问题他到核心城市，到旁边的大城市，他的效率是不慢的。就是他跟城市对接的通道性要好。这是第一个问题要解决。这是必须要有一定的高度才能够做到的，以及现在的产业高度，我应该是政府高度和开发规划角度上共同审视这个问题，通达性不低，不一定最好，但一定通达性不低。
第二个这个城市要比生活在CBD的人更幸福的话，生活在这里的人要比别的地方更慢。就是生活在新的城镇里面的人，他觉得我是一个初进的中产阶级，但我比生活在城市里的城市化的中产阶级，跟比我更高层的人，我觉得生活比他幸福，那这个城镇要具备什么特点，要具备所有的交通通达性是最好的，比如说它的步行通道最便捷，自行车道最发达，它的跑步道是最好的，它的残疾人的外出是最方便的，我们一定要给这样的城市真正回归到中产阶级最真实的生活，最朴素生活的那种优势，这种优势一旦形成了，我认为中国的城镇化就能够获得巨大的成规。
第三个要解决这个城镇化的问题是什么？要解决的城镇化第三个，就是说要回归到人际交往。我们中国的人际交往现在已经是越来越差了。因为我们大部分的开发商都会把我的小区建的很好，会把小区里面的景观跟会所建的很好，但我们发现一个很大的问题，我们小区跟小区之间，没有任何真正意义的交流场所，这些跳舞的大妈，广场的大妈跑的是市政的场所里面，以及在核心城的街道里面，我觉得我们去看，很多非常好的这种发达国家里面，在社区跟社区之间，会形成非常好的运动场所，社区之间的活动场所，这种场所能够把我们真正回归到几百年或者几千年，中国村落之间的、族群之间的这样一种开放性交换的场所，一旦这种场所能够在新型城镇化里面实现的话。那我觉得这些城市不一定要求比核心城市最繁华，最热闹，但它一定有最幸福最舒适的东西，我们的城镇化一定能成功，现在在大东京周边能够找到很多这样的社区，我们从纽约西片区往外走能够找到很多这样的社区。大伦敦往外走也能找到这样的社区。我觉得中国的城镇化要做好，不能过渡把产业用地和开发用地，过于混为一体来处理。可以在这边考虑产业的一些优惠，也许这里面嘉宾里面会有不同的观点，但中国政府一定要注意到这点，如果不能够把新型城镇化里面真正的生活内涵和价值，突出在老的城区里面的优势，中国的城镇化是没有出路的。今天我不是站在开发商的角度里以来说，我是站在开发商角度来真诚合大家交换一下观点。
龙江：非常感谢，这就是我们开发商的责任，很多媒体经常曝开发商这样那样，实际上中国的开发商，尤其是一线开发商都是非常负有责任的。刚刚的问题提的很好，正如王主任研究一样，现在地方上研究很多措施很多方式，也有可能是在实践，但中央没有变现，中央没有拿出适合于不同地方的不同版本实践，现在还没有，我们还在探索，我们非常感谢，在上海中国新型城镇化研究课题组联席组长蔡主任，还有感谢中国房地产数据研究院陈院长，我觉得这个活动要在上海搞，要在北京搞，要在全国各地更多城市搞，让更多的城市好好研究怎么样进行中国的城镇化，因为城镇化路很长，任务很艰巨。我们在路上。