第二届“公共住房的未来”国际研讨会

上海住房保障和房屋管理局局长刘海生

各位嘉宾，上午好！很高兴借此论坛我把上海住房保障体系探索及研究做个介绍。

　　随着住房制度改革的不断深入，上海探索了分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，并且在住房保障制度方面逐步完善，保障性住房的建设力度也在不断加大，住房保障的覆盖面也在不断扩大，住房困难群众的居住问题正在得到缓解。

　　第一个大方面关于大力构建“四位一体”租售并举的住房保障体系。我们力求通过制度建设，统筹安排，分类解决城市居民的城市困难问题，自2000年前上海实施了廉租房制度以来，公布了很多规范文件，形成了廉租房、共有产权房及经济适用房，其中对城市户籍中低收入家庭分别实施了廉租房和共有产权保障房制度，为存在阶段性居住困难的青年职工和青年人才主要提供公共租赁住房，同时借着上海旧城区的改造事实动迁安置房。到目前为止，上海已经制定并出台相关配套文件80多件，基本覆盖了土地供应、开发建设、申请审核、配租配售、财税金融等各个阶段，初步形成了较为完整的住房保障建设体系，使各类需要保障的住房困难家庭可以进入对应的渠道，逐步解决居住困难。

　　主要做法有这么几个方面，一是廉租房制度覆盖面基本实现利“应保尽保”。自2000年廉租房制度设计之初，我们提出把居住困难和收入困难作为住房保障选入条件作为一体化研究，对住房保障体系进行双困选择标准，制度实施以后根据财政能力和居民的要求不断实施调整和审核标准，把保障范围从住房困难的最低收入家庭拓展到低收入家庭，以货币租金补贴方式为主，实物配租为辅，稳步扩大了廉租房的供应面。

　　第二个做法建立可持续发展的共有产权保障房制度，也就是我们国家的经济适用房制度。09年6月我们在充分借鉴外省市经验，广泛征求社会各方面的意见基础上探索建立符合上海实际的共有产权保障房制度。其主要特征一是保障范围更加广泛，把保障范围扩大到本市城镇住房困难的中低收入家庭。二是实行了共有产权机制，通过售房合同的事先约定，按出资比例享有产权份额，在购房人居住期间政府让步名下的使用权，购房人五年后按规定可以上市转让，如果上市转让以住房保障机构以及各自的产权份额分配转房收入。我们试图通过自主设计，既解决中低收入家庭在市场上住房消费支付能力不足的问题，又解决当前阶段性保障和未来上市收益分配的有效衔接与公平性问题。

　　三是集中建设与分散配建相结合的建设机制。在中心城区周边集中新建一批共有产权保障房。新出让的商品住房建设用地按照不低于5%的比例进行配建。

　　四是坚持分配公平，通过过程透明，对于住房保障申请家庭实行街道和区两级审核，两级公示制度。分配过程采取现场操作、网络直播、媒体参与，做到信息公开，还邀请了社会代表、公正机构全过程监督见证。经过09年的试点完善，2010年下半年起共有产权保障房制度已经在全市所有区县铺开，目前已经开展了三批受理工作。根据统计部门年初的抽样调查，受访居民中约有70%认可我们的制度设计情况。第三个措施就是探索符合特大城市特点的公共租赁住房制度。引进人才、外来从业人员已成为上海常住人口的重要组成部分，是城市发展的重要动力，有效解决这部分人群的阶段性居住困难是上海倡导公共、包容、价值取向的具体体现。2009年8月我们研究制定优惠政策，鼓励产业园区单位在自用土地上建立职工宿舍和人才公寓。将住房保障覆盖面从户籍人口扩大到有稳定工作的城市常住人口，实现了对住房困难对象的全覆盖。二是采取了政府支持，市场运作的管理模式。政府通过投入部分资本金，基于土地、税收、公共事业收费优惠等方式支持发展一批公共租赁住房专业运营机构，运用市场机制投资建设进行管理。三是只租不售，实现有限期租赁。四是租赁价格低于市场租金，既体现公益性，又保证可持续性。五是多渠道筹措房源，在上海土地资源特别紧缺的条件下，千方百计通过新建、配建、改建、收购、代理经租等多渠道在交通、生活方便的区域筹措房源，在各自区域内发挥了积极作用，有效缓解了部分来沪务工人员和引进人才的住房困难。面对全社会公开受理、申请工作，已经有一批青年职工和引进人才入住，社会效益初步显现。

　　四，推进动迁安置住房建设和供应。上海还处于发展过程中，还有不少市民居住在旧城区中，同样需要改善条件，因此大力推进旧城区改造同样是我们有效改善广大市民群众居住条件的重要途径，也是上海住房保障工作的重要组成部分。上海自2002年启动建设动迁安置房，有政府提供优惠政策，限定价格，定向供应旧城区改造和市区重大动迁工作，通过提供合适的实物房源，有数十万家庭的住房得到了改善。

　　探索科学长效的住房保障运行管理机制。一建立住房保障准入标准的动态调整机制，根据住房保障对象的基本居住需求，住房消费支付能力以及房源供应条件等因素。一般按照统计部门公布上年度城镇居民年均可支配收入，通过系数调整，确定当年度住房保障家庭收入的可分配标准，其中廉租房申请家庭调整系数控制在0.6左右，据测算可以基本覆盖住房困难，但没有住房消费能力的低收入家庭。共有产权保障房的家庭系数控制在1.5左右，除了本市户籍中低收入困难收入家庭已经把取得户籍的引进人才、青年职工等均纳入了政策覆盖范围。

　　二建立以信息化手段为依托的经济和住房状况核对机制。住房保障准入条件的核查是实施住房保障制度的基础，为保证住房保障资源分配的公平公正，本市坚持申请对象如实申报，社会公共参与监督相结合的申请准入机制，并建立了以信息化手段为依托的居民住房状况经济状况核对机制，申请家庭的住房状况主要通过全市房地产交易登记系统和共有住房数据库系统进行核查，申请家庭的经济状况主要通过民政、人保、税务、公安、交通、银行、证监等部门信息综合对比核查。

　　三创新保障性住房后售后管理机制。加强对保障性住房租后售后管理也是确保社会资源合法使用，维护社会公平的重要内容，上海在实践中积极探索初步构建保障房租后售后的综合兼管方式，努力发挥物业企业、居委会、房管办事处等社区内机构属地管理的作用和优势，将租后管理纳入社区综合管理的范畴。在售后管理方面主要是在房地产权证上进行注记，锁定权利周期，限制交易，确保按规定使用和转让房屋。同时还采取了申请人承诺和合同约束等措施，引入诚信制度和市场规则，公共防止社会资源的流失。

　　第三步进一步推动住房保障体系深化发展，我们在工作推进过程中也遇到一些问题，直接影响到住房保障的实施效果和长远发展。突出表现在住房保障对象对保障性住房的期望与实际可供房源的差距，主要因素是受到可用土地资源的限制，新建的保障房住房离中心城区逐渐偏远，同时土地成本及需要配套建设的市政工程量增加，保障性住房建设成本逐渐上升，住房保障对象入住后的交通出行等生活成本也会上升。因此我们考虑以住房保障对象需求为导向，从房源建设的供应政策两方面着手，着力扩大住房保障覆盖面，加快实施中低收入的发展目标。

　　具体做法一是优化保障性住房的供应结构。进一步优化保障性住房在本市中心城区周边的建设选址，促进大型居住社区在本市区域内的合理布局，重点关注就业和交通问题，同时加快推进大型居住社区的市政设施、共建项目配套建设，解决就学、就医等需要，促进新社区尽快成熟。

　　第二进一步完善住房保障政策，认真总结和反思现有的住房保障操作中听到的建议，进一步完善目前供给政策，为体现更人性化政策，重点关注享受不到廉租房政策又无力购买共有产权保障房的家庭以及家庭中含有两代的家庭考虑居住的需求，研究住房面积核查新政策，对特殊家庭研究放宽供应标准，可以购买大一点的房型，努力使购房保障政策更人性化。

　　三着力提高保障性住房社区管理水平。加强和创新保障性住房的社区管理，加大财政投入和政策支持力度，加大社区管理资源配置，提高公共服务和物业管理水平。

　　女士们，先生们，上海作为常住人口超过2300万的特大型城市，土地资源非常紧缺，限制人口规模，特别是外来常住人口还在持续高速增长，面临的住房问题压力不小，我们需要学习和借鉴世界各国大城市在公共租赁住房、公共住房政策和执行上的经验，参加本次论坛都是我们国际、国内公共住房政策研究领域的专家，我们希望能够加强彼此间的交流，进一步推进和完善我们上海的住房保障体系，使公共住房政策在民生保障、社会管理和城市发展上发挥更加积极的作用。

　　谢谢大家！