2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

关于房地产政策的几个观点

以下是复旦大学房地产研究中心主任尹伯成发表演讲实录:

刚才院长做了简短清楚的，从国际到国内，从整体到行业的描述，我觉得分析很到位。我们分析这个行业，我认为离不开宏观，离不开总体。我下面简单讲讲这个行业的问题，讲四点意见。

第一、当前楼市调控的特点，态度非常坚决，从最近温家宝开的国务院常务工作会议又特别强调，楼市调控还是老样子，不错。第二、目标非常明确。他过去讲过了房价要有合理的回归，使这个行业要健康发展，过去没有这样提过。第三、手段非常严厉，其中最严厉的就是限购，我认为限购总有一天要结束的。在这样的情况下，我们现在市场是怎样的呢？根据我的观察有这么几个特点。

一个是成交量上不去。现在要房的没有钱买不起，有钱的想要买的买不成。虽然成交量3月份有一个小小的反弹，总体来说还没有明显上去。第二、房价下不来。刚刚我们院长讲了，郊区、外环还是有比较大的松动，我们中心松动不大，整体上来说没有明显的下来。这个原因是多方面的，一个重要的原因是和企业开发成本有关。我们院长讲了，如果拿地比较早的，现在下来一点，利润空间还有。如果09、10年拿的地，那成本就非常高，价格下来他显然就得亏。

目前我们企业开盘的积极性不高，供给量也比较萎缩，拿地的积极性也不高。我们这个行业辐射到上下游产业，我们院长分析得很清楚了，比我们预料的还要困难一些。从6月份希腊要开始选了，如果退出欧元区的话冲击会更大。

政策的预期会怎么样，当然我们只是一种猜想。我个人看法，中国的楼市调控宏观政策暂时不会松动，至少“十八大”以前不会松动，还会延续一段时间。但是地方的微调还是有空间的。我觉得地方财政的微调，关于什么叫普通商品房和非普通商品房，因为涉及到税费的标准，我们做了一些改变。所以微调还是有空间的，我觉得凡是刺激投资性需求的，这个微调肯定会叫停。但是支持消改善性需求肯定有空间。长期来看政策，我赞成院长讲的，我们还是要靠制度调整。现在行政命令限购总归不是一个办法，还是需要用市场经济，直接到房产税。今年年初，国家税务总局到上海开了座谈会，房产税将来肯定是要推的，现在只是一个时间问题。用房产税逐步替代限购，我估计是一个方向。房地产出台是一个时间问题，这样限购就逐步取消了。

最后一点是市场预期。我个人觉得房价还会有一个结构性的调整。作为结构性调整，不是大幅度的调整，但是地段和各种档次的房子有一个结构性的调整。我觉得主要是边远地区的房价调整远远大于中心城区的房价。我边远地区的房价涨的快了一些，在伦敦的中心城区是边远地区房价的30倍，我们没有这样。

另外结构性调整会逐渐恢复，我认为成交量会逐渐上去。我还是相信，没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。价格有一点点调整，调整到了购房者刚性需求、改善性需求的心理价位和经济价位的时候，成交量就会上去，但是这个过程是慢慢逐步的上去。我们市委主要领导口头说我们上海要创新驱动、转型发展。我觉得这个行业确实也需要一个转型发展，我们发展的目标以及我们需求的结构，我们供应的结构，我们这个行业运作的平台都有比较明显的变化。

我们刚刚院长讲了，从中国的实际情况来看，我们房地产行业前途还是很光明的，尽管道路是曲折的，目前是有困难的，将来还是很光明的。我个人感觉房地产企业过去为整个中国经济和上海经济发展做出了重大贡献，今后还会继续做出重大的贡献。今天我们也请了上海行业专家，包括对于行业有看法和实际经验的企业家，会有一个很好的探讨。

谢谢！

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