2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

产学研结合下的房企新选择

以下是中国房地产数据研究院执行院长陈晟发表演讲实录:

非常感谢袁院长的讲话，包括我们尹伯成教授的讲话。我在行业里面有16年了，一直有一个梦想，我一直觉得政府的那些官员水平也挺高的，但是挺无奈的。我们的高校研究学者也很高的，但是有时候和实际结合也有一些障碍。我们在座的企业各位老总，我和他交流很多，因为十多年和全国各地的开发商交流，发现他们的水平也挺高的，但是他们有时候也很无奈。我们这个梦就是真正把产学研连在一起的工作。因为现在有一些特殊的原因，包括中房协和研究会市场政策的工作正在参与，另外非常高兴的和德高望重的尹伯成教授一起合作房地产方面的研究。这里面的研究有很多部分将是来自于市场的数据，以及学术的理论框架和模型。假设政府的手乱摸的话，我们告诉他不能这样摸，我有一组数据模型告诉你，你这样摸了结果是什么，这是我们研究最重要的意义。尹老师这方面的研究非常资深，大家知道很多经济学的教材是尹老师编的，我非常开心能够和尹老师做相关的合作。

我今天主题讲的话题是产学研，具体围绕着产业、学界和研究各应该做一些什么相关工作。大家都在等待一个信号，就是我们所说的政策信号。很多人都在想李克强总理上来以后我们的政策会不会变。我觉得有一个概念一直在想，我们的江泽民同志和邓小平同志把整个国家经济或者国家发展从稳定的状态，当时大家穿的衣服都是一样，拿着粮票，那是一种非常均衡的状态拉到了非均衡状态，所以有的人很富，有的人很穷，我们东部发展很好，中国成为了经济体的第二位。但是，现在我们的政府要做的，甚至我相信下一届政府要做的就是要把非均衡状态逐步的恢复到均衡状态，也就是说和谐发展，强调民生。其中有一个很重要的就是如何使得贫富差距缩小。我觉得刚刚袁院长讲的东西非常好，对于我有一个很重要的启发。我们现在给农民再多的补贴，再免税有什么用？因为我们在财富上面的掠夺是不公平的。还有一个重要的点，我觉得未来还会坚持这个方向，我们探讨研究时候说的，1949年，我们农民为了国家的独立牺牲了生命，农民贡献了30年，49年到79年，我们是集体劳作，获得他的作物，说心里话又贡献了30年。79年到现在再有30年，我们15万一亩收了农民的地，转手300万一亩卖给了开发商，这个土地的溢价依然被分配的不合理。真正农民分配不合理的事情只能干多少年？按照历史的规律只能干一百年。所以我们已经干了90年，我相信未来的政府一定会强调和谐民生，包括强化我们的住宅使用价值。我相信下一届政府对于这一块的政策是不会变的。

产学研无外乎这几个部分，分享一下我们做的研究。首先产学研不是一个概念，实践经验，理论模型和论证的角度是我们必须要做的一个事情。比如说万科有企业需求，复旦有学术结论，我们有数据的研究整合，这是我们把企业面临的发展问题，学术要解决的问题，专业研究机构可以迎合需求的问题进行了转化和解决。

必然企业有天然的政策敏感性，学术有客观的论证分析，等一下我举几个例子，这都是我们学术的贡献，这对于我们开发商有前瞻性的指导。另外我们对长期的跟踪监测对于未来的趋势进行预判。未来的房地产业中长期发展动态模型，我们要明确的告诉大家销售量是多少，价格增长多少，跌多少。我们曾经在年初做了一个报告，当时就说房地产的投资增速可能在全年16-20%，个别月份可能出现负增长，现在单月已经到了10%以下。我们过去30年以投资拉动的，以8为开头的GDP增速将会过渡到未来的20年或者30年，将低于8%，甚至7.5%为代表的GDP的增速，当然那是以消费为拉动。这是我们通过各种模块，将近70多个模型，大概7个模块做的。

我们对于房地产顶层设计非常的可惜，钢铁行业有顶层设计的产业政策，汽车行业有产业政策，中国房地产业总的市值将近90万亿，是我们GDP的3倍的行业竟然没有产业政策。顶层设计有没有？说心里话没有。我们内部知道，房地产的政策建设部管不了，国土资源部关不了，可能是国务院政研室的领导在管但是力量有限。我们未来有关房地产顶层设计一定要做。

我们研究了几个方向。投资属性和民生属性的转化问题。建筑减排、节能发展也是一个重点。持有功能向使用价值转换，这是一个强调的点。然后融资体系到底要多少钱给他多少钱，70%来自银行还是基金，这件事情一定解决。到底有多多少少开发商参与，包括我们房地产行业到底是不是支柱产业。城市化进程50-70%之间一定是支柱产业，到了80%是不是，我们建议把房地产和隧道桥梁，交通这块并在一起，大建筑行业作为支柱产业，世界都这样，也没有这种矛盾了。

还有我们哪些区域优先发展，哪些区域进行结构重新布局的问题。我们市中心地段还是很好，甚至三四线不好，这是错的，未来我们人口主要往这些方面涌，我们限制它是对还是错。

最后一点是限购最重要退出，这是一个行政的手段，市场的手段是什么？我们到底用什么机制约束我们的房地产健康发展，这是需要我们长期思考的，这个产业计划至少是五年，甚至是十年。我觉得这是我们需要做出的相关整合研究力量，包括开发商力量做的相关工作。

我个人认为，十八大之前调控不会放松，甚至到2013年4月份之前。2012年二季度最困难，投资增速的低点。调控方向有保有压。企业的关键点不是资金，而是战略选择。价继跌量低增。

企业的关键点不是资金问题，是战略问题，包括我们和尹老师合作的，就要为房地产的企业战略做相关工作，战略对了，一切都对了，战略错了，都要错。短周期有问题，我认为十年还有机会，那是来自于我们的产业地产和民生地产的机会，而不是简单的普通商品房的机会。

我们等待什么？企业等待中轴线的变化，这是把我们限制的需求从刚需移到改善性需求，释放的需求就非常大。我们在等待下一届政府的信号，同时我们等待经济转型，经济转型很难，但是必须要转。但是我们的企业不能等了，就是我们的内嵌入的房产、资源型房产不能变。作为我们的企业来说要解决去哪里，做什么，靠什么的问题。

第二部分我请在座各位老总一起聊，我们做了一个简单的分析，今天借一点时间和大家分享。我们开发商的战略选择到底应该怎么做。第一、现在我们的形势在变化，微调，黄金十年向白银十年过渡，白银十年始作俑者就是我说的，我不仅仅是说利润率的下降，大家的难度加大了，而是白银强调使用价值，作为精密仪器和工具使用的。未来使用房产，产业地产、旅游地产、养老地产，包括民生地产都有机会，没关系，都很好。但是为买而卖的房产机会一定被抑制，而且是长期被抑制。甚至不排除我们限购和物业税的事情并行一段时间。我想最困难的时候，那个时候也是很困难的，但是最终是一种替换的原则。

我觉得现在作为企业来说就要因势利导，想自己的战略，我应该做什么，大家都觉得我做商业很难或者我做什么很难。但是未来你不做，你的困惑就更大。现在我们要对规划、设计、产品、服务做相关的研究，相信复旦有很多的资源。我们尹老师房地产企业研究资源，包括复旦还有环境型，包括我们同济、财大都有各种各样的资源，希望这种资源为我们的企业所用。包括我们的路径选择，还有一个最重要的学习就是我们的对手，我可以向对手学习很多东西。

企业的发展，重点开发机会在哪里，这是量化的，不是拍脑袋的。专家可以告诉你上海哪些地能买，哪些地没有了，这都是量化的，不是凭空出来的。而且这个量化不是纯学术的，而是能够实现的。

我们开发商思考的方面包括城市进入，拿地战略，产品营造。我们通过城市、城郊的分析，包括存量的模型，我们有70多项指标，最近帮助复地在做的东西，我们觉得这印证了模型的准确性还是可以的。首先这是一个存量的公式，10-15年，我们乐观估计，新增的土地住房存量2.6亿，但是01-10年我们卖了3.2亿，告诉大家缺口很大。这是我们通过新增、闲置、旧区改造得到的结论。中心城区、近郊区和远郊区不一样，我们的远郊区73平方公里，近郊区63平方公里，中心城区15平方公里，同时60%的土地出让来自于工业用地和商业用地。第二、我们的区域选择，这是我们尹伯成老师的重要观点，大家一定要吸取。上海的特大型城市的地位不能撼动的，但是市中心的写字楼，近郊区的商业，差异化的旅游地产，围绕现代制造业做的产业地产都有机会，需要我们开发商很好的思考。

通过各种因子分析法，二级指标的罗列就不多讲了。最后我们得出一些综合的指标，比如上海去哪里，长三角去哪里，这都是指标，最后我们认为最近南通的机会出现了，这也是通过指标的测算。

地决策好了以后我们就要确定产品线，是中高端的，养老、旅游等等，不同的产业如何做，这是我举的两个简单的例子。我们昨天给交大上课的时候，我们把万达的四代产品进行了剖析，发现万达就是找到了一个销售面积达到60%，增加金街的销售，形成了现金流为零这件事情。所有的销售物业能够把他所有的成本去除他才开始大规模的复制，之前第一代和第二代不敢这么做，因为他找到了一招鲜的产品。但是我们也可以看看龙湖的产品。这是万达的产品，里面增加了持有的面积只有30多，销售的面积达到60多，这60多可以使他所有的建造成本，包括持有的，比他销售型物业面金额还要少，少了以后他就持有30%就一点问题没有了。这是他的指标测算，我们简单测算，16.2亿是他的总成本，销售面积达到了22亿，还有预估的存量和持有的酒店，这件事情就是我们研究企业的产品得出，我们可以告诉企业，好的标杆企业是怎样的。

第二个一招鲜的产品就是龙湖。我们可以看到它形成的地下面积，有的地方做多了以后政府限制，我们这个叫做偷面积做法。大家不要认为龙湖的成本很高，不是很高的，不同类型的乔木进行搭配，让大家感觉冲击力的景观，这就是一招鲜的东西。这是我们总结企业的一些东西。

我讲完开发商的战略选择，最后还是要回到今天的主题。我们的产学研到底要做什么，企业要了解外部环境，学术可以提供理论支持，研究机构是形成合作的平台。我们借助高校的力量，政府委托的，包括企业委托的我们可以做大量工作。比如说我们把这些资源进行整合，举个直接的例子大家都在拿地，各级政府委托我们的很多，从宁波的眉洲岛到上海奉贤，到全国各地都有，他要做区域规划，进入开发商的引入，而且要高质量的，甚至一级土地的开发商引入，他需要产业导入，比如需要云计算。我昨天和香港科技大学的教授交流，他现在有一套操作系统，类似于微软这种操作系统，是专门为产业地产后台的云计算进行的操作系统。如果能够把这个技术引入到产业地产，所有的产业招商的附加值一下子上来了，我觉得这就是研究的力量。还有各个板块的价值论证，到底哪里更好。

研究机构可能就要对于它进行概念性的土地评级，甚至利用开发商的资源。我们的房地产企业了解地快，获取优质的地块信息，这是我们能够达到土地方面的产学研，我觉得产学研的深入结合是最关键的。我们希望所做的工作是我们的第一步。今天就花这么多时间，也算是班门弄斧，包括我们的企业家都在，我把最近想做的，特别是想实现的产学研结合的事情和大家沟通和汇报。

谢谢大家！

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