2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

关于限购政策几点看法

以下是上海社科院房地产研究中心顾建发发表演讲实录:

大家下午好！刚才我们袁志刚院长在宏观经济分析讲过，如果GDP是7.5%，如果到7%以下，中国政府不着急？限购以来各个地方的微调政策，有30多个城市提出来，原来大家认为扬州这个政策会被叫停，但是居然没有被叫停。这当中可以揣摩一些政策，如果扬州的政策在半年以前肯定会被叫停。为什么你不是用降价的方法，而是用财经补贴的方法，用全部纳税人的钱帮助那些购买人获得利益，这是有问题的。而且我们从30几个城市当中的微调政策来看，主要没有涉及到限购的，是投资的、投机的肯定是关门了，只要是鼓励刚需的还是放的，比如公积金额度放宽等等。

我们上海高层最近讨论如何促使成交量上去，听说可以放开第三套房子。所谓第三套房子是成年子女在父母那有一套，两个人结婚了原来是不可以买的，现在如果可以买第三套房子，小夫妻两个人可以再买一套房子，这就变成了第三套了。其实上海当时的限购，居住证满三年以后还可以作为沪籍居民购买第二套房子，我当时听到消息也是揣摩用意。当时我解读了这个政策，就说到了向北京学习。因为限购政策里面，他是把三年以上常住户口作为有户籍的人士对待，我们上海想突破一下，很可惜被叫停了。刚才我们施老师有点儿气愤了，说这个限购错误的，市场失灵的时候政策还要进行干预，但是现在的干预效果不是特别好，我们要通过市场之手解决它。陈总可能在第一线，现在房子也卖不了，开盘一定要等到客户有多少，累积了以后才可以，否则宁可不开盘。我们刚刚说了农民工问题，第一代农民工50后、60后，他们肯定回老家，但是80后、90后想留在城市里面。这一部分今后也是市场的潜在需求者，中小城市户口上看，这个市场是很大的。

西方成熟发达资本主义国家，人均的家庭住房套数是1.1，也就是说10个家庭有11套住房，有1套住房用于出租的。按照中金的调研是0.74套，我们10个家庭只有0.74套住房，按照去年建设部一个司说，中国目前家庭的住房是0.9套。按照国际通行规律，10个家庭1.1套的住宅是饱和了。按照建设部数据，0.9套-1.1套，我们还有20%的生长空间。我们现在一年1%的城市化率，也就是说房地产发展空间还有20%，应该说还有20年的时间。无论是黄金十年还是白银十年，整个曲线是往上走的，不会往下走的。

第二、整个市场是什么定位呢？去年整个市场跳水是一些龙头企业，绿地、中海和龙湖，为什么选择这个口子上进行跳水，而且中海根本是不缺钱的。一个是财务需要，因为上市公司嘛。另外，这个项目已经卖完了，如果他还是2000多块的售价，根本不可能这么快的消化掉。绿地也是，绿地并不是活不下去了跳水，也是资金的运作需求。还有一些其他小的开发商，他拿出50%的项目进行跳水，我收回来10个亿就不搞了。我对于整个市场的判断还是比较谨慎乐观，这是我的一家之言。

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