2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

关于房地产政策的几个观点

以下是上置集团副主席蒋旭东发表演讲实录:

首先非常感谢邀请我们加入这个平台。我个人的看法，我们发展商介入的比较少，市场太好，忙于赚钱。现在市场不好，我们又要研究那些理论的东西，去看数据。今天这么多教授和老师，提一些我自己的困惑或者关注的东西，也是希望在未来在资本平台上能够得到更多的支持。我们最近在研究的问题，对于我们过去6个月整个市场发生的变化就是这样一个现象，并不会对于“十八大”的政策有一个直接的关联或者本质上的关系。从我们的角度来讲，这个点只是看目前的数据，大家是不是还在跌。我们不是看跌的量，而是看为什么在跌。

我们所谓的刚性，什么是刚性？我讲的不是结婚用房的概念。市场讲的刚性和市场的刚性，和发展商把这个产品定位的刚性，这三个刚性不是一回事。刚性的住宅有没有保值增值的功能，甚至在上海这个产品是刚性的，跑到北京、海南，那个产品是不是刚性的。所以每个区位的东西都是不一样，我们媒体政策上都是归为刚性、投资和需求的，在区域还是有很大的细分。

原来我们的数据比较少，通过这样的平台可以结合更多的数据，结合高校的研究分析做一些更为系统的分析，便于我们未来投资的判断。这是我们最近做深化的一件事情。

第二、我们在研究下一轮房地产的导向和战略是什么。大家都讲政策，我们被政策打怕了，过去我们讲一切无关的事情都是有关，有关的事情是什么？是我们看到的限购、限贷？我今天上午刚刚从海南回来，我觉得海南市场很有意思。因为海南市场和刚性关系不大，但它确实是一个大市场。这样的产品回到上海的话，到现在为止说旅游地产、产业地产、城市化发展也好，实际上大城市周边的类似这些新城，只是在补充传统大城市的住宅供应量不足，没有形成未来所谓城市化是中国经济四大支柱产业的方向。他讲的东西和我们现在做的东西，包括未来定位的东西是不是同一个东西？这也是我们在关注的。包括城市化进程，怎么一个比例推进。我们讲城市化，我们是产业城市化还是居住城市化，还是社会城市化。现在只是讲居住城市化，没有真正的带动产业城市化，或者产业布局的城市化。中国经济未来的推动是有一个综合的关系，不是单打一的产品，所以我觉得需要通过政府的政策，包括我们的实践，专家的理论支持，包括大量的咨询数据，形成一个系列可持续发展的综合研究。

今天这么多专家在，包括陈院长这么多的数据，有些东西值得我们进一步关注。有三个方面。一个是城市化发展未来的顶层设计。我们不要讲非常大的中国房地产顶层设计，城市化进程做小一点。第二、最近外资进入上海还是有些活跃。第三、我们国内老百姓的需求越发理性。我们房地产市场很好的时候，大家的消费买两房，三房，从市中心搬到黄浦江。现在真正的住宅消费到什么程度，我们够了。过去讲美国的今天是我们的明天，美国一栋别墅就是200多平方，我们看的都是他们的豪宅，我们没有看到他们老百姓做什么。如果每个中产甚至中高产定位成我的需求，这个市场可能又会发生变化，不是说我们用过去的产品看未来的市场。通过这个，老百姓理念的问题有一个比较大的调整。我们希望专家也给我们做一些理论上的东西。

谢谢大家！

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