2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

关于房地产政策的几个观点

以下是上海财经大学房地产研究中心姚玲珍教授发表演讲实录:

首先祝贺研究所成立了。以前我们讲强强联手，研和学的比较多，但是这次把企业也带进来了。包括我们陈院长多次讲话当中提到，还有媒体。

我们这个领域当中做研究，尹老师是德高望重，我一直佩服陈院长，做房地产研究看得明白很多，说得透彻的不多。要说得透彻，要想说、能说，还要敢说，确实不容易。在这个领域，大家可以看得明白，但是心里明白装糊涂的也很多。对于市场我讲这样几点。第一、从刚才两位企业界的老总已经讲了，现在这个市场太多的不确定性。但是从走过的过程来讲，98年是政府和政策翘动了我们这个市场，让开发商很辛苦，老百姓很辛苦，政府也是很辛苦，大家都是忙着赚钱，拿地，造房，售房，再拿地。我们觉得涨涨跌跌是正常现象，老百姓彻夜排队拿号疯狂的状态回归到理性的状态也是一种正常的现象。如果市场还是一路那么兴旺，我们今天也不在这里探讨和思考问题。从房地产整个产业来讲，我觉得还是有大的背景，就是宏观经济的转型。但是宏观经济的转型对于中国，实际上要转也得转，不要转也得转，但是转起来非常的困难。我们今年的形势比08年还要差，因为美国的金融危机使得中国措手不及，09年保8的任务落在了房地产业。年底的时候房价涨的太厉害了，我们企业不容易，产业也不容易，最后政府说房地产业保8的任务完成了就拉出去毙了吧。

从今后的发展，短期十年当中，我觉得房地产业或者住宅业让位于其他产业，承担于中国经济增长的重担不容易。作为我们企业来讲，我觉得有几点值得关注的。第一、我们以往走过的路都是一个粗放式的增长，刚才我们蒋总提到了营销的理念，我们新产品推出的时候要问一下，做调研，问消费者希望什么样的产品。以往的十年，我们是开发商造房，什么样的房子都可以出去，什么样的房子都很抢手。因为我们就要关注消费者需要什么样的，包括营销理念的转换。营销理念转换的过程当中，从营销学的角度来讲产品有核心产品层次，另外就是延伸产品层次，他的服务提升。我们买房子从投资的角度来讲是为了赚更多的钱，让它升值。从我们企业的角度来说，在今后的十年当中，关注它的效用增加或者服务的提升是非常重要的。

第二个还是制度层面或者政策层面。从政策层面来讲，刚才施老师对于限购说的很多了。从中国市场调控来讲，到现在为止是最有效的政策，但也是最无奈的政策。后面整个政策会往税收方面转换，但是不完全是房产税。城市化的进程对于房地产市场的影响，我们可以看一下发达国家在城市化进程达到70%以后，整个房地产税制结构是怎样的，就是交易环节和持有环节。打压投资就是交易环节重税。到后面替代限购令的应该是税收政策，房产税推广到存量房。

第三点就是信贷政策。信贷政策还是差别化的信贷政策发展。可能鼓励刚需是最主要的，到底什么是刚需，我们还是一直在研究。但是对于首套房的购买有一些政策的松动。最后还是对于这个研究所的成立表示衷心的祝贺。

谢谢！

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