驱动他走窄门的是服务，保障中城发展的同样是服务，这是一个新兴企业家的创业故事。
这是刘爱明创业的第五年，一年中他有大部分时间都在路上，从创新创业大赛到房地产创新论坛，再到医疗器械设计大会，在这个地方稍作停留，不久就出现在另一个地方。
他已经很少提房地产了，挂在嘴边的大多是“技术转移”“集群”“产业对接”等。
最近因为新冠疫情，刘爱明先飞北京再转赴南宁的行程计划受到影响，故此在深圳的时间才稍多点。
即便如此，他依旧很忙碌，在接受专访前的早晨去了潼湖科技小镇一趟，中城第二座加速器半年前才落地惠州，他还和碧桂园方面聊起公司在打造的“全流程服务”业务。
但有些时间是不能被挤占的，6月26日对于别人来说只是个寻常的日子，对于中城新产业来说，却是全司欢庆的难得一刻。去年这一天，刘爱明带着员工徒步26.6公里，以此纪念四周年；今年他们改去大鹏坐游艇，寓意则是“踏浪前行”。
在朋友圈里，刘爱明总结道：“五年前的想法基本落地，核心竞争力初步形成，具备了一定的产业服务能力；收获了一个产业、地产复合能力的团队，一个以产业运营服务为核心的品牌；形成了重资产、轻资产、产业全流程服务为主的基础商业模式。”
刘爱明决定在深圳创业，那是2015年，他46岁，说服了一群人一起规划中城新产业的未来。
初创公司往往是新模式的诞生地，甚至比资源更重要，他当时告诉观点地产新媒体自己要“服务制造业转型升级”，因为几乎没有人为转型企业提供必要服务，他创业的最大意义就在于填补其中从0到1的空白。
刘爱明会客时喜欢喝茶，泡茶前拿出一个电子计量仪器，茶叶的用量到了合理数值才倒进杯子。他有自己的道理，一切事物都应该遵循客观存在的规律，彼得·蒂尔也说，成功人士遵循的是基本原则，而非秘籍。
中城新产业初期连1平方米的园区面积都还没有，他认定要先链接资源，提供技术服务能力。他说，自己一个搞地产的跨界做产业服务，要么独立做，要么整合其它资源。
所以，中城新产业去找中科院做技术转移服务，渐渐地再联合其它技术大拿，联合打造了好些产学研项目。
手里有服务，他接待客人多了几分底气。创业5个月后，中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地，中科龙岗技术服务中心宣布开园，2016年底落地第一个租赁园区，2017年和碧桂园合作第一个小镇，2019年提出全流程服务。
在刘爱明的概念里，产业经营与资源整合是关键，整合还需要转化为实实在在的生产力。但他很快发现，花了百分之七八十精力研究战略生态，没有经验和路径依赖，落地时依旧会遇到阻力，他形容这种状态“懵懵懂懂”，清楚感受到了现实的力量。
在这个全新的环境里，有不同的项目、不同的客户、不同的问题。
中城新产业参与第一个小镇项目时，刘爱明指派一位共事多年的副总负责，副总心里没底，和老板发生过口角；第一次做轻资产服务项目，项目经理在三个月内没有完成产业招商指标，最后选择递交辞呈。他表示理解，说这是因为大家都感到了压力。
“甚至做全流程服务，一开始公司内部的声音都不一致，觉得这东西没法做。”他很快平复心态，仗还是要一场一场地打，教训吸取了，经验总结了，业务就做顺了。
“但难打的仗依然还是Comp@ss，未来服务会越做越深入，每个东西都要研发。”
五年转眼过去，回首这段日子，刘爱明并没感到太大压力，这不过是他人生中的另一场马拉松，要做的只是调整好呼吸，平静地完成。
中城新产业对外宣讲所用的PPT，一直保留了创立时的表述，包括聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系，他对此感到欣慰。
“产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前一开始有些想法，现在一路坚持下来了。”
数据显示，中城新产业签约产业运营面积逾300万平方米，在运营面积约150万平方米，涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市，基本以专业园区为主，仅深圳就有17个项目。
在中城新产业的企业文化里，Comp@ss（指南针）是核心竞争力的代名词。
刘爱明在创业初期的定位就有别于当时产业地产的模式，主张去招商化、强产业链，把公司打造成服务产业链上下游的平台，运营专业产业园区，形成一个有大有小、互帮互助的产业生态圈。
他将脑海里模糊的想法概括成6个抓手，包括创研机构、国际创客驿站、社群、资金平台、旗舰企业联盟、Comp@ss，其中Comp@ss将前五者统合综效，形成平台背后的平台。再到后来，抓手的内涵不断深化，在Comp@ss这一公共服务平台里，服务资源细分为技术、资金、人才、市场、联盟。
Comp@ss的外延也不断被修正，上一年见到刘爱明，他还介绍公司下设智能制造、生物医学、航空航天、物联网四个服务团队，每一个团队内部都称之为“Comp@ss”，Comp@ss的本质是产业公共服务平台。
到了今年，他反思，“智能制造”“物联网”这些概念太大，公司将智能制造细化成智能装备、智能硬件，后来集中发展智能硬件；“生物医疗”也宽泛，一开始细化到医疗器械，后来这个领域又分化成有源、无源、体外诊断……
“我们经常开玩笑，医疗器械未来要按医院的科室数量划分，有多少个科室就分多少类。”
中城新产业强调的是深度，总希望再专业、深入一点，刘爱明解释Comp@ss要做公共服务平台，服务平台往深入说是提供技术、资金、人才、市场，再具体说是形成可提供这些服务的产品。经过解构又重构的服务体系，每一个都被中城视为IP。
刘爱明呷一口茶，感慨现在园区越做越细分，像一个搞水泥砖头的闯进了工厂装配间，全是复杂与新鲜。至于客户群是否划分过窄，他并不担心，所谓爆款本不是所有人都接受，唯独受某一类人喜欢。
对行业认知多了，面前的创业者离地产远了，与产业就近了。
中城智能硬件加速器、天集社、北斗集群是中城新产业衍生的三个IP。中城智能硬件加速器于去年7月进行首次全球公开招募项目，硬件创业团队在产品全生命周期中旨在提供一站式加速服务。
至去年12月14日，第二座加速器——“碧桂园·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小镇对外开放，以AIoT为主题。其中，加速器的产品分析板块，将优秀智能硬件产品进行拆解，让企业了解如何通过优化设计降低成本。
“一个产品的成本，在设计阶段就决定了70%。”刘爱明解释，中城智能硬件加速器为了展示产品的结构、工艺、装配和成本，“对比”了不少产品。他的“对比”是指，把华为、小米手机，美的、西门子洗碗机等产品，拆解成一个个元件。
最近中城智能硬件加速器有了新的目标，他们想拆解一辆特斯拉，通过满屏昂贵的零部件，让客户最直观地洞察在哪些环节省钱，“部分产品能在设计阶段原基础上节省40%成本”。
刘爱明说，国内制造业要往提高技术含量走，不能光靠人工降成本。
制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售，刘爱明认为每个环节都有痛点，但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决。
中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点，给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务。
目前智能硬件加速器有8000多家企业，刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过：“加速器建立强服务能力后，就会有越来越多全国化资源主动对接，慢慢地就形成自我循坏。”
内生增长还表现在，垂直供应链服务平台“天集社”，最初只是一个微信小程序，中城没有为此做任何广告宣传。刘爱明认为，广告能带来的不一定是真正的客户。但靠着口碑传播，平台竟也聚集了1万多家企业，这多少被视作中城经营社群的小胜利，他希望这个数目能达到5万家。
今年春节前夕，刘爱明在朋友圈这样描述新一年：“2020年，Comp@ss产业运营服务进入深水区。”
在采访中，他提到最多的词也是“细分”“深化”。
“服务会随着产业越做越深，越来越有针对性，也越来越难。”但他又觉得，这并不影响自己创业的激情。
中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口，碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作，比如碧桂园首个产城融合项目，华润置地首个产业地产项目以及在华南首个产业园。对外宣讲战略时，他们大多会说：“多元化是地产业创新的关键词。”有开发商高管问刘爱明，怎么做才能转型产业地产？刘爱明告诉他，做不了：“产业地产都是干苦兮兮的活，你们吃惯大鱼大肉的，咽不下产业这碗饭。模式、激励、文化要求完全不一样，这是开发商转型一大困难。如果真铁了心要做，也不是不行，像万科就收购了印力、入股普洛斯，找专业团队打理新业务。”他也经常给开发商朋友抛出问题：“你是为产业而地产，还是为地产而产业？”这一点非常重要，几乎是一次严肃的道路选择，而且不能兼得。“你要想清楚，要在产业的路上走到黑，才能赚到产业地产的钱，否则就不要干。”刘爱明喜欢用商业地产的案例让听者理解上述那番话，他的创业理念是做“产业界的恒隆、万象城”：“就是要经营能力很强，才能谈全国复制。万象城和恒隆广场做得再好，不还是挣租金和资产增值这两部分钱？”中城新产业一直对外传递“产业是目标，地产是结果”理念，亦即通过专业服务能力帮助中小制造企业转型升级，企业为中城的物业租金买单，最终公司获得租金回报及资产增值。刘爱明回忆，2002年还在万科任职时，做公司十年战略规划提出了千亿目标，被王石骂了一顿。他一开始感到一头雾水，后来意识到经营好公司才是目标，销售额只是自然而然的结果，从此便记住了“目标”“结果”的教训。创业下来，刘爱明很在意入驻企业的接受度与评价，“服务落没落地，是由客户说了算”。前两年，他们干脆在园区里做客户满意度调查，第一次调查差点不及格，他笑着说，第二次满意度涨了不少，大家就越做越有信心。有人会好奇，中城新产业能和大开发商合作产业项目，服务产品一个个落地，中间隐藏着什么财富密码？刘爱明说，公司的智能硬件加速器都是开放的，没有任何机密，背后是一套运营、服务体系。做产品本身不赚钱，要结合对应的商业模式才盈利。中城主要有三种模式，一种是重资产类型的小镇项目，比如和碧桂园、华润合作开发，此外包括一些自建自持的工业园；一种是轻资产代管，包括在深圳宝安、南山、坪山的园区，提供“租赁+产业服务”的空间经营；另一种是全流程服务，为开发商提供从前期产业定位、产业研究，政策建议、设计顾问到招商运营的服务。但除了全流程服务收取服务费，其它业务主要获取租金收益。站在第一个五年的拐点，中城新产业现在在思考，究竟要对未来制定什么目标。刘爱明的想法是，下一个五年围绕某一个具体行业扩张，做1到N，比如医疗器械在全国打造500万平方米营运面积。拓展专业领域规模，既实现知名度与市占率，又匹配已形成竞争力的Comp@ss服务体系。当然还有其它的盘算，他心里思索着如果在某个行业已形成产业集聚，可能会衍生出其它盈利模式，比如当下火热的科技投资，但这又是一个陌生的专业领域。今年6月5日，中城内部第一次召开科技投资项目评审会，对于这个自己五年都不染指的业务，刘爱明形容“九死一生”。“你要了解越来越深才能投入，否则还不如开赌场，如果真有特别好的原创技术，怎么会轮到你而不是那些牛人、牛企业？”他跟团队说，今年试探性投资1000万元，投不出去也无所谓，“完全是试水，哪一年决定开展我也不知道，没有时间表。”对于园区规模拓展，中城新产业也是慎之又慎：产业集聚有很强的规律性，难以凭空造一个新的产业区，因此必须严格从产业端出发，因地制宜落地项目。2018年起，中城明显收缩投资，轻资产项目聚焦深圳，此外考虑全流程服务输出，以及独立打造小镇。“要是敬畏都没有，觉得什么都能挣钱，什么都能颠覆，那（经营）就太难了！”“敬畏”二字，刘爱明是从十年的万科生涯学到的。王石说要敬畏大自然，登山不是为了征服；万科还敬畏客户，敬畏商业规则，甚至敬畏员工，在内部发起过员工满意度调查。所以刘爱明身上有明显的万科烙印，敬畏产业规律，也做客户满意度调查。5月，深圳市万行公益基金会成立，这是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会，王石担任名誉理事长，刘爱明担任第一任理事长，他对此解释说，烙印，是大家对万科企业文化的认可。王石曾经对上世纪90年代新兴企业的发展发表看法，认为关于“多元化”和“专业化”的争论，背后的要义是：如何形成一个合理的经营架构保证企业的持续增长和永续经营？万科为此走过了很长的探索之路。如今，轮到中城新产业探索了。“‘敬畏’非常重要，像我们做产业，聪明的办法太多了，但大多是不成立的。”刘爱明向我们重复这个观点。事实上，驱动他走窄门的是服务，保障中城发展的同样是服务，这是一个新兴企业家的创业故事。对于中城来说，扩大规模、投资科技、借产业做住宅是左右能不能赚大钱，但只有服务会决定它能走多远。