阎常铭：大家好，我是兴业证券房地产行业首席分析师阎常铭，今天很荣幸陪同世联行的董秘兼副总经理袁总（袁鸿昌）在这里给大家讲解房地产行业未来的发展趋势。

其实我们大家也看到，从2014年四季度的降息之后，整个房地产行业进入了一轮新的复苏周期，在一片质疑声中，我们可以看到，2015年全国房地产成交金额达到8.7万亿，同比上升14%，但是城市间的分化是非常的严重的，据统计，百城房价同比上涨只有4.1%左右，但是像深圳这样的一线城市，房价涨幅是远高于这一数字的。比如深圳，它的涨幅达到38%到40%。当前很多人认为是一个高点市场，争议也非常大。在这种情况下该如何解读未来的市场趋势？如何判断我们当前的一些投资举措以及资产配置行为？

今天有幸请到世联行的董秘袁总为大家进行详细解读。袁总是2001年就加入世联行的，资历非常之深，在华东区等地都担任过领导。我们看到世联行目前布局全国160多个城市，是一手房代理的绝对龙头，所以袁总的分享我觉得应该是非常有启发意义的，下面有请袁总。

袁鸿昌：大家下午好，谢谢新财富，也谢谢常铭的介绍。其实市场是不可知的，世联行作为一家服务商，我们在市场上服务好客户，在前线我们也把我们所感知的一些东西给大家做一些汇报，希望对大家能够有所裨益。

世联行去年的销售额是4309亿，同比增长34%，超过了整个市场的增长。我把一线的情况简单地说一说，房地产行业从2003年的7600亿到2013年的8万亿，2013年之后，整个市场出现高位震荡的情况。2015年全国总销售额又创造8.7万亿的新高。总量保持稳定的同时，城市分化特别剧烈，全国建制市一共是661个，排在前40名城市就占了这8.7万亿总销售额的50%强，其中北上广深的份额就占到16%。北上深，2015年我估计也创造了三个第一的世界记录，上海一二手楼总销售额1.4万亿，创造了全世界城市的一二手楼销售额的世界纪录；北京去年出让土地2千亿人民币左右，也是单个城市出让土地面积最高的一个城市；深圳做为单一城市，一年的房价涨幅就达到了33%，这估计也创造了一个房地产年涨幅的新纪录。

在我们看来，分化是有合理性的，或者从整个国家的发展来看，城市的分化是必然的。美国现在的房地产的交易额主要是集中在两个半地区，一个就是以纽约为中心的新英格兰地区，一个是加州，再有半个是佛罗里达的养老地产，最主要都集中在这些地方，在城郊。美国的总人口大概3.3亿，实际上支撑了最主要是纽约和旧金山这两个房地产的明星城市，欧洲大概接近八亿的人口，支撑了像伦敦、法兰克福以及罗马等这些大城市。我们都知道日本失去的十年，房地产下跌了很多，现在日本的房地产交易额可能80%都集中在东京和近畿两个地方。

中长期看好一线城市和省会城市的房地产市场，那么，怎么看待2015年一线城市房价的暴涨？深圳土地稀缺，人口众多，这个情况可能在五年前或是八年前也都同样存在。为什么会在去年这个点集中爆发出来了？在我们看来，这跟深圳交易所与资本市场的推动力有关连。

大家知道在去年上半年的股市的狂欢中，上市公司的减持量超过了5千亿，其中1100亿是央企和国企部分，3000多亿是民企。减持主要是在民营公司，那么这3千多亿的增量资金实际上有三种用途：

一种是做海外资产配置，在国外生活过的人都知道，国外的优质资产也是相当有限，虽然大家都经常会说这样一个词，说卖掉深圳或者上海北京的房子，在休斯顿买五套或六套房子，问题虽然便宜，但它的回报在哪？同时如果不长期居住在那儿，还要交房产税，还要交打理费，其实成本也很高。

另一种是投PE，大家都知道去年最狂欢的时候投PE，风险越来越大，而且估值也非常得高。

第三，就是去存银行，但是在降息的大背景之下，这并不是一个好的方式，所以投资一线城市的房产，是一个相对不错的路径。

深圳有中小板、创业板，深圳本土的企业在国内和海外的上市数量超过300家，仅次于北京、上海，又是以民营企业为主。这点实际上极大地改善了创业者的财富状况。我们有时候接触到一些做实业的老板来买房，大家想象一下，一个东莞的老板过来买房，他一年的利润是2千万，但要拿出这么多现金并不是那么容易，因为这帐面上的利润2千万有可能是存货，也有可能是应收账款，但是没有现金。上市公司就不一样，2千万的利润就能转化成接近20亿市值，要是出让1%的股份，他就获得了2千万的现金。

资本市场的推动力，是深圳房价暴涨最主要的触发点。回顾2015年，深圳房价的上涨也是从豪宅先涨起来，顶级的豪宅从10万涨到15万。这种情况也为普通的住宅拉开了空间，再掀起了一波波澜壮阔的上涨潮。

那么，房价是否可以进一步上涨？其实最重要的还是两个，一个是有没有新进入的钱，一个是居民的承受力如何，也就是加杠杆，但是房地产跟股票的加杠杆是不同的。股票加杠杆可以通过股市的上涨卖掉股票来还钱，但是通常房地产加杠杆最主要是给购房者还贷背上了沉重负担，因为大多数的购房人并不是买进卖出短期获利，即用这种短期的交易形式行为来做这件事，所以，从短期来看，现在一线城市的购买量和房价，我认为今年不会大踏步地向上向前发展，原因是居民的购买力是有上限的。

世联行有一个独特的指数，我们叫“上车盘指数”，即30岁以下的年轻人购买第一套自住房的置业门槛，2015年深圳的购房门槛已经提高到285万、3年之前还是150万。意味着，深圳的年轻人要想有一个自己的家，三成首付加上水费，一次性要拿出近100万，30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言，并不轻松。

这轮上涨，媒体也起到了宣传和推波助澜的作用。现在，在一线城市内部也有分化，比如有上海的瑞红新城352套1000万以上的房子一天“日光”的这样现象，但是同时也有卖房比较平稳、甚至还有一部分问题房型卖不掉的情况，但是媒体关注到的就是这些卖的很快的，同时又在大众媒体上迅速传播，造成了大家的恐慌，觉得以后买不上房。

中长期来看，一线城市的房价上涨依然是趋势。深圳如果说从对标城市来看，它特别像美国的旧金山，已然成为了中国创新的发动机，甚至是世界创新的发动机。这次在拉斯维加斯的CES大会上，深圳单个城市的参展商数量就达到了600家。深圳的创新性在，资本市场的扶持在，我认为深圳房价就中长期而言，动力就会持续地存在。深圳参展商数量达到600家，超过了中国其它城市的数量总和，也超过了美国一个国家的参展数量总和，所以，创新城市的基础、资本市场财富状况的改善，人口不断的流入，是这座城市房地产市场长期向好的根基。上海是中国经济体量最大的城市，它的GDP超过了接近2.5万亿人民币，人口也有2400万，上海再开启战略新兴板块的过程中也会使得大量的创新企业集聚在上海，把总部迁至上海，在这边办公以及开展他的商务活动，这些会使上海的住宅的价值进一步提升，当然都是中长期的看好。

一线城市未来也要通过供给侧改革，来解决房价上涨过快的问题。比如深圳，第一，是存量过少，要加大供应。去年深圳量价齐升，过往的一年新房大概卖4-5万套左右，去年销售的套数达到了6.6万套。深圳常住人口超过了2千万，又是一个年轻化的城市，有许多年轻化的家庭，以户均2.5人来计算，超过8百万户。

但是整个住房的结构是什么状态呢？大概其中具有完整产权的商品住房150万套，每年以增加5万到6万套的速度在增长，保障房有34万套，单位用房大概是65万套，其它都是城中村的小产权房，有650万套，实际上真正的商品住房只有150万套，远远的小于有需求在深圳长期居住下去的人口。深圳2015年的土地供给总量是175万平米，住宅用地的面积只有13万平米，占比只到8%。

供给侧改革对房地产来说，一线城市最重要的是改变住宅用地歧视、加大住宅用地的供应量。第二，是户型小型化。2015年深圳新建住宅成交套均面积是98平米，北上广都是超过100平米，四个一线城市住宅套均面积比2014年都有增长。可见，要降低购房门槛，必须户型小型化是趋势。

除了一线，在核心的二线城市，中长期也是看好的。因为在二线城市往往一个核心的省会城市聚集了这个省的教育资源以及医疗资源等等，中国661个城市里中，除去一二线40个城市，可能下一轮选择的故事里面最不被看好的是数量众多的三四线城市，这些城市估计未来的命运堪忧，中长期都会面临去库存的巨大压力，产业也会离去。会到什么程度呢？可能最极端的情况会有点像我们在看冯小刚拍的电影《非诚勿扰》中在北海道的一些城市，老人走了以后，这个城市就被荒弃了，这种情况在中国也可能会发生。

我们对城市的判断体系，现在不管是投资还是拿地，选择地点已经成为你投资决定占到95%强的比重。分化是中国房地产下半场的常态。除了一二三线之间的城市分化，在一线城市，购房也已经进入到寻宝阶段，要花时间，要用专业的眼光去挑选合适自己的房子，包括开发商选择地块，也要用最专业的眼光去挑选合适的地块。

谢谢大家。

阎常铭：感谢袁总的精彩讲解。我们觉得袁总从宏观微观的角度给我们分享了非常详尽的解读。未来房地产的发展趋势是分化还是会持续，我们也是非常认同这个观点，未来中国房地产市场发展主要还是集中在这些一线城市以及二线核心城市。下面我们向袁总请教一些问题。

袁总怎么看前些天媒体报道的沈阳可能出台的去库存措施？

东北是房地产的一个重灾区，也是中国房地产进入城市化第二阶段的另一个极端的城市，我们知道中国房地产城市化的第一个阶段是所有城市都受益，人口都在快速增长，第二阶段不可避免的就进入了城市间的竞争阶段，在我看来，一个城市的房地产价格有点像一个公司的市值，如果说大家认同它，它会在房地产价格上表现出来。沈阳这次的二十二条，我个人认为那是非常的全面的。不但涵盖了供给侧，减少住宅用地的供应，在需求端也做了很多工作，比如说现在媒体比较纠吉他们的零首付，但是我看了它的零首付，实际上是对应特定的人群，这个人群就是大学生，大学生代表了一个城市的未来，大学生留下了，就有了产业的种子，有了城市产业的未来。个人认为是一个很积极的举措。另外在鼓励农民进城、方便农民子女持续落户、支持外籍人士买房，也支持开发企业并购重组等方面都做了很多。个人觉得这个二十二条的这些措施如果做到极致，会对当地的房产市场产生积极的影响。

袁总，广州也是传统的一线城市，为什么去年房地产基本面走势与深圳上海等一线城市有背离？

其实城市是各种硬件资源和软性要素集聚的整体，过往是靠行政的力量来分配这些资源的。广州是传统的一线城市，聚集了很多资源。但是在城市化的第二阶段，要靠城市的自我发展，广州在产业基础上，现在相对其他三个一线城市有点落后，就是我们刚才说的广州上市的60多家企业可能主要也集中在这个传统行业里面。而这些年广州就我们耳熟能详的、新的创新的带来极好经济效益和社会效益的企业似乎太少，我们想想腾讯在深圳，大疆无人机在深圳，华大基因及华为、光启科学也在深圳。在产业方面和企业方面落后，影响了整个广州的城市购买力，使得广州房价落后于其他三个一线城市。

苏州地区有空间吗？

苏州未来的机会有两个，一个是她自身的产业发展非常好，而且江浙人非常努力也非常善于做生意，非常善于把外来的资源引入，做好做大做强，包括昆山、张家港、常熟以及苏州和苏州下属市区都非常有潜力。苏州的第二个机会是承接，从上海转移下来的一些产业，同时虹桥机场对于苏州也非常方便，它也可以借助上海大规模的基础建设的投入来增加它的竞争力。那么反映在房地产的表现上，去年苏州应该说是仅次于北上广深，俨然有一点第五城的感觉，去年的量也走得非常好。

袁总，您很看好未来上海房地产基本面长期走势，可是如果上海房地产市场人口增速放缓怎么看？

要看上海的人口增速放缓的原因是什么？还有它是不是趋势性的？如果说它趋势性地放缓，而且原因是因为产业不断地空心化，比如说底特律汽车产业衰落以后，没有新的产业填充，那这个城市的未来是很悲观的，但是现在看起来，上海还是中国各项资源的一个集聚，不管是迪士尼的开园，还是大飞机的落户，特别是上海现在在资本市场的一些新的动作，如战略新兴板的引入，所以说上海还是社会各资源要素的一个集聚地，仍有发展潜力。

现在一线购房者还是刚需多吗？有没研究过购买者构成？目前实在太贵了，很难想象普通刚需的购买能力可以做到日光盘。

上海和深圳从我们一线反馈的情况来看，应该说现在买房的绝大多数还是用家，买首套房的可能是我们所说的刚需，也有不少是改善性的需求，我们也见到了一些相对比较极端投资者，比如说有几个人凑钱一起来买房的，说实话从投资的角度来讲，他们要承受很大的风险。在这个时间窗口来投资，又加了杠杆，还要承担高额的交易税费，要还钱，特别是几个合伙人在一起，其实风险还是很大的。

预计今年房地产总量会比去年多吗？

如果从全国总量来看，我认为会维持在正负5%吧，一线城市是否还会再创造新高，与几个事情有关：一个是政府是否提出更多的住宅用地，另外一个是否像沈阳二十二条那样，把住宅和商业的用途能够互换，沈阳二十二条里面说得很系统很全面，也包括了商住楼即买了自住型商务公寓也可以有小孩入学的一些规定。

袁总，在4，5年内，1、您看好珠海楼市吗？2、假如有笔资金，是楼市有机会还是资本市场机会更大？在符合一线限购政策的情况下。

买房子我们看到的指标是每平方米的单价，但对实际购房人来说，它是以套为单位进行购买。应该说中国的小户型做的还是不如香港东京做的好，一个两房两厅，如果是六十平米，他卖5万块钱，即300万，但是我两房两厅做到一百平米，即便单价4万，总价也要400万，而实际功能并没有增加多少。

珠海的城市资源集聚能力这些年来一直没有大的提升，而现在政府来配置资源的能力也相对的弱了很多，大家讲珠海的故事，也就是讲横琴岛和澳门关系的故事，但是，个人认为澳门本身就不是一个经济体发达体和辐射体，所以横琴岛可能更多的是需要珠海自我的创造来完善这个地区，抬高它城市的地位，但是到了城市化的第二阶段，现在在整个珠三角，广州已经成为文教的中心和政治中心，深圳成为了创新的中心，生产中心以及购物中心，珠海的产业未来在哪儿呢？它可能只能从旅游的角度去发展。

其实在这个阶段，房地产的投资和股票的投资都需要很专业的知识，都需要选择的能力。中国661个城市、包括即便在北上广深内买房子，涉及到买哪个区，在什么时期进入，也是很复杂的。所以我觉得，楼市同样也有风险，它取决于你在哪个领域更有能力，更有判断力。如果你对股票有感觉有专业的话，也可选择股票投资，如果是自住的话，个人认为这笔钱应该去买一个自己住得喜欢的房子，解决了后顾之忧，让自己的心情安定地去做事业也会更好。

最近部分一线城市的房价上涨，是否与房地产公司套取金融机构贷款有关？规模会十分大吗？

从世联全国超过1500售楼处来看，我们没有发现这种情况，因为这个涉及到诈骗，就说这房子没有卖出去，但是他做了假合同，这会承担法律风险，受到法律制裁。

袁总，一线城市如果长期是看好的，但是在这个过程中是否还会像08年那样的房价大幅下跌的可能性？

能够确定的是，一线城市的内在价值在提升，政府在修地铁，修医院，修公园，政府把更多的有前途的毕业生吸纳到这个城市来，城市的内在价值在提升，价格会围绕着这个价值中心波动，同样，涨得太猛太快会调整。同时08年的下行也是国际国内极端经济现象汇聚产生的特定结果。

综合几个问题：请问袁总对中山、东莞、惠州、郑州和长沙的房产市场怎么看？

中山、东莞、惠州这三个城市有一个共同点就是靠近核心城市，它们比其他三四线城市更有优势的是，能承接一线城市的外溢需求。长沙这几年房产的供应量太大了，使得整个价格起得比较慢。另外一个就是产业的聚集和升级，如果能够把上下游的产业链整合起来，它会是一个很有希望的城市。郑州是中国人口大省的省会，在这方面它有一个优势，一个城市的房地产好，简单的因素有两条，一个是人多，一个是钱多，人多会创造或承接更多的生产力，比如深圳富士康外迁河南，有更多的交易行为的发生，更多信息汇集起来，创造更多的财富。所以郑州的未来还是比较光明的。

深圳、上海核心一线城市是否会有调控投机需求的举措，房产税在未来一两年有可能推出么？

房产税的推出是必然的，但在这一两年内应该不会推出，不论在立法上，还是在国家土地制度的安排上都未准备好。另外广大的二线三线城市经济发展需要房产的支持，还要对经济起推动作用，此刻推行房产税无疑是对这种趋势的破坏性打击。在中国此刻还不是推行房产税的好时机。其实，个人认为一线城市更重要的是提升供应量来缓解购房者的压力，改善供给的结构。投机往往是一个市场供求关系紧张的标志，它反映供求关系非常紧张，最好的方式是解决供求关系而不仅仅是设置障碍去打击它。

请教，长沙房价长期偏低怎么看？还有您对福州和厦门的房价怎么看？

长沙是中部省市的省会，经济在逐步地好转，我觉得长沙最大的问题是供应量，前些年有点过度。我觉得它可以参考沈阳的二十二条里面对供应的限制，应该会改善长沙房地产价格的状况。

福州和厦门是很有潜力的城市，前些年发展得慢是因为台海关系紧张，但我想特别说的是福建有一个特别好的人文环境，福建人都喜欢爱拼才会赢，爱冒险、勤奋，会做生意、善于创富，所以发展潜力还是很大的。