第二，政策鼓励，门槛降低。政府为了应对整个经济下行压力，对楼市实行了一系列去库存的鼓励政策：财政政策上降低税收，包括契税、营业税等，货币政策上降低信贷首付，公积金使用放松，并事实上实行了宽松的货币政策，降息降准，释放了大量流动性，其中一大部分就流入房地产。老实说，商业银行还是觉得把钱搞房贷最靠谱。楼市全靠资金，有了大量钱，楼市怎么会不热火？而且周小川最近还说，中国房贷在信贷中比重不高，意思是还有上升空间。政府对楼市实行的这一系政策，不仅大大降低了购房负担和门槛，而且迅速改变了人们对楼市的预期，大大增加了楼市需求。

第三，股市楼市，相互影响。去年深圳房价飞涨，与深圳是中小板和创业板集中地有关。1200多家中小板和创业板上市公司在深圳交易所挂牌上市，就会在那里开户，设办事处，从而聚集了大量中小板和创业板的发起人。这些公司所有者在股票上市后就到楼市上购房。这样的好事看来马上要轮到上海了，因为上海的战略新兴产业板也快要开了，一大批民营控股的科技新兴企业家要发财了，上海楼市岂不要飞起来了。对于那些在股市里上上下下的投资者而言，去年到今年的股市剧烈波动，也使许多人觉得，还是房子最好，与其在股市上冒血本无归的风险，还不如趁早买个房子只涨不跌好。

第四，土地成本，越来越高。因为上海房价只涨不跌，因此许多开发商多年耒都跑到上海耒抢土地，使上海土地成本越来越高，地王不断涌现，更加使人们形成房价肯定要不断上涨的预期。

总之，上海楼市上人们的预期真在迅速变化，上海楼市在2016年要取代深圳成为我国楼市新标杆已经势在必然。这对上海来说究竟利弊如何？可能有利有弊。利是可进一步显示上海经济地位越来越强，也有利于缓解上海地方政府财政压力。弊有那些？一是不利于真正需要住房（包括刚性需求和改善型需求）的家庭购房，他们解决住房困难的希望更加渺茫了。二是会使上海的商务成本越来越高，不利于其他行业发展。由于房价上涨使房租也不断上涨，使许多商店都开不下去就是一个证明。三是不利于吸引人才。他们到上海耒工作或者创业，不要说买不起房，甚至租不起房。四是会影响杭州、苏州等附近地区甚至全国许多地方楼市和房价。在三四线许多地方高库存问题难以短期解决情况下，许多资金涌到上海耒，显然不利于各地经济协调发展。

上海作为我国第一大经济中心，作为长三角的龙头，担当了实现中国梦特别大责任，应当在改革开放和创新驱动上当排头兵、先行者，而绝对不要去出什么房价飞涨标杆的风头，估计这会是从中央到上海市政府的一致愿望和要求。市委、市政府主要领导也一致如此表态的。问题是如何行动，采取什么措施耒迅速改变人们的预期，促使上海楼市迅速回到理性健康发展的轨道。众所周知，在我国楼市上，一直是市场决定于预期，预期决定于政策。根据上海当前的情况，我以为从供求两方面看，有一些措施是否可以考虑采取。从需求看，除了继续实行限购，如何不使中央原来配给三四线城市去库存的药落到上海市嘴里。例如，财政政策上的降低契税、营业税等，货币政策上降低信贷首付，公积金使用放松等都不要一刀切成和三四线城市一样。又如，非上海户口购房者社保缴纳年限可否在现在基础上适当延长。从供给看，如何尽量扩大商品住宅用地供应，压缩工业和商业用地供应，也需要想一下办法。现在上海那么多商业地产都空置，而商业用地还在规划扩大，很不妥当。许多空置的写字楼、商场、商店可否改造成住宅。上海的旧区改造如何加速。总之，要立即想办法切切实实通过改变供求关系耒改变市场的预期，将上海楼市稳定下来。

陈 杰 上海财经大学不动产研究所执行所长

陈杰教授采用官方数据对过去一年全国房价做了总体分析，指出一线房价有大幅变动，二、三线城市变化不大，其中深圳房价最先上涨，然后是上海和北京，广州相对变化不大。

同时，陈杰教授认为在利用官方商品住宅数据时，一定要将保障房剥离出来，否则容易得出不准确的结论。具体到上海房地产市场，陈杰教授指出截止2月底上海的库存只有6万套，依据近两个月的成交数据来判断，当前已经低于业内6个月的库存红线，急需补库存。

在分析上海房价上涨原因时，陈杰教授认为政府政策、股市行情差、人们的避险情绪和二胎政策等都是上涨动力，但短期内房价可能面临调整风险。

陈 晟 中国房地产数据研究院院长

陈晟院长认为当前中国房地产市场整体上是健康的，未来整体以稳定增长为主，但从结构上来看有些地区可能存在一些泡沫，且商业地产存在过剩问题。

目前上海房地产市场存在结构性问题，购房主体是以改善型人群为主，改善房的供给量需要提高，高端住宅可能会出现滞涨现象，未来10年上海房价均值可能会翻一番。

在谈到如何应对当前上海房价的快速上涨时，陈院长提出了如下政策建议：首先，政府需要尽快出台相应政策稳定市场预期；其次，要提高工业用地的效率，把合适的工业用地换转为住宅用地；再次，放松对高端住宅的限购，同时提高其税率，将税收用于建造保障房。

竺 劲 东方证券房地产业首席分析师

韩毓祥 中恒星光金融董事

郝前进 复旦大学住房政策研究中心执行主任

顾悦如 戴德梁行估价部华东区主管

陶 琦 中原集团研究总监

针对房价上涨的原因其他参会嘉宾给出了如下观点。

东方证券房地产业首席分析师竺劲认为，经济下行造成资产荒，资本管制导致外汇资金堰塞湖是一线城市房价上涨的重要因素；随着浦东金融城渐趋成熟，上海已由双中心重新变为单中心城市，江岸资源进一步被盘活导致资产价格进行重估，这是上海房价上涨的特殊因素。

中恒星光金融董事韩毓祥认为住宅用地供应不足是上海房价上涨的长期因素，并指出近十几年来上海每年消耗掉的住宅用地是新增供给的两倍。复旦大学住房政策研究中心执行主任郝前进认为，由于房地产业的信息不对称和政府政策的出台，非常容易使市场产生一致性预期，进而形成马太效应，导致了房价上涨趋势的自我强化。

戴德梁行估价部华东区主管顾悦如在其他嘉宾的基础之上补充认为之前政策漏洞也是原因之一，例如房产税没有起到预期的效果。中原集团研究总监陶琦指出去年一线城市豪宅率先启动且成交量比近几年要高一倍，投资型需求逐渐在增加等，并提出可将房屋租赁回报率视为未来房价涨跌的代理指标。

李远鹏 复旦大学管理学院会计系

张宏伟 同策咨询研究总监

常 红 海通创新证券投资公司副董事长

黄志坚 佑威房地产研究中心主任

嘉宾还对地产行业的周期判断、未来政策走向等问题给出了自己的见解。

复旦大学管理学院李远鹏副教授认为我国房地产业还未走完一个完整周期，这造成我们很难依据某一指标来判断当前我国房地产市场处于何阶段，但借鉴国际经验房价和房租之比可能是一个比较不错的判断指标。

同策咨询研究总监张宏伟在谈到相关政策时，预期2016年将会严格执行2015年出台的3.30政策，并且房产税可能会再次进入人们探讨的视野。

海通创新证券投资公司副董事长常红认为要对我国地产是否存在泡沫的问题加以科学研究；有关地产的金融创新要把握好边界加强监管；要加强租房市场建设，为创业人员和刚毕业大学生提供更多便利。

佑威房地产研究中心主任黄志坚认为对于房价涨跌，我们需要针对不同的城市以及同一城市的不同地区分别加以判断。

陈 钊 复旦大学中国社会主义市场经济研究中心常务副主任

陈钊教授在最后总结时指出，房价上涨长期来看是一种货币现象是通胀的结果，但收入分配存在一些问题造成很多人买不起房；集聚效应可以在很大程度上解释房价在空间上的差异；当房价的上涨影响到城市的竞争力时，房价上涨的趋势就会变得平缓。

综合主讲人和嘉宾们的发言，我们对本次沙龙观点进行如下总结：近期一线城市房价大幅上涨主要是由流动性充裕、政府出台房地产去库存政策、实体经济下行导致的资产荒、房地产市场和股市间的跷跷板效应以及2015年以来新开工项目大幅减少等因素造成。

就上海而言，人口年龄结构及因浦东金融城发展而带来房地产资产价格的重估也是重要因素。针对一线房价的快速上涨，专家们建议应尽快出台政策稳定购房者预期，严格执行现有的限购政策，加大住宅用地的供应量，同时还应防范房贷过多所带来的潜在金融风险。

展望未来，中国房地产行业仍会有一个较长的平稳发展期，但不同地区间会出现明显分化，人口不断集聚的城市房价仍会上涨，人口处于流出状且高库存的地区将面临一个长期的去库存过程。