痛点一：势弱的大型主力店成负担，请神容易送神难

万达广场抛弃自家开的百货及KTV；朝阳大悦城的主力永旺Jusco撤场改成场景街区；华润万象城带来开在杭州及成都的尚泰百货早已人走茶凉，郑州万象城刚刚撤走百盛，也要打造室内场景商业街区。

当下主力店都在面临生存危机，不只是百货，大卖场、KTV、电器城类的传统主力店都在经历巨变。

如今的中国商业地产，敢于创新的商管团队越来越多，砍掉不涨人气的主力店，自己来升级打造就是当下的大趋势，当然，当年签的长约已成负担，阵痛及谈判拉锯战必不可少。

▲郑州万象城场景商业谍照

痛点二：奢侈商业寒冬好多年，请都请不来

恒隆、太古、九龙仓的年报早已出来，香港商业地产业绩惨目忍睹。内地二三线的奢侈mall业绩同样或下滑或瓶颈。去年原本要开业的诸多奢侈Mall早已推迟进度。

如今，大部分奢侈品牌关的比开的还多。今年又碰到经济不景气的一年，即使克强总理在两会答应了今年要减少奢侈商品进口税，但形式依然极其不乐观。

中国奢侈商业市场规模正萎缩，很多奢侈品牌，正经历大调整的变革，一年关几家开几家，都是个位数，有的甚至已不打算在二三线城市开店。

▲贝恩咨询奢侈品报告

痛点三：整体规模开发慢，对万达望尘莫及

万达去年开26家今年55家，正加速规模化，席卷中国远郊及内陆小城市抢占商业先机。中国的商业地产商90%都停留在一年开几家，开1-2家的都比比皆是。

大悦城3年前曾号称5年开20家，但如今一年1-2家的速度，要实现太难。今年年初，大悦城总经理韩石离职跳槽龙湖，刚刚升职的大悦城副总经理吴铮则表示要加码轻资产让大悦城增速，2016年大悦城正推进天津和平大悦城、杭州大悦城、深圳大悦城、上海前滩及成都酒城等项目。

▲2017年即将开业的杭州大悦城

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痛点四：请来业内大神，但真不一定管用

个人再优秀，但依然要靠体系及团队。开一家店和开连锁店是完全不一样的团队架构，商业地产项目更是如此。

找了一打咨询机构，但最终，最下功夫最省钱的依然是自家挖人打造的商管团队。

挖来几波的人，万达的、凯德的，操作方式及管理理念完全不同，于是按部就班各成体系，不兼容导致团队内斗加剧，影响项目进度。

▲万达：21点之后才好意思说自己在加班，凌晨2点可以发朋友圈了。

凯德：18点公司已经人不多，23点还在公司？你四不四洒？

痛点五：卖房子养商业依旧是主旋律，谁让卖房最来钱

从港商到内地商业地产大鳄，砸商场推房价，卖房养商场早已是惯性主旋律。谁让商场的回报率一直不高呢，地产才是核心，商业更多时候则是高潜的添头。

商业做牛了的，都巴望着卖房子能多赚点，崇邦及诚品就是最新的典型。崇邦这几年开发的综合体，没房卖的都已经不接了。诚品这样的文艺范书店，在苏州金鸡湖畔都卖起了住宅，打造更高盈利模式。

▲苏州诚品

痛点六：回报期水中望月，一打商家占便宜，有的还要求降租

3年回报期的都是有花头的屯了很多很多年的一城市最牛地段项目，8-9年的回报期那算好的了，十几年回报期的一打，还面临过四、五年就成掉价老项目的风险。

商业地产真实租金，和网络里为了宣传、假传假爆出来的相差太多。只有业内人，才知道高主力店、快时尚大牌、人气餐厅、儿童体验业态在签租金合约时到底有多坑。商场赚到的远比大众想象的少。

而且在这实体店大败退的时间段里，香港商铺租金都大跳水了，大陆很多商家当初签亏了的早已蠢蠢欲动。

▲租户降租抗议

痛点七：土地成本、团队成本、融资成本居高不下，从没低过

这两年一线城市都在限制拍地，再加上一打二三线城市发展商涌进来，土地价格当然不便宜，没看港资都不敢拿地了吗!

中国近8万家开发商，都知道商业有料的综合体才最赚大钱，但有靠谱的商管团队的毕竟是少数，高薪挖角到处有，也算行业常态，这样得来的团队，成本当然不会底。不是每一家都有万达流水线般的学院，以及凯德的工匠般的师傅带徒弟制。

商业地产的融资成本从来没低过，银行、券商、险资、基金、信托都有各自的体制内算盘，喊了很多年的REITS目前也有少数几家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到国外3-5%的点，就梦吧。

▲成本实在高

痛点八：政府逼着开业还搞极致扎推恶性竞争的新商圈，哭笑不得

商业有其自身发展规律，但政府可不管是不是生地又或者时机好不好，时不时地开大会动员逼着开业。实在是区域不成熟，太早开业，会大大增加项目运营成本，增长培养期，降低投资回报率，甚至那些不能承受压力的好品牌也会出走。

一块生地，还没交通优势的生地，堆十几个甚至几十个商业地产项目，太多的恶性竞争。对运营型商业来说，就是个难熬的大困局。当年，万达曾在上海嘉定新城那退地就是典型的这类情况。

▲上海嘉定新城

痛点九：商业地产大变革的时代，不进则退

真的是商业地产大洗牌的时间段，内资军团这些年早已崛起，但最受期待的项目依然大多是外资的创新体验款。

曾经，凯德、恒隆曾经是中国商业地产的王者，这些年，太古、瑞安、新光天地、大悦城、诚品崛起，用项目说话逐渐征服中国新一代。

曾经，万达独树一帜，但如今，环球港、吾悦广场、龙湖天街、爱琴海强势逆袭。这就是不进则退的商业地产爆发期。

痛点十：变革太快，消费者要求的越来越高，商场越来越砸钱

中国内地中产群体及顶层精英的生活方式及商业需求早已和十年前大不同，正逐步和亚洲发达地区，香港、东京、新加坡、首尔同化。

主力消费者已是正当年的70、80后以及正崛起的90后，品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，对社交化的新娱乐及有趣的体验新业态越来越热衷，对品牌的鉴别力更高。

西单大悦城去年调整了20%商家，今年则是50%。上海嘉里中心、正大广场同样品牌大洗牌，以应对消费者的新需求。

这样的背景下，商场当然越来越砸钱，玩创新场景的代价无可避免。