一、从“电线杆指数”说起

改革开放初期，最早来内地投资的是港商，无论是“三来一补”，还是贸易，他们是第一批吃螃蟹的人。92年之后，来投资房地产的港商也多了起来，那时中国资本极其稀缺，各地张开双臂，红地毯迎接，港商们被到处的投资热土和优惠政策，被火热的激情和各种保驾护航搞得头鸣脑胀，一时半会找不到北了。于是乎，亲情、关系和各种承诺几乎就是投资的依据。二、三年下来，结果却是差距不可以道理计，真金白银投资的港商同志们可不傻，他们一定要搞清楚是怎么回事啊，于是乎有了一次总结会。

说港商是同志，不是开玩笑，因为本人恰好也是其中一员，而且是投资极为成功的中国海外（香港）的职员。可不像我们内地开会，人家聚会的目的很清楚：如果投资内地房地产，怎么判断哪些地方行？看什么指标？

比如，当时中海投了深圳的住宅，熊谷组投了珠海，为什么中海就挣了大钱，而熊谷组投资珠海就基本打了水漂呢？按房产指标看：都是特区，都邻港澳，都有优惠政策，何况人家珠海土地还更便宜，市区就能看大海呢。中海为什么选深圳？

大家热烈讨论，其中一位先生说既然官方的指标说不清楚，能不能看民间有哪些指标？于是我想起了一个最容易看到而且绝对构成指标的“电线杆指数”。

所谓“电线杆指数”，即“电线杆干净程度指数”。城市的电线杆可是爱国卫生的门面，当时美化城市，首先要把电线杆擦干净，否则，上面贴满了“老中医”、“租房”、“性病”等小贴纸广告岂不是很丢脸？可恰恰是这个电线杆指数最能说明哪里是投资热土：只要在大街上看到电线杆不干净的地方就能投！

电线杆不干净说明什么？说明了不可遏制的需求，外来人口大量的涌入。关键是这个指数是如此地明显，就摆在大街上。能够在政府屡次爱国卫生运动中存活，是多么靠谱的证明啊！

二、数据为什么不靠谱？

诺贝尔经济学奖得主高斯曾对近二十年来的经济学发展表示失望，认为经济学家运用大量数学公式的研究趋势是方向性错误。张五常先生说：“最蠢的研究，是试行解释没有发生过的事！”为什么这么说？因为他深有体会：“若要解释世事，我们首先要知道世事的真实性。我对政府发表的统计数字历来有保留，也可能是出自亚洲的背景使然。即便对某些权威的政府或机构发布的统计数字没有怀疑，我也总是要查询一下其量度的方法。因为有过‘中计’的经历，痛定思痛才产生上述的感受。”

比如，我们在房地产市价分析中经常用到的指标“收入/房价比”，究竟“居民家庭收入”是怎样统计出来的呢？我曾有机会问过国家统计局原总经济师姚景源先生。姚先生说，国家统计局在各城市的分局调查大队是按户籍人口抽样，然后发表格让抽到的家庭填表，每个填表家庭国家每年补助20元人民币。高收入的家庭不愿意填报，经常遇到的现象是，人家说我倒贴200元别让我干这个吧！

什么是“平均房价”？国际上平均房价的概念是包括所有居民住房的房价，不单指“新购商品房”，主要是存量商品住房、微福利房。比如深圳，面积占据住房总量50%比例的城中村私人住房，因为不具备完整产权、法定不能公开上市交易，黑市价格就不被计入统计范围。

即使我们二手房产权交易是国家标准的买卖合约，按道理价格统计就真实有效了吧，恰好相反！因为二手房的增值税使得交易过程中普遍存在价格的“阴阳合同”。这样不论你用多科学，多复杂的数学公式，得出来的“平均房价”就啥也不是了！

一个被经济预测广泛应用的“收入/房价比”指标，分子和分母都有大问题，还能得出什么有效结论？远远落后于实际真实的城市发展的统计框架（比如外来人口的收入就没办法统计）得出的数据，怎么用来指导实践？

我们已经进入大数据的时代了，先别提什么“客户轨迹”了，就说“结构型数据”的房子吧。谁说得清每个城市到底有多少套住宅？世联行数据部门经过一年多的努力，单是弄清楚商品住宅的套数、户型、编号、朝向这些基础数据的60%都不容易，网络上房产的信息多则多矣，只可惜基础数据不真，叠加上的价格之类的交易怎么准确识别和客观反映？

三、 商界的民间智慧

中国商界在国际交往中，往往感叹我们和人家几乎像两个物种，我的朋友张民耕在美国投资做一个私募房地产REITs，他最大的体会是决策过程简单得多：“你可以要你需要的任何数据，然后把精力放在你应该做的最主要判断未来的方向。”中国商人之所以给人家疑心重、狡猾和决策过程不透明的印象，那是国内“数据信用”环境的后遗症和外部性啊！我们商界要决策未来，没有“锣鼓听音，说话听声”的疑心还真不行。

“民间指数”是不是中国独有的现象？预测房地产市场这么复杂的事儿，老外有没有他们的“民间指数”呢？有！他们做得更系统，而且积累的历史更长，更能量化分析。他们叫做“领先指标”。

比如对于中国正在积压中的商业、办公、工业厂房，他们是怎么观察民间的领先指标？这是英国工商业不动产的领先预测指标，他们可以根据近二十年的验证，量化到领先多长时间：

备注：M0：基础货币，M4：广义货币供给。来自拉斯·特维德《逃不开的经济周期》。下同。

什么是他们的房地产价格即将见顶的领先指标？

• 出售天数的增加

• 一个城市中未销售住房数量的增加

• 卖房报价与成交价格比率的下降

• 出售超过120天的住房数量的增加

• 为投资所购买房产所占百分比的增加

• 抵押申请数量的下降

必须强调的是，那是正常市场的“民间指数”，我们因为政策忽冷忽热地“打摆子”，这些指标就只能呵呵了，我只是想说，“民间指标”是国际通用智慧。

还是说一个接地气的故事来结尾吧，判断一个城市是不是“规则公平”，是投资者决定是否进入的重要因素，否则“关门打狗”怎么办？一个朋友告诉我，他不管投资哪个城市，晚上都一个人去当地的娱乐场所喝几杯，别多想，此举就是考察“夜总会宰人指数”，由此得出哪些城市绝对不去，而东莞是“打不死的小强”。

那么，问题来了，房地产靠谱的民间指数哪里找？！

1 通过全国代理案场的客户上门和认购变化，世联行定期公布市场领先指标“客户上门指数”

2 通过看不同城市客户购房门槛变化的“上车盘指数”

深圳上车盘指数