第一部分：2016年一季度中国房地产市场形势总结

1. 政策环境：中央分类指导地方因城施策，一线楼市限购收紧

(1) 中央：信贷财税政策调整促消费，支持刚性和改善性需求

两会政府工作报告提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。2月央行货币信贷再宽松，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%，进一步放宽住房购买门槛；三部门调整房地产交易环节契税，进一步促进市场交易。营改增细则也正式出台，规定房地产业增值税率为11%，土地出让成本以及新增不动产可抵扣，减轻房地产企业税负，二手房交易延续营业税优惠政策，并持续对一线城市差异化。

(2) 地方：热点城市限购收紧稳房价，三四线城市继续聚焦去库存

城市分化明显，热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。上海将非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年提高到5年，购买二套普通住房商贷首付比例调整为不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%；深圳将非深户在深圳购房的社保缴满年限由此前的1年提高至3年。而受一线城市楼市溢出效应影响，其周边县市出现房价过快上涨、楼市过热现象，纷纷出台政策稳定市场。廊坊实行限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，惠州楼市严格规范商品房销售行为。同时部分热点城市也继续收紧调控，苏州限定房价涨幅；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷政策，强调密切关注南京等城市；合肥则要求严查“捂盘惜售”等行为规范市场。

三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍是今年工作重点。2016年以来，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至目前已有多个省市出台具体去库存政策，内容主要集中在鼓励农民工进城购房、加大棚改货币化安置力度、落实信贷财税调整等方面。同时各城市去库存政策也呈现差异化，如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，江西、内蒙古去库存政策措施多方位全覆盖，广西、河南更注重鼓励农民进城购房，海南则严控供应端，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式，也将被更多省市效仿。

总体来看，随着当前城市房地产市场分化加剧，分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控的主要基调，未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。库存压力仍然较大的三四线城市未来或将有进一步宽松政策助力，如鼓励农民工购房、加快货币化安置等。房价上涨过快一二线热点城市，调控政策将继续收紧为楼市“降温”。

2. 价格：百城住宅均价再创新高，一线及热点二线城市涨幅显著

(1) 百城整体：在热点城市房价大涨影响下，一季度百城住宅价格上涨2.94%

图：2013年1月至2016年3月百城住宅均价及环比、同比变化

2016年一季度，在持续宽松的政策影响下，深圳、上海等热点城市需求量大幅上升，而供应量却表现乏力，供不应求矛盾激化，房价涨幅明显，带动百城整体价格进一步上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，进入2016年，百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势，且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点，而去年同期则为下跌0.18%。具体来看，1、2月房价环比涨幅较为平稳，分别上涨0.42%和0.60%；3月百城住宅均价涨至11303元/平方米，绝对水平再创新高，环比涨幅提升至1.90%，同比涨幅扩大至7.41%。

(2) 各级城市：一季度各级城市住宅价格均上涨，一线城市涨幅高达7.02%

图：2013年1月至2016年3月各级城市住宅均价环比走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2016年一季度各级城市住宅价格均呈上涨态势，与去年同期相比，一线城市房价涨幅明显扩大，二三线城市均由跌转涨。一季度一线城市累计上涨7.02%，涨幅较去年同期扩大6.30个百分点，4个一线城市全部上涨。二线城市累计上涨0.92%（去年同期为下跌0.67%）。其中苏州一季度累计上涨12.97%，南京上涨7.10%。但同为二线城市的三亚、海口、沈阳等城市因库存压力较大，房价仍明显下跌，其中，三亚一季度累计下跌4.57%，沈阳下跌3.04%，导致二线整体房价涨幅趋缓。三线城市累计上涨1.93%（去年同期为下跌0.74%）。东莞、惠州、保定等三线城市因位居一线城市周边，具有明显区位优势，房价相对较低且宽松政策刺激下，可有效承接热点城市大部分外溢需求，房价上涨势头强劲。

(3) 二手房价格：一季度累计上涨7.20%，涨幅较新房高3.59个百分点

图：十大城市 主城区二手住宅均价及环比涨跌幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

一季度十大城市二手住宅均价累计上涨7.20%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2016年3月十大城市二手住宅价格达32073元/平方米，环比连续第14个月上涨，涨幅为2010年5月以来最大，达4.43%；同比连续第10个月上涨，且涨幅逐月扩大至21.77%，达2011年4月以来最高水平。整体来看，一季度十大城市二手住宅价格累计上涨7.20%，涨幅较去年同期扩大7.08个百分点，为近5年同期最大累计涨幅（较2010年同期低4.16个百分点）。

3. 供求：成交持续攀升创新高，上海、苏州、南京等城市表现突出

(1) 新房成交：重点城市市场持续火热，3月单月成交首破4000万

图：2010-2016年3月50个代表城市 月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

市场全面升温，一季度成交创历史新高。2016年一季度，市场延续去年末的升温态势，成交维持高位，50个代表城市住宅月均成交约3100万平方米，同比增长近五成，绝对量为历史同期最高水平。具体来看，一季度各月成交均创历史同期新高，1-2月50个代表城市住宅月均成交2503万平方米，同比增长28.4%；3月据初步统计，月均住宅成交达4400万平方米左右，同比增长超八成，绝对量创历史单月新高。

(2) 二手房成交：成交创新高，多数城市增幅超过新房

图：2013年1月至2016年3月十大代表城市二手房成交量及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二手房住宅成交显著增加，创同期新高。一季度，十大城市二手住宅累计成交41.84万套，同比增幅超过1倍，高于2013年同期水平（33.83万套），创历史同期新高。具体来看，今年以来市场延续去年末热度，1-2月淡季不淡，共成交22.76万套，同比增长83%。3月，上海、广州、南京、杭州等城市二手房成交大幅上涨，其中南京、杭州创单月成交新高，带动3月成交同比增加1.61倍，达到19.08万套。

图：2016年一季度各城市新房与二手房成交对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二手住宅市场表现整体好于新房市场，深圳、上海、北京和南京二手房成交超过新房。同比增速来看，代表城市二手住宅成交均增长，其中南京、上海同比增幅均超过1.5倍，北京、深圳同比增幅也超过一倍，远超过新房。苏州、天津和杭州的二手住宅成交同比增幅均超过50%，但低于新房增幅。绝对规模来看，一季度上海、北京和深圳的二手房成交规模远超新房，其中北京二手房成交规模是新房的3.9倍，差异最为明显，其次为深圳，达到2.8倍，上海也达到2.3倍。此外，南京、苏州的新房二手房规模基本相当。此轮上升周期中，一线及南京、苏州等城市主要以二手房增长为主，带动新房成交攀升。

(3) 供求对比：需求攀升而供应略有下降，短期需求显著大于供应

图：2010-2016年3月20个代表城市 商品住宅成交面积及供应面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交火热而供应略有下降，短期市场需求大于供应。一季度，市场供应端仍持续调整，20个代表城市月均新增供应880万平方米，同比下降16%；而同期月均成交1755万平方米，同比增长57%，销供比为1.99，较去年同期高出0.92，短期市场需求显著大于供应。具体来看，上海销供比高达3.0；苏州、杭州的销供比超过2.0；北京也高达1.62。

总体来看，2016年一季度，在政策刺激下，重点城市市场延续去年末的趋势，成交持续走高，尤其3月，新房二手房表现突出，新房创单月新高，二手房成交同比增加1.67倍。其中，上海、天津、南京、苏州等城市增幅显著，长三角、珠三角的三四线城市表现突出。在重点城市成交火热而供应有所下降的背景下，短期市场需求大于供应，销供比在2左右，面临供不应求压力。

4. 土地：供求创近六年同期新低，热点二线城市表现抢眼

(1) 供求：土地供需创2010年以来同期新低，成交降幅超过供应

图：2010-2016年3月全国300个城市住宅和商办用地推出面积

图：2010-2016年3月全国300个城市住宅和商办用地成交面积

注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

地方政府谨慎推地，一季度各类土地推出量创新低。2016年一季度，全国300个城市共推出各类用地3.8亿平方米，同比下降9.8%，其中住宅用地、商办用地分别推出1.7亿平方米、0.6亿平方米，同比分别下降12.9%、20.3%，绝对规模均为2010年以来同期新低。

一季度各类土地成交量同比下降12.2%，降幅大于推出量。2016年一季度，全国300个城市各类土地共成交3.3亿平方米，同比下降12.2%，大于推出量降幅，较去年四季度下降44.3%；各类土地成交出让金4437亿元，同比增加5.1%。其中住宅用地成交1.32亿平方米，同比下降13.3%，绝对量创2010年以来同期新低；出让金3266亿元，同比上涨17.9%。商办用地成交0.45亿平方米，同比下降25.9%；出让金818亿元，同比下降24.2%。

(2) 价格：一二线热点地块影响整体楼面均价上涨，宅地表现突出

图：2010-2016年一季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

一二线热点地块影响整体楼面均价上涨，住宅用地价格及溢价率大幅提高。2016年一季度，全国300个城市各类用地整体楼面价为1429元/平方米，同比上涨16.7%，较去年四季度下跌6.9%。其中住宅楼面均价为2391元/平方米，同比上涨34.1%；商办用地楼面均价为1803元/平方米，同比上涨2.1%。溢价率方面，一季度全国300个城市各类用地成交平均溢价率为25.7%，较去年同期提高17个百分点。其中，住宅用地溢价率33.7%，较去年同期提高23个百分点；商办用地溢价率为8.2%，较去年同期提高1个百分点。整体来看，热点城市市场风险较低，而优质地块资源较少，房企拿地竞争激烈，热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，楼面价上涨。

5. 企业：品牌房企业绩大幅增长，热点城市布局深化，行业整合加速

(1) 销售业绩：宽松政策与积极营销策略下品牌房企一季度销售额快速增长

图：2012年至2016年3月代表企业月度销售额及同比增速

注：代表企业包括：万科、中海、保利、恒大、碧桂园、绿城、融创、富力、雅居乐、首创。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

一季度品牌房企销售业绩大幅增长。10家品牌房企2016年一季度累计总销售额达到3385亿元，较去年同期大幅提高83.0%，连续第四个季度同比提高，且增长幅度创下新高。具体来看，10家品牌房企销售金额增幅逐月扩大，其中3月销售金额同比增幅达到127.4%。主要增长原因一方面是房地产政策面“去库存”导向下，中央降首付和降税费政策有效刺激了市场需求；另一方面是房企销售策略的改变，在市场较好的情况下把握主流产品类型，加速推盘销售，加快周转，并适当调整价格，使整体销售金额较去年同期有了较大幅度的提高。

(2) 拿地情况：品牌房企拿地规模继续回升，二线城市布局加速

图：2011年1月-2016年3月20家代表企业拿地面积和金额情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

品牌房企拿地规模继续回升，拿地支出同比持续增加。2016年一季度，20家代表企业累计拿地2663万平方米（按规划建筑面积计算，下同）同比增长35.3%，继续呈回暖态势；累计拿地金额为988亿元，同比增长6.8%。具体来看，1月房企拿地规模与去年同期基本持平，2、3月随着一二线城市市场的走热，房企拿地节奏有所加快，加之去年同期低基数的影响，规模增长较为明显，其中3月份20家代表房企累计拿地825.2万平米，同比大幅增长57.1%，拿地金额增幅同比超六成，品牌企业拿地信心逐渐恢复。

总体来看，2016年一季度，品牌房企通过把握主流产品需求以及高周转策略实现了销售业绩的持续增长；同时，在市场整体回暖趋势下，一季度房企拿地信心继续恢复，且由于一线城市土地资源稀缺，房企的拿地策略逐渐向二三线基本面较好的城市转移。此外，融资成本的不断降低使得房企一季度债务融资规模大幅提高，但在有效扩充资本的同时也给部分中小房企带来了一定的金融风险。房地产市场已进入白银时代，行业发展空间不断压缩，大型房企通过重组整合资源，行业集中度将进一步提高。

第二部分：2016年中国房地产市场趋势展望

1. 市场趋势：经济增速企稳，去库存效果显现，市场渐趋理性

(1) 宏观经济：经济增长动能有所好转，供给侧改革持续深化

图：2007年至今全国主要宏观指标增速走势

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com

2016年一季度，通胀中枢趋于上行，经济增长动能有所好转。2016年2月，CPI同比上涨2.3%，较上月提高0.5个百分点，为2014年8月以来最高，通胀中枢趋于上行。2016年3月，官方制造业PMI为50.2，比2月上升1.2个百分点，近8个月以来首次回到荣枯线以上；财新制造业PMI为49.7，较上月有所回升，表明经济增长动能有所回升。

2016年3月两会政府工作报告提出，全年国内生产总值预期增长6.5%至7%，居民消费价格涨幅3%左右。首次将经济增长目标定为区间，这表明2016年政策和经济弹性超过往年，也表明经济增长的不确定性；但同时为调结构预留空间，随着刺激内需和进一步稳增长措施出台，供给侧改革持续深化，整体经济将平稳运行。

(2) 货币信贷环境：保持稳健趋松，灵活适度且有保有压

多方定调继续实施稳健的货币政策并保持灵活适度，预计二季度货币环境整体稳健宽松。3月5日，2016年两会政府工作报告提到“今年稳健的货币政策要灵活适度，M2预期增长提高至13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通传导机制，降低融资成本，加强对实体经济特别是小微企业、三农等支持”。整体来看，各方表态表明了今年稳健的货币政策的总基调，同时坚持灵活适度总原则。从一季度货币信贷数据表现来看，当前货币信贷环境超预期宽松。预计二季度货币环境继续保持稳健宽松，但需警惕滞胀风险。

(3) 房地产调控：各地调控差异化成常态，新市民需求助力去库存

推进户籍制度改革支持农民工购房。两会和十三五规划均提出，要加快新型城镇化发展，深化房地产制度改革，主要是推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。支持农民工等新市民需求、鼓励农民进城购房是高库存城市化解库存压力的重要方式，其中针对农民工购房的定向支持政策将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房的政策支持力度，同时通过进一步推进户籍制度改革，全面推进并完善居住证制度，保障农民利益，鼓励其形成买房或长期租房的预期和需求。农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金支持。

完善住房租赁市场建设推进住房制度改革。发展住房租赁市场、完善多元化住房供应体系也是深化住房制度的方向和供给侧改革下房地产库存去化的关键。未来拓展租赁市场需求，推动住房租赁规模化、专业化发展的政策将陆续出台。部分市场供应偏紧的城市，或将推动库存商品房、闲置厂房用地向租赁市场转型。同时对相关企业税费优惠、支持企业将持有库存商品房向租赁地产转型等政策也有出台空间。

(4) 楼市预判：销售回暖，投资开工信心有所恢复，市场更趋理性

全国整体：销售继续回暖，投资开工信心平稳恢复

宽松货币信贷及市场运行环境下，2016年1-2月，房地产运行各项指标明显回升，尤其新开工和销售回升幅度超预期。稳增长基调下，货币信贷环境继续稳健宽松，楼市预期进一步好转，去库存效果有所显现，高库存城市将筑底回升。多方面因素影响下，预计上半年全国房地产市场供需继续上行，但整体有所回归，各项指标同比增速较1-2月有所放缓。其中销售面积同比继续增长，销售回暖带动投资开工信心继续恢复，但在整体库存仍然高企的情况下，预计投资新开工平稳增长。

不同城市：过热城市渐趋理性，高库存城市去化效果显现

各级城市来看，一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。一线城市及南京、苏州等热点二线城市短期内供不应求矛盾显著，一季度市场热度攀升。但针对热点城市，加强限购及差别化信贷、控制土地供应规模及结构、防范楼市金融风险等加强市场监管的政策已陆续出台，其他热点城市政策收紧预期也逐渐升温。预计未来一定阶段内，热点城市在政策监管及市场大环境调整下，楼市非理性因素将消弱，市场量价将有所调整。对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，多项去库存政策逐步实施，且接下来地方也可能出台进一步的刺激政策。未来一定阶段内，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。

2. 关注点：警惕热点城市风险，二线城市存机遇

(1) 热点城市楼市急剧升温，需警惕市场风险

A. 国际经验：宽松的政策及货币环境导致市场过热，政策转向导致泡沫破灭

从国际经验来看，1985-1991年，在宽松的货币及财税政策下，日本房价快速上涨，脱离了市场基本面，存在市场泡沫。随后政策转向，货币及财税政策收紧，政府主导挤压泡沫，导致房地产市场崩盘，房价快速下跌，并影响至今。

图：日本房地产市场泡沫产生始末

资料来源：中国指数研究院综合整理

日本房价脱离市场基本面快速上涨。1985-1991年为日本房价上涨最快的阶段，也是房地产市场发展最为迅速的时期。但是，在这个阶段，城镇化进程放缓，出口及经济存压力。房地产市场的快速发展已经脱离经济基本面。

货币环境由宽松到紧缩，挤压市场泡沫。广场协议后日本为维持经济的发展，采用宽松的货币政策刺激内需，但导致资本大量流入房地产业，尤其是投资性需求。而1988年以后迅速紧缩的货币政策，导致流动性紧缩，资本大量外逃，房地产市场崩盘。

财税政策由宽松到严苛，加剧泡沫崩溃速度。在日本房地产泡沫出现时，日本政府开始进行主动挤压泡沫，财税制度改革也是重要的一个方面。

图：日本土地税收政策与地价走势

资料来源：中国指数研究院综合整理

B. 趋势展望：谨防热点城市楼市风险，市场或出现调整

从国际经验来看，目前我国一线及热点二线城市与日本泡沫产生时的市场条件存在相似之处。

表：我国与日本泡沫产生过程中的基本要素对比

资料来源：中国指数研究院综合整理

但是与日本相比，我国一线城市房价出现大幅波动的可能性较小。

首先，日本在房价快速上涨时期，大量投机性需求流入房地产业，推高房价。但是我国自2010年实施限购以来，限制了投机性需求的滋生，加之随后的限贷，及契税、营业税征收制度等，导致投机交易成本较高。因此，尽管此轮市场攀升过程中，部分投机性需求入市，但仍以自住型需求为主，在房价出现下跌时，出现大量抛售的概率较小。

其次，我国政策仍对市场有较大的支撑力。一方面，一线城市的限购并未放开，政府政策调整空间仍然充裕，若市场存下行压力，可放松政策刺激需求；另一方面，货币政策不会出现大规模调整，我国经济发展仍在转型，需要稳健趋松的货币环境，也将对市场产生支撑；最后，我国目前正在进行财税制度改革，但并未提高房地产相关税费，不会对市场产生冲击。

(2) 去库存效果持续显现，二线城市需求将充分释放

A. 机会城市：基本面良好，房价稳定，未来成交量将提升

在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，通过货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果逐步显现，有可能带动行业新一轮的市场机会。未来二三线城市针对农民工进城的去库存策略将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松档口，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。

住宅市场供应降低，需求提升，供求结构逐步改善。高库存压力下，新增供应量大幅下降。2015年以来，沈阳、无锡、长春、徐州等城市住宅市场在高库存压力下，新增供应量显著下降，其中无锡2015年住宅新批上市面积同比降幅高达43%，徐州下降37%，长春和沈阳降幅分别为25%和13%。2016年1-2月，代表城市累计新批上市面积同比大幅下降33%，其中烟台、青岛、南昌、郑州、无锡、杭州同比降幅均超40%。

B. 趋势预判：未来人口导入型城市机会更多，企业加快项目去化是关键

在地方大力去库存的政策支持下，表现较为“冷静”的部分二线城市将迎来“量”的回升。总的看来，郑州、长沙等城市住宅市场去库存节奏有条不紊，这些城市对市场政策和资金吸收有一定的反应周期，供求端的减少和需求端的发力使得城市库存量逐渐降低。并且随着供应量的持续走低和农民工等新增购房群体的助力下，这些城市潜在的需求量将会得到释放，市场对城市住宅存量的消化将提速，去库存政策执行效果良好的城市有望迎来量升价稳的行情。

企业应加快推盘节奏，多渠道出货才是关键。目前市场政策环境空前宽松，无论是财税优惠还是信贷支持，均在鼓励潜在需求的入市。对于企业来讲，一方面应该加快推盘节奏，在政策支持下，趁需求回暖加快项目去化；另一方面考虑到多数城市居民的房屋居住需求已趋近饱和，新增需求主要靠城市外来人口，即对周边县市人口的吸引，企业应该协同配合地方政府的住房保障政策，如共有产权、政府回购、房票补贴等政策，通过与政府合作的方式加快楼盘去化出货。