深圳明确土地使用权续期：1995年9月18日前出让土地可免费续期。1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。

深圳官方发文：深圳明确土地使用权续期：1995年9月18日前出让土地可免费续期

针对近期舆论关切的土地使用权到期后续期问题，深圳市规划和国土资源委员会4月19日晚间在其官方微博发文，对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。这是颗地雷，谁也不敢擅作主张。按程序，听法律。

深圳市规划和国土资源委员会4月19日晚间在其官方微博发文

深圳比温州聪明多了，这个政策有一定风向标意义！

深圳市规划和国土资源委员会决定，一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

目前土地使用最高年期的国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

也就是说，一九九五年九月十八日出让的国有土地，如果是居民用地，可以免费续期到70年，如果是商住用地，可免费续期到50年。其他用地按性质免费续期到规定年限。

1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。

为何选择1995年9月18日作为分界线？因为1994年《深圳经济特区土地使用权出让条例》还在规定土地使用权最高使用年限为50年。

到1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条为：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

深圳市规划和国土资源委员会关于土地使用权续期有关规定的说明全文如下：

一、深圳市土地管理制度的历史沿革

我市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是我市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

二、深圳市目前有关土地使用权续期的规定

(一)一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

(二)深府200473号文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。

随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府200473号)发布施行。

该规定所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

三、1995年9月18日后出让的用地到期问题

1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，我市正在研究制定相关政策。

目前各地处理土地使用权过期的方法并不相同……

新疆克拉玛依：到期需缴费

据克拉玛依日报报道，去年下半年，市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，截至当月底，二十余宗商业用地使用权已到期。首批商用房产权到期，产权年限为40 年，需申请续期并缴出让金。截至目前，该市大部分年限已到期的用地单位已补交了土地出让金，其余未缴纳的，当地国土部门将按照相关法律法规无偿收回国有土地使用权，并进行国有土地使用权注销登记。

青岛：边住边等

阿里山小区5071 户业主的土地使用权期限分别为20年、30 年、35 年，其中310 户业主的房屋土地使用权在2009年6 月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。不过青岛方面昨日回应新京报记者，暂时未缴纳相关费用。

四川南部县：到期需缴费

2015 年，四川南部县一楼盘被爆只有15 年土地使用年限。对此，南部县国土资源局回复称，开发商合同中载明的15 年使用年限并不违法。但是，土地使用者可提前到国土部门交费续期到70 年。在接到土地使用者提交的续期申请后，国土部门会找地价评估机构参照城市各地段的基准地价来进行评估，然后核准需要续期的土地所需要交纳的费用。

社科院发声：土地使用权到期“自动续期”不需要补交费用！

人民日报全媒体平台记者 徐隽

中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠认为，“自动续期”含义即无条件的续期；如果涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定。

日前，有关温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，居民需要再缴纳30万元才能“续期”的消息不胫而走，再次引发人们对土地使用权期限的关注。

我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分不同种类的土地使用权进行规定。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

与老百姓生活密切相关的住宅建设用地使用权期限到期后，如何处理？是否需要再次缴纳出让金？人民日报记者采访了中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠。

孙宪忠说，《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。

“但是从许多媒体报道反映的情形看，一些学者和地方政府官员仍然认为，这种条件下如何‘自动续期’立法不明确，有的还得出了必须再次交纳土地出让金的结论。”孙宪忠说，事实上，立法已经清楚地做出了规定。

回顾物权法制定时的情形，孙宪忠说：“当时，确实有观点认为，住宅建设使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权七十年的期限，期限届满，土地当然要收回国家。如果要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。但是，这样的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳续期须再次缴费的观点。”

当前，我国改革开放初期出让的城市建设用地使用权正在逐步出现出让期限届满的情况。“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义，一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。”孙宪忠说，根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。

叶檀：土地使用权续期费用岂能拦路“抢劫”

无恒产者无恒心

如果居民最大宗的财富被随意攫取

税收法治化就是一句空话

土地使用年限到期该怎么办？

最近温州市尝试引发了如潮的批评。此前虽然有深圳与青岛做过尝试，但以现行评估价续期的准高价税收政策，使温州土地事件成为最新的与民争利证据。

据温州网报道，近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

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这相当于房地产的定期高税收，于法无据，于理无凭

此事涉及面亿万家庭，需要顶层设计。

国人的主要财富持有形式是房地产。2015年11月，西南财大甘犁先生撰文称，以瑞信财富报告的中产阶层标准来测算中国中产阶层的人数。按照5万至50万美元的净财富，根据CHFS（中国家庭金融调查）最新的2015年调查数据显示，当时中国中产阶层成年人口占成年人口比例为20.1%，远高于瑞信所估计的10.7%；中产阶层成年人平均财富约为13.9万美元。根据CHFS数据推算，中国中产阶层成年人口数量2.04亿人，而非1.09亿人，同时中产阶层所掌握的总财富也应为28.3万亿美元，而非7万亿美元，远超美国和日本的16.8万亿美元和9.7万亿美元。

中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重，高达79.5%，金融资产配置占比仅10.8%，大大高于美国和日本家庭。根据2013年美国消费者金融调查（SCF）数据，美国家庭金融资产占比为40.8%，房产占比仅为34.1%。甘犁先生课题组对中国家庭财富的调查有庞大的样本库，持久性，可以视作重要参考。

按照2.04亿中产阶层人口，可以推断这2.04亿人口背后有上亿个家庭，所属的家庭受房地产政策的影响极大，对只有房地产、没有进行全面、全球资产配置的家庭甚至有决定性影响。

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土地使用权高价续期，对政府不利，政府表面上得到庞大财富

以28.3万亿美元的79.5％计，牵涉到22.5万亿美元，如果到期以房产交易价的三分之一缴纳，则为7.4万亿美元左右，按2016年4月17日的6.473美元计，为47.9万亿元人民币。此处为了计算便利，固定以2015年前后的28.3万亿美元计算。

这是纸面富贵，如果政府真的开始以市场交易价的三分之一续缴，不仅无法得到这笔财富，房地产市场还有可能直接崩溃。交易价来自交易者双方出价，如果成本陡然上升，政策出台前房产持有者疯狂抛售，投资购房者会出清手中存货，并且不再进入市场，房地产价格将直线下降。至于下降多少，参照2015年去杠杆时期的股灾。

这对于中国中产收入阶层对于政府对于法治信用都是不利的。

如很多人所说，土地续期面临法律上难点。房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成，“房屋所有权”的期限为永久，而“土地使用权”期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。

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国有的所有权加上个体使用权是引爆财富战争的地雷

引发争议后，温州市在解释的过程中试图向法律靠拢。4月17日，新华社报道，新华社记者就此向温州市国土局求证核实时，温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金，没有具体操作细则。暂行条例必须向上位的物权法靠拢，物权法没有具体规定是个大漏洞，需要顶层设计给糊上这层空缺的窗户纸。

温州市区这一批20年期房产具有特殊性。上世纪90年代初期，一批住宅用地使用权到期。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。希望是误读，否则温州会成为破坏法治的样板。

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如果政府可以随意征税，无恒产的国民也可以随意破坏规则，所谓建立法治社会就是一句空话

内地土地拍卖主要学自香港地区。实际上，香港是块特殊区域，有1840年开始的历史导致与英国本土略有不同的土地性质、从75年到999年的不同租期，香港回归后采取的杀鸡取卵式的房地产拍卖、开发模式，培育了一大批权贵，并没有实现香港经济健康转型。

香港土地期满续期有地租、优惠地租、地税等，原则是免费续期、只交年租，香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。不可能要求购房民众大笔补齐地价，只有稍微理性一点、能够考虑到长远后果的政策，都不会采取这样激发社会动荡的方式。再往上追溯，表面上土地属于英皇所有的英国，也不会采取这样的方式，但不同的时期政府可能以税收方式要求分享土地溢价。

齐俊杰先生指出，香港和新加坡都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价（短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企），而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体，以香港、新加坡这样的弹丸之地作为土地政策依据并不靠谱。

征收高额的续期费用于理不合。地方政府一次性通过土地拍卖的方式，提前获得了土地溢价，而政府也在研究物业税等方面事项，希望地方政府摆脱土地财政获得长期而稳健的税收来源。

如果高额的续期费用被认为是合理的，那么，政府就可以改称中国第一土地经营公司，一切皆从土地而来，这无助于中国成为一个工商业发达的现代国家，只能让中国成为前现代的、简陋的靠土地租金发财的国家，对于发展没有半点好处。

即便70年后因为公用事业的发展，土地又有了高溢价，对溢价的分享也应该是合法合理的，展示对法治的尊重，以及对所有合法财产权的保护。