2000年以来，房企开发的商业，一线城市新增人均商业面积1.66平米，二线城市新增人均2.41平米，如果把2000年以前的和非房企开发的全部算上，人均商业面积都要翻一番，显然是饱和了。

商业去库存战役已经打响，广东省下达了商业去库存指标，福建省、河北省、四川省和昆明市都提出可以申请“商改住”，说明商业的体量在很多省市已经成为“重灾区”。

商业地产去库存的战役

商业地产的库存到底有多少?

我去年以来就反复强调，今天人们终于意识到库存其实包括三个方面，第一个是没有被销售掉的产成品，也就是待售面积，总共有1.5亿平米。第二个是没有被销售的半成品，也就是在建施工面积，是最大的库存，有8.56亿平米，其中没有销售的部分大约占4/5。第三个是原材料，也就是未开发土地储备面积，根据赢商网提供的数据，2014年、2015年两年时间成交的商业可建面积是3.1亿平方米，其中未开工的按50%计算就有1亿多平方米。这三部分加起来有11亿平方米，按照去年商业销售面积9252万平米计算，去化周期超过11年，远远高于住宅6-7年的库存去化周期，所以，商业地产去库存变成非常突出的问题。

如果做一个简单的公式，“库存=新开工面积-销售面积”，意味着新开工面积越多，销售面积越小，库存就越大。2015年，新开工的面积有2.25亿平方米，相当于销售面积的4.4倍，去年新开工面积还是负增长，今年初却变成了正增长，商业地产的库存不是在减少，而是在扩大。因此，只有不断减少新开工面积，不断增加销售面积，使得新开工面积持续小于销售面积，我们的库存才会下降。

2000年以来，房企开发的商业，一线城市新增人均商业面积1.66平米，二线城市新增人均2.41平米，如果把2000年以前的和非房企开发的全部算上，人均商业面积都要翻一番，显然是饱和了。

比如武汉市的存量商业面积超过了3700万平米，未来还有1000万平米即将入市，加起来接近5000平米，相当于武汉人均商业面积接近5平米。

商业困境不在于电商的冲击，电商其实只拿走了社会零售总额的增量部分，真正的冲击在于商业供应过剩、商业体的饱和竞争，商业地产本身需要去库存。

商业去库存战役已经打响，广东省下达了商业去库存指标，福建省、河北省、四川省和昆明市都提出可以申请“商改住”，说明商业的体量在很多省市已经成为“重灾区”。

购物中心还有市场机会吗？

传统商业也正在褪色，电商的冲击更多也是针对传统商业的。购物中心已经崛起，虽然购物中心的开业速度在放缓，但现在全国已开业购物中心超过4700家，每年新开业300到400家，预计10年后将超过1万家。

购物中心的发展空间到底有多大?

如果考虑一个购物中心平均静态覆盖20万城镇人口，全国12345线城市加起来有330座，最多可以有6565座购物中心。

当然，有两条路径可以提高购物中心的市场容量，一是城镇化率不断提高，购物中心的客流量也会增加;二是人均收入水平不断提高，客户的客单价也会提升。

未来购物中心会小型化、便利化，当城镇化率达到70%的时候，城镇人口大约有11亿人，购物中心1万座，每座购物中心平均静态覆盖城镇人口会下降到大约11万人，跟美国购物中心的12.9万覆盖人口基本相当，但那时的客单价会比现在高出一倍。

短期来看，购物中心需要更大的客流量。长期来看收入增加、消费增长、营收提升、坪效提高，可以保持购物中心的收支基本平衡。

当然，市场总是在不均衡中出现机会的。购物中心并不是平均分配在每个城市或者每个板块的，城市分化与板块分化十分明显，未来购物中心的主战场究竟在哪里?

整体来看，很多一二线城市已经饱和甚至是过剩了。一线城市购物中心的平均数量已经超过了120家，平均静态覆盖人口14.4万人。二线城市平均拥有购物中心51家，平均静态覆盖人口超过21.6万人。但有的城市购物中心数量仍然偏少。在同一城市的不同板块，也存在不同的市场机会，比如说合肥，最多的商圈有8个购物中心，最小的商圈只有1个购物中心。新城控股进入的长春绿园区、成都龙泉驿区都没有成熟的购物中心。因此，我认为一、二线城市的板块分化也给购物中心带来很大的市场机会。

三四线城市的市场机会更多，三四线城市的人口占比达到53%，而购物中心的数量占比仅为29.6%。

三四线城市人口已经趋于稳定，53个三线城市仅有四个人口是净减少的，减少不超过4%。三四线城市零售增长率更高，湖北省各地级市社会消费品零售总额增长率都超过了武汉市，江苏省三四线城市居民消费支出增长率都高于南京、苏州等二线城市,越是经济不发达区域增长率越高。三四线城市人均商业面积更少，2000年以来新增的人均商业面积仅为1.18平方米。

三四线城市缺少体验式购物中心，消费模式急需升级换代,商业业态急需更新,客户体验感受也希望与一二线城市接轨。52个三线城市现有购物中心静态覆盖人口25万人，高于一二线城市，根据品牌密码的报告，中国三四线城市女性具有简单主义特点，生活满足度高达52% ,选择家庭意愿达到54% ,不吝啬子女花费，冲动性消费达到36%,远高于一线城市的28%和二线城市29%。

所以我认为三线城市非常具有潜力。有的城市一个购物中心只能覆盖十几万人口，有的城市一个购物中心可能覆盖50万人口，如果有这种机会，开发商会不会去?

购物中心必然下沉三四线城市，最多10年时间全国一万家购物中心会覆盖所有的一二三四五线城市，商业地产的跑马圈地时代将会终结。

那时，所有品牌商家扩张的天花板也将到顶，扩张路径、发展模式必然发生变化，品牌商家的机会也与商业地产一样不会太多了。现在招商难、未来无招商，抢占市场仍是当前的必然趋势。

购物中心已经进入商业体竞争、业态竞争的战国时代，在市场空白城市和板块，要加快抢占商业制高点。在过剩、饱和的城市和商圈，必须要有同质化竞争加上差异化竞争的能力。

购物中心竞争的核心也是商业的本质，就是要追求投资回报率，购物中心常态经营平均投资回报率4% ,如果能提升到10%会怎样?就可以做信托Reits，也会有基金愿意收购，还怕什么电商吗?所以，商业地产要回归到投资回报率。

如何能提高投资回报率?无非是两条路径，降低成本、提升回报。

首先说怎么控成本?要做好研发先行、产品标准化、高速运转、控制调改、降低浪费、减少能耗等几个方面的事。

比如说，新城控股建立了《商业综合体选址标准化立地模型》、《持有购物中心分级管理标准(2015版)》、新城吾悦广场三大产品线，有了商业立地模型，拿地的时候就不会出现大的偏差，商业后期招商和运营也就有了指导纲领。研发从运营评估到产品的标准化体系，从商业设计任务书到审图标准、交付标准等形成一个闭环，在这里面都有系统性指标。

新城的标准就是高速增长，我们保证在22-24个月开业，开发计划节点和商业计划节点各有337个和266个，去年和前年开业的项目最快17个月，最慢23个月。开发与商业管理团队几乎同时进驻，提前两年招商，开业前9个月招商率要达到70%，6个月达到90%，实现满铺开业。

控制开业前的调改也是控成本的一个关键，品牌商家各有各的需求，建好了再调整多如牛毛，明确开发与事业管理的交接界面，明晰了管理责任，减少了内部扯皮。

第二个就是增回报。通过空间合理化、业态均衡化、运营体系化，强化企化、提升客流，再加上智慧购物中心，可以有效提升回报。

比如说空间合理化，通过制定《空间规划设置标准》、《铺位划分/品牌深化研究报告》、《店铺进深设计标准》、《前场动线及后场动线设计标准》等，使业态布局更加合理。

会员的有效管理是提升回报的关键所在。以新城为例，推出了10大维度的大会员管理体系，去年还跟大众点评和美团网建立了异业联盟，拓展了线上聚客空间，护院活跃度达到76%。这样，客流量得到了明显的增长，三年期项目日均客流同比增长21.2%。

购物中心还要积极拥抱互联网，打造智慧运营、智慧建筑、智慧体验的智慧购物中心。还要与各行业新模式进行对接，比如引入了新能源汽车充电桩等，今后新能源汽车的使用会成为趋势。

最后，购物中心的创新自营业态，这些个性化设置和体验将会更多新吸引到新生代消费者，如讲究自我和最求简单快乐的90后，也包括奇思妙想的00后甚至10后儿童娱乐。

机会永远存在于市场的不均衡之中，机会非常多，关键看能不能做好，所以购物中心要能“随新奔跑”。