去年 9 月，深圳市政府发布了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》，业内称为 81 号文件，进一步完善安置补偿措施，依法与城市更新、土地整备及城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理，推进城市空间和功能的优化布局。

"81 号文件是对城市更新、土地整备具有指导性的文件，里面可以解读出很多内容 "，具有多年土地整备经验的深圳深晚智屋信息咨询有限公司董事长、深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司董事长吴青认为。

非农建设用地或指标成关键

实际管理存在二元化现象

开发商关注的 81 号文件试行将满一年前夕，吴青接受了深圳晚报记者专访。

随着深圳经济的高速发展，原集体土地上开展的城中村（旧村）改造以及后来的城市更新进行的如火如荼。城市更新单元计划申报时，如果合法用地达不到 60%，项目往往搁浅。" 这里的合法用地是指已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地 "，吴青说。她坦言，目前，原特区外大部分项目做法是通过购买非农建设用地指标用以覆盖，从而满足城市更新项目的申报条件。

吴青分析认为，在深圳，一个城市更新项目能否申报立项成功，非农建设用地或指标十分关键。取得非农建设用地或指标不但可以盘活城市更新项目，还能在未来项目应补地价方面得到很大的地价优惠。

" 实际管理过程中仍然存在二元化现象，部分土地仍然由原集体实际占有和使用 "，吴青告诉记者。关于这部分数据，吴青说：" 特区外合法外占有的土地约占 83%。这些用地包括由于各种历史原因形成没有任何用地手续、私自转让、没有确权的违法建筑及用地 "。

非农建设用地屈指可数

文件指导下安置用地指标有序落地

何为非农建设用地？吴青解释说，非农建设用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用、开发建设的土地。可计入指标的非农建设用地包括：原批非农、98 非农、05 非农、未建房户统建上楼用地。以 05 非农为例：2005 年深圳全面城市化，按照工商用地 100 平方米 / 人、居住用地 100 平方米 / 户、公共配套 200 平方米 / 户的标准，全面核定了非农建设用地指标，并将原特区外的集体土地一次性转为国有。

现实情况是，目前各区尚余的非农建设用地屈指可数。如何寻找非农建设用地指标？作为从事多年地产评估及土地整备工作的专家，吴青告诉记者，其实不少指标一直悬在空中，直到去年市政府出台了相关规定，才开始将历年征地未能落实的安置用地指标有序落地，逐步解决历史遗留问题。比如规定明确土地主管部门签订的征地补偿协议以及市政府会议纪要确定土地安置的，土地安置的规模按照原协议、会议纪要规定的用地面积确定落实；原特区外区政府会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积超过所征土地面积 5% 的，土地安置的规模按所征土地面积的 5% 确定落实。

另外，吴青透露，根据文件，土地安置落实应当优先选择在原集体所在社区经济关系未理顺的已建成区域，并与城市更新统筹处理。对已建成区域内进行的土地安置，增加 50% 的土地安置奖励面积，即：如果土地安置指标落实到已建成区的城市更新单元里，可按原指标 1.5 倍覆盖落地。

吴青解释说，土地安置的用途、开发强度等，一般按原协议、会议纪要及批复文件中的规定确定。未明确的，土地用途按照居住用途确定，开发强度按照容积率 3.2 确定。

" 抓住机遇，不仅解决历史遗留土地安置与置换问题，还能有效推动目前城市更新项目的立项实施。实现政府、原村集体、开发商三方共赢 "， 吴青认为。