文 / 杨 超

笔者按：古语有云“谋定而后动，知止而有得。”新型城镇化的提出与发展推进，其实是给了城市经营者和房地产业一次“救赎”的机会。同时，也迫使城市经营者和房地产业对旧有的经营理念和发展模式进行反思和变革。

人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了更好的生活.——亚里士多德

新型城镇化，无疑是当下的热词。从十八大报告到中央经济工作会议，从“十二五”规划到总理讲话，新型城镇化均被赋予重要地位，中央将其定为国家重要发展战略，成为中国经济长期发展的最大潜力。那么，何为新型城镇化？如何进行新型城镇化？而房地产行业在新型城镇化下，如何转型应对机会和挑战？又如何发挥正向的、积极的推动作用？已是亟待业界和有关专家思考和探索的问题。为此，本文将通过对“新型城镇化的本质与现状”、“新型城镇化下的城市经营”和“新型城镇化下的房地产业”三方面进行阐述，意在抛砖引玉。

首先，谈新型城镇化本质与现状思考

在业界存有争论的“城市化”和“城镇化”在英文中是一个词，即Urbanization。之所以出现了两种译法，是由于国内对“城市”和“城镇”概念的混淆。Urbanization这一概念最早源于1867年西班牙的A.Serda所著《城镇化基本理论》（其被用来描述乡村向城市演变的过程）。而我国是在上个世纪七十年代后期，才将Urbanization这一概念引入并接受。之后，我国学术界在1982年召开的“中国城镇化道路问题学术讨论会”上，明确指出城市化与城镇化为同义语。并建议以“城市化”替代“城镇化”以避免误解。2001年公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中首次提出“要不失时机地实施城镇化战略。”此后，为统一说法、与国家公布的正式文件的提法相一致，均使用“城镇化”。而十八大报告后，又在城镇化前面加了“新型”两个字。其实，无论是“城市化”还是“城镇化”或“新型城镇化”，名称并不重要，重要是的其内涵理念、方法措施和相关政策。尽管现在官方没有对“新型城镇化”明确定义，但从克强总理所论所述中，已可见其本质要义。

对于新型城镇化，克强总理六次提到其“核心是人”，并提出“以农业现代化支撑新型城镇化，推进新型城镇化不是靠‘摊大饼’、不能人为‘造城’，还要注意防止‘城市病’，不能一边是高楼林立，一边是棚户区连片等”。对此可知，其新型城镇化的核心是“人的城镇化”，即，“农民”成“市民”。这也是新型城镇化的本质。从人的城镇化角度看，实现新型城镇化不仅要土地城镇化、户籍城镇化、居住城镇化、就业城镇化、医疗城镇化、教育城镇化、福利和保障城镇化，更要思想意识做到新城镇化以及相关法律的配套。一言以蔽之，新型城镇化的过程，处处都应以人为本，凸显人的主体地位乃是新型城镇化的精义内涵。

从新型城镇化政策的表述看，其关键是提高城镇化质量，要走集约、智能、低碳、节能、生态的新路。据悉，在基本成型“全国城镇化规划草案”中，已拟定了新型城镇化的六大指导原则：1、体现以人为本的理念，着力提高人口城镇化水平，降低城镇准入门槛；2、坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合，以工促农、以城带乡，实现城乡经济一体化发展；3、合理调整优化城市群格局，促进人口分布、经济布局与资源环境相协调；4、以大带小，把大中城市和小城镇联接起来共同发展；5、集约高效，合理控制建设用地规模，合理设置城镇建设标准；6、完善城镇的功能，改善人居环境、基础设施和公共服务。换言之，新型城镇化要注重推进六个“城乡一体化”。即，统筹规划一体化、产业发展一体化、资源配置一体化、基础设施一体化、公共服务一体化和生态文明一体化。

回顾我国城镇化的发展，其在20世纪八九十年代从国情出发，其基本方针是：“控制大城市，发展中小城市和小城镇”。在实践中，对中国城镇化发展产生影响最大的是小城镇发展模式。但小城镇发展战略无法从根本上解决农村改革与发展的问题，存在着严重的资源浪费和环境问题。同时，作为既是土地管理者，又是土地经营者的地方政府，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。然，自2012年中央经济工作会议提出要“积极稳妥推进城镇化”以来，我国关于城镇化的理论和实践探索正在形成一个新的热潮。而随着城镇化步伐的逐渐推进，不可避免地伴生出一系列的问题，如，资源利用粗放、环境压力加大、水资源短缺、空气污染等严重问题。

城镇化是工业化的自然之果，而非其因，不可本末倒置。但基于“肌肉记忆”效应，一些地方政府在推进城镇化过程中，从GDP崇拜转到城镇化率崇拜，认为盖更多的房子让城市容纳更多的人口就是“城镇化”。其不想，如若产业没有跟上去，没有工业，没有商业，没有贸易，又如何养活不断增加的人口？而盲目将农村集体用地大量变为建设用地，不仅会增加地方债风险、扩大经济危机，进一步依赖土地财政，亦会陷入圈地扩张“有城无市、有速无质”的窘境，并催生“睡城”、“死城”，其人去楼空、空置建筑增多将是必然结果，而呈现出经济萎缩的“后城镇化时代的萧条”。然，反思城市萧条是与产业结构密不可分的，若一个城市的产业结构过于单一，而一旦这个产业出现危机，严重者会让该城市的经济崩溃，这无疑是一种灾难。换言之，城市化政策失误会搞垮一个城市。

当前地方政府似乎对城镇化，有着情有独钟的热情。一些地方迫切提高地方的城镇化率，甚至有些地方官员以己之好恶，强行拆毁一个个古朴的村落、一条条幽静的街道，再建起不伦不类、千楼一面的所谓“文化古镇”。试问：难道拆毁老旧村庄，荡平庭院式房屋，再把农民赶上楼，就是城镇化？！而更加可悲的是，一些地方政府把“城乡一体化”变异为“城乡一样化”，严重削弱了城镇的竞争力。然，“城乡一体化”绝非盲目克隆、照搬其他城市，而是要传承自身的文脉，重塑自身的特色。没有自己的文脉，形不成自己的特色，自身优势就发挥不出来，就会“千城一面、万镇雷同”。若一个城市没有自己的建筑风格，不管外表多么张扬，骨子里也是失魂落魄的。笔者在《是谁，让城市丢魂失魄》一文中，曾言：“城市建筑，是一座城市历史文化传承的载体，作为记载历史信息的媒介，见证其历史的沧桑。城市建筑，是智慧和文明的结晶，是文化和思想的外显，也是一个城市文脉的载体。泱泱中华传统文明极具珍贵，秉持城市固有的特色，保存城市的完整记忆尤为迫切。对城市内在文脉的挖掘与延续，让其在日益浮躁的城市中更显弥足珍贵。”然，新型城镇化需要个性化，其并非意味农村的消失，也决非对乡村的收割、挤压，更非以乡村的凋敝为代价，而是按照城乡各自发展规律，走城乡差别化协调发展道路。“城乡一体化”的要旨是城镇与乡村相得益彰、相映成趣，远离沟壑的城镇是一种形态，城在乡野之中也是一种诗意画境。或可说，依山傍水可以城镇，依形就势亦可城镇。城镇田园化，家园生态化。

毋庸讳言，新型城镇化的发展与推进，必须面对当前诸多的问题要解决。如，土地问题、户籍问题、财税问题、资金问题、产业问题、就业问题、教育问题、医疗问题、安居问题、房价问题，以及社会保障和公共服务问题等。当然，还有除了土地财政的“伪城镇化”、“半城镇化”问题，也成为屡屡被人诟病的问题。这一系列问题若得不到有效的解决，那么新型城镇化就将沦为“穿新鞋走老路”的局面。然，在新型城镇化发展需解决的诸多问题中，尤以土地问题和户籍问题为先。在土地制度和户籍制度改革上破题，是推进新型城镇化进程的关键所在。

有研究报告预计到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为8.5亿。如按人均100平米为新增城镇人口提供工矿用地，其用地总量将突破11万平方公里。加之土地城镇化的速度远远超过人口城镇化速度，进行土地制度改革已迫在眉睫。以现行征地制度而言，其表现为“土地财政”和“土地金融”两大特征。或可说，当前的土地制度是另一种中国特色的货币创造。其不仅严重阻碍着新型城镇化发展之路，也助推房价高企的重要因素。对此，在日前国家发改委规划司撰写的“土地制度改革与新型城镇化”报告中，已提供了三个改变土地方式的方案：一是，改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地；二是，地方政府卖地收入归中央；三是，政府退出征地过程，实现建设用地供给市场化。“土地制度改革与新型城镇化”提供的方案是大刀阔斧的改革。可以说，没有土地制度的改革，新型城镇化过程就会被牵绊并止步不前。

虽然，目前我国城镇化率已超过52.6%，但城镇户籍人口占总人口的比例却只有35%，而近2.7亿生活在城镇里的人，却没有城镇户口，也未能享有城镇居民待遇。其很多农民工“就业在城市，户籍在农村；劳力在城市，家属在农村；收入在城市，积累在农村；生活在城市，根基在农村”的“半城镇化”现状。可以说，是户籍制度构筑了这两种身份的严重不平等，其一方面表现为城市“取而不予”，农民工难以享受到市民同等的子女教育、医疗服务、社会救助、安居保障等基本公共服务；另一方面用人企业“用而不养”，农民工在工资、社保、福利、培训以及劳动力信息服务等方面受到亏待。解决户籍问题是充分体现新型城镇化“人为核心”的核心，真正实现城乡一体化。另外，户籍的根本问题是其蕴含的公共服务，实现城乡一体化还要解决资源过多集中在大城市的配置问题。因为，城市（尤其是大城市）之所以会不断涌入新增人口，就是因其有着良好的、先进的、完善的各种公共服务资源配置。而这也是城市（尤其是大城市）房价高的因素。换言之，城市（尤其是大城市）的房价，究其本质是除房子本身的价值，尚包含其周边的各种公共服务资源。可以说，改革户籍制度不仅可以打破中国城乡二元结构，也可以使高企的房价回归理性。

其次，谈新型城镇化下城市经营思考

如同城市化和城镇化概念，我国对城市经营也有两种说法，即“城市经营”和“经营城市”。国外关于城市经营的理念，是在二十世纪七十年代末提出的。而最早提出是在1998年上海前市长汪道涵提出要走“经营城市”之路。

城市经营是我国改革开放后，尤其是在推进城市化过程中的必然体现。城市经营是城市整体的经营，包括城市经营的所有构成要素和资源。其不是独立于城市规划、建设和管理之外单独运作的一种手段和程序，而是一种思想观念。其渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程。新型城镇化，其精细作管理将体现在“信息化”、“智能化”。换言之，智慧城市是新型城镇化方向。

在计划经济时代，城市建设是非生产性建设，过去强调城市基础设施的福利性、公益性。长期以来偏重于城市建设，而忽略了城市经营，政府只把自己看作是城市建设的投入主体，而不是城市的经营主体。在唯GDP观念下，把城市作为单纯的投入对象，没有当作可供开发利用的巨大资源。在新型城镇化下，对于城市经营而言，是对城市的各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现资源的合理配置和高效利用。诚然，城市经营回避不了要提高城市化率，但没有产业支撑的城镇化如“沙中建塔”。新型城镇化发展进程中，其“资源整合、产城融合”方式，将成为城市经营新模式。另外，城市的经营发展和推进新型城镇化均离不开资金的支撑。此前的政府的资金来源主要是土地财政（即通过卖地收入解决资金问题）。而要解决新型城镇化的资金来源问题，目前来看，可考虑四个方面，即中央财政、银行信贷、民间资金和国际投融资。其中，盘活民间资金是关键。

众所周知，我国的城市经营者们，为了推进城镇化早有探索和实践。如，成都模式（以大城市带大郊区发展）、天津模式（以宅基地换房集中居住）、广东模式（以产业集聚带动人口集聚）和江浙模式（以乡镇政府为主组织资源）及温州模式（以个体经济和专业化市场为主导）。再如“百强县”中的：昆山模式、双流模式、邹平模式、海城模式、宁国模式、迁安模式、开原模式等等。在我国如此众多的推进城镇化模式中，不乏其可借鉴的经验和价值。当然，新型城镇化建设除了我们自身的探索与实践，也应借鉴国外城镇化的经验和教训，而少走弯路。

英国可说是世界上最早进入工业时代城镇化的国家，也是迄今为止世界城镇化程度最高的国家之一。从英国城镇化经验看，其适时、有效的政策法规是城镇化有序进行的保证，其住房政策实现了市场机制与政府干预相结合的较好方式。在城镇化进程中，工业和第三产业的中小企业在吸收剩余劳动力方面发挥着重要作用，这在美国、日本和西欧也得到佐证。说起美国的城镇化，应始于上个世纪二十年代。其城镇化特点是：以工业化、产业化、信息化为动力，以大城市群建设为主体，以中小城镇建设为重点，实现城镇的均衡发展。其城市小而多、城市集聚度高、交通十分发达。与美国不同，由于国土狭窄、人口密集，开发空间有限，日本采取了以大城市主导，高度集中型城镇化模式。另外，德国是世界上城镇化发展比较快、城镇化率比较高的国家之一，其城市化的特点是“七个注重”，即：注重规划先行，注重区域协调发展，注重大中城市和小城镇均衡发展，注重特色产业支撑，注重保护文化遗产，注重环境保护，注重人口社会融合。同时，德国城市区域可持续发展的基本模式是，避免过度发展城市区域中的某一单一支配性中心城市，而是形成若干功能互补的多极城市群。

对于国外的城市化经验，笔者认为，德国推进城镇化过程中的先进理念与管理经验，值得我国借鉴与思考。然，世界各国城镇化道路都无统一的固定模式，皆是根据本国国情抉择的。我国的城市经营者发展新型城镇化，应尊重基本经济规律、因地制宜，打破现有的利益分配格局，以政府为引导，市场主导，以城市群为主导，大、中、小城市和小城镇并举，多样化协调发展，逐步形成合理的生态型城镇体系。

最后，谈新型城镇化下对房地产思考

新型城镇化建设将走集约、智能、绿色、低碳之路，这是建设资源节约、环境友好型社会和生态文明建设的要求。同时，也意味着要进一步推动建筑的低碳化、节能化，建设生态城市。这表明未来房地产产品的标准化、管理的标准化、采购的标准化环环相扣，其势在必行。而住宅产业化，不仅能有效地提高我国住宅产业的现代化水平，而且有利于住宅成套技术的集成、整合和创新，还有利于推广环保型、节约型建材。加之随着发展低碳经济的趋势以及人工成本的加大，住宅产业化将是未来房地产业必然的趋势。另外，除了推动住宅地产和商业地产外，新型城镇化的发展还将推动农业地产、文化地产、科技地产、产业地产、园区地产、旅游地产和养老住区等诸多业态。可说是，新老业态共存。

毋庸讳言，无论是推进城镇化还是发展新型城镇化，房地产行业都将从中受益。在过去，把房地产业确定为支柱产业，而在新型城镇化进程中，房地产业将是支撑和提高新型城镇化质量的先导型基础产业。虽说，新型城镇化并非是房地产化，但新型城镇化将衍生大规模住房需求和大规模的基础建设，为房地产业带来机遇。客观而言，未来15年房地产业仍然有新的发展空间。作为房地产企业，必须做好转型升级的准备，深耕细分领域、坚持差异化，以面对新的契机与挑战。

新型城镇化在一个“化”字，这个字对房地产企业同等重要。所谓“知是行之始，行是知之成”，而“知行合一”便是“化”力之果。如何将新型城镇化“化为机会、化为己有、化为所用、化为动力”是衡量一个房地产企业竞争力的关键所在。“化”是事物从原有状态走向新状态的一个过程，或是漫长，或是转瞬。在新型城镇化下，房地产企业必须缩短其“化”的时间成本。房地产企业若要抓住机会迎接挑战，应做到“四化”：一是，转化思维观念，从单一的开发销售商化身为服务运营商；二是，转化发展策略，从固定的粗放型发展催化为纵深型发展；三是，转化盈利模式，从原有的追求现利润换化为整合各资源；四是，转化产品结构，从基础的传统式模仿升化为融产业创新。

众所周知，2000年以后，随着我国土地使用制度改革进一步的深化，城市化的进程也步入了快车道，城市人口急速增加，城市规模的不断扩大。随之而来的是城市管理、公共服务和城市建设等城市发展相关问题日益凸显。在此背景下，2002年前后“城市运营”理念应运而生，同时提出“城市运营商”概念。所谓的“城市运营商”和通常意义上房地产开发商相比，其内涵和外延上均有很大的突破和超越。作为“城市运营商”不仅要具有强力的社会责任感，还要对城市化和城市发展具有前瞻力，因为“城市运营商”不仅是城市综合功能提供者，也是对城市各种资源进行整合、优化、创新者。诚然，作为“城市运营商”需要在社会责任和追逐利益方面需找平衡点，这就意味着将淡化其企业自身利益。笔者在《商者，获义而不惟利》一文中，曾言：“纵观房地产界，凡积极承担社会者，无不大有作为；凡追逐暴利无德者，无不苟活于世。或可说，利人者终成大事，利己者成亦必亡，重义者必得大利。”

在新型城镇化下，如何进行“城市运营”尤为重要。这其中，作为政府与市场之间的“城市运营商”是必不可少的环节。只有通过有效的城市运营，才能把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，才能使城市的综合竞争力得到提高、城市的财富增加、城市居民生活质量和幸福感得到提升。而这，正是城市运营的问题关键，也是“城市运营商”的终极目标。可以说，只有“城市运营商”的崛起，才能使新型城镇化有效推进、科学发展，这也标志着我国的城市发展进入了一个崭新的时代。同时，标志着房地产告别了狂野发展的“黄金时代”而步入稳健发展的“白金时代”。

在过去将房地产业定位于国民经济支柱产业下，城市化俨然成了房地产化，与此房地产走过了其“黄金时代”。如今在新型城镇化下，房地产业面临着“去房地产化”的语境，其将告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，而步入“白金时代”。在房地产“白金时代”，房价相对合理、行业分工细化、企业发展稳健、产品注重品质、战略跨界多元，提高性价之比、展现真市场化等。笔者在2011年的《理性回归，房地产的白金时代》一文中，曾言：“步入‘白金时代’的房地产业，只有在业务模型、管理模型、融资模型等方面不断创新，才能适应不断变化的新形势。或许，房地产业被暴利‘抛弃’后，才是一个走向常态的开始。而这，也正是步入‘白金时代’的房地产业所褪去浮华返璞归真之使然。”

综上所述，笔者认为：新型城镇化的提出与发展推进，是给了城市经营者和房地产业一次“救赎”的机会。同时，也迫使城市经营者和房地产业对旧有的经营理念和发展模式进行反思和变革。古语有云“谋定而后动，知止而有得”。期待城市经营者们转变旧有的城市发展方式、提升城市发展质量，让城市可持续发展，让城市变得更加美好，居民生活更加幸福。同时，也期待房地产业更有社会责任感，在转型中平稳、理性而健康的发展。

注：本文写于2013年6月