商业地产进入三年供应高峰，同质化却加重了盘活存量难度，商业运营亟需破局之道。盈石集团研究中心分析，复合功能化、大数据、资产证券化将成为未来竞争三大关键，为您一一解答。

　　挖掘新需求，复合功能化发展

　　随着商业供应加剧，商业项目普遍呈现同质化发展。尽管同质化问题已成为购物中心老生常谈的话题，然而同质化的真实问题并非消费饱和下的竞争环境，而是避重就轻、过度发展饱和业态，缺乏挖掘新的需求，绝大多数购物中心始终停留在仅能满足吃喝玩乐购的需求中。

　　盈石集团研究中心认为未来购物中心引进被忽略的市场空白业态，如大型医疗、竞技运动等新兴业态来满足消费者便捷化、品质化、多样化的生活需求将成为未来趋势。伴随着主力消费群8090 进入二孩儿时代，幼童托管等儿童看护需求也将有巨大市场空间。目前一些项目已经开始规划或尝试部分新兴业态，如长沙I CITY 引入了艺术业态，上海新邻生活站引入了共享办公的摩客空间。盈石集团研究中心认为，未来着重发展复合功能化，实现市场空白需求填补及配套升级将是购物中心破解同质化困境的有效手段之一。

盈石长沙I CITY

盈石上海新邻Station摩客空间

　　精准化，大数据引导消费布局

　　大数据时代已经到来。"覆盖全网95% 网民、每天相应搜索请求100 亿次、每天定位数据150 亿次"，这是中国最大搜索引擎百度的大数据支撑群体。盈石集团研究中心在与百度大数据合作中发现，仅仅依靠理论进行需求分析已不能客观充分反映实际需求，真实消费需求在地域、性别、年龄等各个方面均存在偏好差异。

　　盈石集团研究中心认为，未来商业将通过内部数据整合，如完善线上数据采集、线上线下数据打通、加强会员维护数据利用等手段，以及外部数据导示，更有目标性并结合实际来追求差异化、精准化，有的放矢的进行消费布局。与具有强大数据处理能力的资源型数据服务商合作，精细化准确应对消费者需求将成为实体商业收获更大市场份额的重要法宝。

　　盈石集团研究中心携手百度大数据《揭秘8090最爱的购物中心》

　　盈石集团研究中心携手百度大数据《揭秘大数据时代写字楼商业需求偏好》

　　第三方服务升级，资产证券化成为核心竞争力

　　不同于国外开发商普遍自持的运作模式，国内开发商由于资金渠道受限，缺乏商业运营经验，多采用滚动开发模式，商业物业多为销售型。而各级政府为求土地使用效率最大化，往往倾向于采用集约式发展，鼓励通过统一经营来提升土地价值，大量地块在出让时都有一定比例的持有要求，虽然国务院出台了"商改住"等政策促进商业地产项目去化，但对自持经营的开发商来说，资金链压力依然存在。如何实现项目增值，成为优质资产，并成功资本化得到理想的回报是开发商面临的重大课题。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪先生认为："专业运营是商业地产增值的必经之路，在房地产产能过剩、存量过大的大背景下，优质第三方应具备强大的资产运营能力，建立有完善的"MIOE"（M&A 并购、Improve 改造、Operate 持有经营、Exit 金融退出）架构，这将成为第三方的核心竞争力。"

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS) 中国商业地产专业委员会主席张平女士认为："在供给侧改革的推动下，完善国内商业物业的整体运营产业链，寻求商业物业资产优化方案将成为众多开发商的共同需求。目前，只有极少数第三方服务机构有能力操作资产证券化"募、投、管、退"的全方位商业运作模式，这也将成为优质第三方区别于竞争对手的巨大优势。"（数据来自盈石集团研究中心）