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贰
欧阳捷:我认为地王有两个标准。第一个是溢价率。如果“溢价率翻一番,你不是地王谁是呢?”统计显示,全国今年上半年出了318宗地王,其中一二线城市,出了179个,二线以下城市有100多个。二线以下城市的地王总价大多不超过15亿,但溢价率也是100%。第二,如果地价跟周边的房价基本差不多,也应该算是地王。今年5月11号,上海出了三宗地王,其中有两宗的楼面价格超过了周边的精装修房价,一宗超过了周边的毛坯房价格,“这三块都属于地王”。欧阳总表示:“如果我们从数据的概念来看,这两点应该可以定义地王”。
王忱:地王的产生是由土地市场供需关系来决定。我们现在看到的地王,应该是两个概念,一个是单价地王,一个是总价地王。“从目前来看,一二线城市大部分的地王土地,面粉比面包贵,这是必然趋势!”“地王只是个自然的现象”。认真的王总表示,因为国家没有给地王一个明确的定义,还特意查了到底什么叫地王。百度解释道,“地王是社会舆论,对土地招标活动中,以硕大的资金数字拍得自己中意的中标单位。”
杨军:现在房地产经历巨大的产业化,包括跨界金融杠杆的嫁接之后,土地已经不仅仅是一个开发商在上面建造房子的载体。它会更多的进入金融市场,所以今后“金融嫁接已经变成一种常规的融资变现手段,它已经成为一种常态。地王的产生,其实我们一直是以价值来衡量,但深层次来看,地王的产生是源于供求关系的变化。”
现在上海对于土地出让量连年的减少,这也导致了很多开发商在上海拿不到地。也恰恰是上海这些一线城市的去化销售,相应的利润很可观,这也加剧了僧多粥少的局面。另外,从时间维度上来看,随着人民币的超发和贬值,今后地王现象还是会存在。
正是由于一线城市未来的土地供应会越来越稀缺,“可能今后开发商拿地王后,必须通过潜心经营产品,通过打造差异化、精细化的产品来弥补市面上的经济负面影响。所以说未来房地产已经不是一个粗放型企业,更多的是一个精细化的产业。”
陈晟:有的地王项目从拿到地到真正的解套,耗时1年半左右,有的项目解套需要4-5年。如果两年能够去化,证明房企投资眼光很牛,如果是六年,那投资的财务成本则相对较高。可以说不少地王项目,其实还是存在风险的。
王忱:大华是一个以大面积开发为特长的企业,最近两年,周边的土地也不断刷新拍卖价格高度。作为“地王隔壁的老王”而言,地王的出现对销售的促进有比较大的帮助。首先,从生活的角度来说,地王的诞生也意味着你周边生活品质的提升,这是它比较有利的一方面。但是,作为开发商而言,这只是一个短暂的快感。“为什么说是个短暂的快感?因为作为一个行业来说,面粉长期以来比面包要贵,我们做面点师的最后会买不到面粉。面包房最后该怎么办,这是一个很实际的问题。”所以对于房地产行业来说,作为隔壁老王,短期来看是快乐的,但却可能存在一个长期的痛苦隐患。
欧阳捷:其实我们作为开发商,也不希望地价过快上涨。地价过高也意味着地王的风险,有的企业1年半,把房子卖了,有的企业要5到6年时间才解套。很多民营企业是承受不了的。”所以,对于开发商来说,第一要谨慎,市场好的时候跟着市场走,不能逆势而行,市场好就要抓紧出货。市场不好的时候要守,哪怕折损利润也要出货来保证自己的现金流。
杨军:地王实质是去库存的一种变相手段。但是,地王产生之后,消费者对地王空前热情的爆发,对房地产良性发展存在负面影响,可能是把市民若干年之后的需求都透支了。对开发商操盘而言,随行就市,每家企业的追求都不同,有的追求利润,有的追求节奏。从瑞虹新城来说,依然会维持自身的节奏,瑞虹新城一直以来都是一个和市场行情不太关联的项目,行情好也开盘,行情不好也开盘,并不是说市场对房地产没有影响,只不过是我们认为自己产品本身已经足够强到抵抗市场波动。
我们只在合理的时段给出合理的价格迎合合理的市场,从而找到合理的消费者。这也是我们企业的精神,希望把区域整体环境氛围营造出来,瑞安不是一家真正的“企业”,而是政府公民,在社区周边路网、生活配套建设完成之后,就会得到消费者真正认可。让消费者看到你逐步成长的过程,同时自己也融入到这个过程之中。开发商不能因为地王出现而对不起消费者。
欧阳捷:上海受到两大国策限制,一是耕地红线,上海直到2020年不再新增建设用地,未来即将进入无地可供的状态。另一个问题是人口在向大城市流动,全世界各个大城市人口仍在增长,因为大城市有更好的就业机会和发展空间,人口流动的背后则是资本流动,但上海土地供应却非常稀缺。两者的矛盾就牵扯到了第二个国策——控制大城市人口规模,通过生活门槛抬升将人口分流出去,从而引发了上海房价暴涨和地王现象频频发生。若要改变当前的市场现象,就必须增加土地供应。
中国有很多城市建了新区,有的新区建设成型,有的则成为鬼城。原因是政府无力投入,基础设施配套不全,商业配套没有跟进,生活非常不方便,最后的结果就是购房者不去了,而这些区域就成为了无法盘活的土地。上海也一定存在这样的区域。特别是永久农田保护区域的周边,此类区域出了地王,但政府无力进一步投入开发,终将成为一个孤岛,这种地王就存在一定的风险。如果是政府有规划打造的区域,那随着市政建设的不断投入,用时间换空间,未来一定会有机会。
欧阳捷:缓解房价暴涨、地王现象的最佳方式,是联动上海周边城市,形成以上海为中心的都市圈。各个城市之间相互协作,我们会发现城市的产业布局将重新打开。站在大上海都市圈的概念,我们可以把石油化工迁到太仓,可以把粮油工业迁到嘉兴,可以把很多基地迁到虹桥和昆山,这样就能够把人口慢慢疏散出去。同时打通城际轨道交通、医保一体化、教育医疗资源的扩充,届时上海作为大城市具备优越的就业环境,可以作为工作地;周边城市生活成本低廉,则可以作为生活居住地。同时将城际铁路,快速公交,BRT,高速公路,轨道交通等全面连通,路网全面打开,形成以上海为中心的都市圈,大量人口就能疏散到周边。最后的结果就是周边城市房价上涨,而得到抑制上海房价过高的现象。
陈晟:在上海,目前呈现出高房价和低效土地并存的城市现象,要解决当前房价的问题,首先要解决土地供应不足的问题。在未来,上海必须要在城市更新领域进行有效的动作。城市更新有6大方向,城中村,特色小镇,低效工业用地,闲置土地,污染土地改造,是一种非“招拍挂”的拿地方式,开发商该高度关注。
王忱:上海每年房价平均涨幅是10%,十年就是翻一番,10年之后上海均价预计达到6万/平左右,最贵单价突破40万/平问题不大。
欧阳捷:全世界的房价正在普遍上涨,包括纽约、墨尔本、悉尼、伦敦、东京等房价都在上涨。从上海房价的涨跌来看,若是货币仍然处于超发状态,不需要十年房价翻倍指日可待。况且二线城市也存在房价10年翻一番的可能,上海作为领头羊10年内翻番绝无问题。从全球角度来看,上海目前和纽约房价差不多,纽约每年增幅5%,上海每年增幅10%,但上海无论经济增速、人口增速都是纽约2倍,上海土地有限,纽约土地无限;上海是不完全市场经济,纽约是完全市场经济;因此我认为上海房价比纽约贵一倍是可以接受的。因此上海最贵的房价至少也会翻一倍,60-70万/平的价格并不是令人失望的。
杨军:中国是一个政策市场,房价上涨是必然趋势,翻一倍比较保守。根据家庭收入和房价比值,未来10年上海房价上涨7成到8成可能性最大,再高的话就存在基础不稳的可能性,毕竟房价还是需要考虑百姓民生,政府也会有所控制。对于极端最高单价,我认为有可能接近80-100万/平,不过必然仅是极少量的,市场上可能只存在10套左右。因为这类产品必须要具备一些非常稀缺的资源,而从目前的地王项目中很难看到。
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本期《凤凰下午茶》节目凤凰房产采用全程视频直播形式,高度聚焦业内关注。长达1个半小时的交流时间,各位嘉宾均以放松的心态畅所欲言,接连抛出深刻独到的观点,引发激烈的思维碰撞,对当前地王现象进行了一次全面、深入的解读,干货满满,发人深思。