贰

欧阳捷：我认为地王有两个标准。第一个是溢价率。如果“溢价率翻一番，你不是地王谁是呢？”统计显示，全国今年上半年出了318宗地王，其中一二线城市，出了179个，二线以下城市有100多个。二线以下城市的地王总价大多不超过15亿，但溢价率也是100%。第二，如果地价跟周边的房价基本差不多，也应该算是地王。今年5月11号，上海出了三宗地王，其中有两宗的楼面价格超过了周边的精装修房价，一宗超过了周边的毛坯房价格，“这三块都属于地王”。欧阳总表示：“如果我们从数据的概念来看，这两点应该可以定义地王”。

王忱：地王的产生是由土地市场供需关系来决定。我们现在看到的地王，应该是两个概念，一个是单价地王，一个是总价地王。“从目前来看，一二线城市大部分的地王土地，面粉比面包贵，这是必然趋势！”“地王只是个自然的现象”。认真的王总表示，因为国家没有给地王一个明确的定义，还特意查了到底什么叫地王。百度解释道，“地王是社会舆论，对土地招标活动中，以硕大的资金数字拍得自己中意的中标单位。”

杨军：现在房地产经历巨大的产业化，包括跨界金融杠杆的嫁接之后，土地已经不仅仅是一个开发商在上面建造房子的载体。它会更多的进入金融市场，所以今后“金融嫁接已经变成一种常规的融资变现手段，它已经成为一种常态。地王的产生，其实我们一直是以价值来衡量，但深层次来看，地王的产生是源于供求关系的变化。”

现在上海对于土地出让量连年的减少，这也导致了很多开发商在上海拿不到地。也恰恰是上海这些一线城市的去化销售，相应的利润很可观，这也加剧了僧多粥少的局面。另外，从时间维度上来看，随着人民币的超发和贬值，今后地王现象还是会存在。

正是由于一线城市未来的土地供应会越来越稀缺，“可能今后开发商拿地王后，必须通过潜心经营产品，通过打造差异化、精细化的产品来弥补市面上的经济负面影响。所以说未来房地产已经不是一个粗放型企业，更多的是一个精细化的产业。”

陈晟：有的地王项目从拿到地到真正的解套，耗时1年半左右，有的项目解套需要4-5年。如果两年能够去化，证明房企投资眼光很牛，如果是六年，那投资的财务成本则相对较高。可以说不少地王项目，其实还是存在风险的。

王忱：大华是一个以大面积开发为特长的企业，最近两年，周边的土地也不断刷新拍卖价格高度。作为“地王隔壁的老王”而言，地王的出现对销售的促进有比较大的帮助。首先，从生活的角度来说，地王的诞生也意味着你周边生活品质的提升，这是它比较有利的一方面。但是，作为开发商而言，这只是一个短暂的快感。“为什么说是个短暂的快感？因为作为一个行业来说，面粉长期以来比面包要贵，我们做面点师的最后会买不到面粉。面包房最后该怎么办，这是一个很实际的问题。”所以对于房地产行业来说，作为隔壁老王，短期来看是快乐的，但却可能存在一个长期的痛苦隐患。

欧阳捷：其实我们作为开发商，也不希望地价过快上涨。地价过高也意味着地王的风险，有的企业1年半，把房子卖了，有的企业要5到6年时间才解套。很多民营企业是承受不了的。”所以，对于开发商来说，第一要谨慎，市场好的时候跟着市场走，不能逆势而行，市场好就要抓紧出货。市场不好的时候要守，哪怕折损利润也要出货来保证自己的现金流。

杨军：地王实质是去库存的一种变相手段。但是，地王产生之后，消费者对地王空前热情的爆发，对房地产良性发展存在负面影响，可能是把市民若干年之后的需求都透支了。对开发商操盘而言，随行就市，每家企业的追求都不同，有的追求利润，有的追求节奏。从瑞虹新城来说，依然会维持自身的节奏，瑞虹新城一直以来都是一个和市场行情不太关联的项目，行情好也开盘，行情不好也开盘，并不是说市场对房地产没有影响，只不过是我们认为自己产品本身已经足够强到抵抗市场波动。

我们只在合理的时段给出合理的价格迎合合理的市场，从而找到合理的消费者。这也是我们企业的精神，希望把区域整体环境氛围营造出来，瑞安不是一家真正的“企业”，而是政府公民，在社区周边路网、生活配套建设完成之后，就会得到消费者真正认可。让消费者看到你逐步成长的过程，同时自己也融入到这个过程之中。开发商不能因为地王出现而对不起消费者。

欧阳捷：上海受到两大国策限制，一是耕地红线，上海直到2020年不再新增建设用地，未来即将进入无地可供的状态。另一个问题是人口在向大城市流动，全世界各个大城市人口仍在增长，因为大城市有更好的就业机会和发展空间，人口流动的背后则是资本流动，但上海土地供应却非常稀缺。两者的矛盾就牵扯到了第二个国策——控制大城市人口规模，通过生活门槛抬升将人口分流出去，从而引发了上海房价暴涨和地王现象频频发生。若要改变当前的市场现象，就必须增加土地供应。

中国有很多城市建了新区，有的新区建设成型，有的则成为鬼城。原因是政府无力投入，基础设施配套不全，商业配套没有跟进，生活非常不方便，最后的结果就是购房者不去了，而这些区域就成为了无法盘活的土地。上海也一定存在这样的区域。特别是永久农田保护区域的周边，此类区域出了地王，但政府无力进一步投入开发，终将成为一个孤岛，这种地王就存在一定的风险。如果是政府有规划打造的区域，那随着市政建设的不断投入，用时间换空间，未来一定会有机会。

欧阳捷：缓解房价暴涨、地王现象的最佳方式，是联动上海周边城市，形成以上海为中心的都市圈。各个城市之间相互协作，我们会发现城市的产业布局将重新打开。站在大上海都市圈的概念，我们可以把石油化工迁到太仓，可以把粮油工业迁到嘉兴，可以把很多基地迁到虹桥和昆山，这样就能够把人口慢慢疏散出去。同时打通城际轨道交通、医保一体化、教育医疗资源的扩充，届时上海作为大城市具备优越的就业环境，可以作为工作地；周边城市生活成本低廉，则可以作为生活居住地。同时将城际铁路，快速公交，BRT，高速公路，轨道交通等全面连通，路网全面打开，形成以上海为中心的都市圈，大量人口就能疏散到周边。最后的结果就是周边城市房价上涨，而得到抑制上海房价过高的现象。

陈晟：在上海，目前呈现出高房价和低效土地并存的城市现象，要解决当前房价的问题，首先要解决土地供应不足的问题。在未来，上海必须要在城市更新领域进行有效的动作。城市更新有6大方向，城中村，特色小镇，低效工业用地，闲置土地，污染土地改造，是一种非“招拍挂”的拿地方式，开发商该高度关注。

王忱：上海每年房价平均涨幅是10%，十年就是翻一番，10年之后上海均价预计达到6万/平左右，最贵单价突破40万/平问题不大。

欧阳捷：全世界的房价正在普遍上涨，包括纽约、墨尔本、悉尼、伦敦、东京等房价都在上涨。从上海房价的涨跌来看，若是货币仍然处于超发状态，不需要十年房价翻倍指日可待。况且二线城市也存在房价10年翻一番的可能，上海作为领头羊10年内翻番绝无问题。从全球角度来看，上海目前和纽约房价差不多，纽约每年增幅5%，上海每年增幅10%，但上海无论经济增速、人口增速都是纽约2倍，上海土地有限，纽约土地无限；上海是不完全市场经济，纽约是完全市场经济；因此我认为上海房价比纽约贵一倍是可以接受的。因此上海最贵的房价至少也会翻一倍，60-70万/平的价格并不是令人失望的。

杨军：中国是一个政策市场，房价上涨是必然趋势，翻一倍比较保守。根据家庭收入和房价比值，未来10年上海房价上涨7成到8成可能性最大，再高的话就存在基础不稳的可能性，毕竟房价还是需要考虑百姓民生，政府也会有所控制。对于极端最高单价，我认为有可能接近80-100万/平，不过必然仅是极少量的，市场上可能只存在10套左右。因为这类产品必须要具备一些非常稀缺的资源，而从目前的地王项目中很难看到。