长三角城市群的发展力是不均衡的，因而房价表现也冷热不一。真实的长三角城市价值到底是怎样？

常熟今年的房价较去年同期上涨了127.46％，但马鞍山的房价较去年同期却出现了下滑。

同样，在昆山的房价大幅上涨时，绍兴的房价却在跌。

都是处在长三角城市群的中心城市，马鞍山和常熟、昆山和绍兴，为何房价表现如此迥异？

从8月22日上海市政府公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中，我们可以看出一些玄机：

规划草案显示，未来上海将与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展，形成90分钟交通出行圈，构建上海大都市圈。

如何理解？如果把整个长三角看作一个城市，就很明显了，昆山和常熟属于内环，而扬州和马鞍山则是在外环。

如果再如此类比往外排，那么像合肥、南京这样距离的城市，相对于“上海大都市圈”这个大城市来说，基本就得是现在上海大虹桥、迪斯尼乐区域园的角色了。

按照目前的高铁速度，300公里内的行程基本在90分钟左右可以完成，100公里以内的距离，公路行程可以控制在90分钟内。所以以200米和300米为标尺，具体按距离将长三角分为内、中、外环，可以这样分：

距离上海200公里以内的主要城市——

太仓54公里、昆山68公里、嘉兴94.9公里、苏州96.1公里、常熟103.6、南通124.6公里、无锡133.5公里、湖州148.7公里、杭州172.3公里、常州175.4公里。这个距离圈我们姑且称之为内环。

距离上海200公里~300公里的主要城市——

绍兴206.5公里、宁波216.3公里、镇江248.5公里、义乌283.6公里，这个距离圈称之为中环。

而300公里以上的城市则有——

南京300.2公里、扬州349.3公里、芜湖350公里，我们姑且将这些城市称作为外环圈层。

以这样的观点审视，本文开头所说的“常熟和马鞍山”“昆山和绍兴”价格分化如此明显，原因是否就显得一目了然了呢，它们差在区位价值。

不要以为邦爷在说大话，我们正在谈论的超级城市的效应，非常值得思考。

“超级中心”正在让周边城市持续升值

《长三角城市群规划》明确赋予了上海在长三角地区无可匹敌的中心地位。

但另一方面，上海的土地开发强度已经远超国际上的同类城市，也就是说未来上海的建设用地规模只会“减量化”，大家只能到存量用地中找发展空间，而产业会向高附加值、低土地用量的产业经济转型。

但随着上海产业的转移、人口的外溢，以上海为中心的长三角城市群将得到发展，目前五个副中心级都会区的势力范围已经划分完毕，分别如下：

苏锡常都市圈：包括苏州、无锡、常州三市。全面强化与上海的功能对接与互动，加快推进沪苏通、锡常泰跨江融合发展。

南京都市圈：包括南京、镇江、扬州三市。提升南京中心城市功能，加快建设南京江北新区，促进与合肥都市圈融合发展。

杭州都市圈：包括杭州、嘉兴、湖州、绍兴四市。加快建设杭州国家自主创新示范区和跨境电子商务综合试验区、湖州国家生态文明先行示范区。

合肥都市圈：包括合肥、芜湖、马鞍山三市。发挥在推进长江经济带建设中承东启西的区位优势和创新资源富集优势，提升合肥辐射带动功能。

宁波都市圈：包括宁波、舟山、台州三市。高起点建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心、宁波港口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。

但以上都市圈受到上海辐射的发展力，是不均衡的（暂不考虑城市本身的发展力），所以，与之相应的，房价的表现也是不均衡的。

离上海很近太仓涨势很凶猛，距离上海100公里左右的常熟较房价较去年涨幅最高，嘉兴的房价涨幅也较快。但地处“外缘”的马鞍山、台州等地房价则相对平缓。

当然真实的长三角城市价值，绝不是画内、中、外环三个圈那么简单，和上海的距离远近只是各种因素中“锦上添花”的一项，地区的产业、基础设施、人口等才是真正的重要因素。

“长三角城市价值”到底是怎样？这个问题很大、很专业、很复杂，所以只有够专业的平台才能给予解答。

9月27日，在《每日经济新闻》和中国指数研究院联合举办的“2016年价值地产·长三角城市论坛”上，两家专业机构将联合发布“长三角城市价值”排行榜，告诉我们真实的长三角城市价值。