百盛商业集团有限公司13日公布与中融长河资本投资管理有限公司及旗下的深圳前海图蓝投资中心及上海长昆投资管理有限公司订立股权框架协议及贷款框架协议,总额约为人民币23.2亿元。据了解,百盛此次出售的是北京华德盛物业管理有限公司,为百盛集团间接全资附属公司,所经营的物业是太阳宫百盛。项目位于北京市朝阳区,包括地上7层和地下3层。截至2016年7月31日,这家公司的未经审核账面净值为10.32亿元,尚未有正式估值,物业交割将于今年年底完成。
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百盛执行董事兼主席钟廷森表示:“此次出售项目将有助百盛优化资源配置,将资源投放在具盈利能力之业务上,有利集团长远发展。同时,出售事项所得款项将加强集团的财务状况,对我们的增长尤其重要。展望未来,我们对中国消费市场仍然和充满承担和信心。百盛会致力加强其零售业态,并继续推进转型策略,为股东带来正面回报”。
买下百盛的究竟是何方神圣?
此次太阳宫百盛的买方为深圳前海图蓝投资中心和上海长昆投资管理有限公司,两者购买的股权分别为99.99999999%和0.00000001%,这两家公司同属中融长河资本投资管理有限公司。中融长河资本投资管理有限公司由中融鼎新投资创办。业务主要是国内一二线城市核心区位的优质写字楼、商业零售及住宅项目的并购和投资。
根据市场调整及项目具体情况,投资具有优秀回报特点的位于一、二线城市中位置好、租金收入稳定或资产价值有较大增长潜力的超甲级写字楼、商场、酒店式服务类公寓、优质住宅等项目。其自持资产期间通过三至五年的主动资产管理服务,有效提升资产价值及更符合市场需求,随着项目及周边环境的日趋成熟稳定,在退出时实现资产的最大价值,为投资者带来风险可控、回报稳健的收益。
以中融长河为例,与通常的金融领域的资产管理有所不同,商业地产大资管加入了商业地产运营管理因素。从商业地产的运营管理的角度来发现、挖掘项目的资产价值,并改善和提升资产价值。在此基础上,再运用资产管理这一金融工具和手段来提升商业地产的资产流动性,进而提升投资的可进入性与退出的便利性,从而改善和提升商业地产的金融价值。
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商业地产并购方兴未艾
北京太阳宫百盛自2015年12月开业以来一直亏损。考虑到出售事项的估计所得款项及出售事项的估计未经审核收益,董事认为出售事项乃良好机会让集团以具吸引力价格释放出售公司的价值;而且交易的条款属公平合理,并符合股东的整体利益。
去年是北京商业地产项目并购高峰年,尤以中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司以百亿天价收购新加坡国浩集团东直门项目最受瞩目。其他并购案还有中信收购东四环百盛;领汇基金收购欧美汇;蓝色港湾入股北京卓展等。
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并购的趋势在今年愈演愈烈,5月16日世茂集团旗下的上海世茂股份有限公司公告称,公司将向乐视控股转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司,以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权,交易价格分别为29.20亿元和0.52亿元,合计为29.72亿元。该项目位于北京市朝阳区三里屯工体北路与新东路西北角,紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD等黄金区域,南邻工人体育场,总投资30亿元,于2008年建成,实际建筑面积为5万平方米,实际商铺租赁面积仅有2.6万平方米。
受电商冲击、消费需求缩减等影响,多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时,一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大,并伺机收购,扩大并巩固疆土,行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加,但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估,导致大量的项目待价而沽,有价无市。
商业地产的大资管路径
随着中国地产白银时代的到来,商业地产的格局也发生了深刻的变化。万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式;以中信金石为代表的准REITS产品正式“启航”;具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产;以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队;以险资、信托为代表,整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资,盯准资产并购市场。
那么国内商业地产领域,谁最有可能去往资产管理方向发展?最有此心的恐怕是那些商业地产顾问、代理机构。但是就行业趋势研判和项目选择风险而言,管理团队一方面必须具有较为专业的投资判断能力与商业地产经营管理经验,另一方面需要制定相应的投资区域及项目选择标准并建立相应的内部制衡机制。尤其对于购物中心这种对运营管理能力高度依赖的业态,资本就更加需要倚重成熟管理团队的力量。
地产金融模式或将会成为商业地产的发展趋势,重资产将逐步向轻资产转变。我国商业地产正在从追求短期市场化目标,转向商业运营价值的长期金融化。商业物业具有金融属性,对资本运作的要求非常高。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力,具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力。
优铺网采访了中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰先生。他认为首先以百盛为代表的传统百货业盈利能力持续走低,受到电商和购物中心的冲击,整个行业的转型承受着很大压力;其次外资百货企业在华尤其会出现水土不服的现象,转型甚至断臂求生成为一种手段;再有资本介入百货改造成为大的方向。百货商场接受资本的力量,或为企业的发展带来新的生机。
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