| 从宏观经济看目前楼市调控和走势 |
|
| 发布时间：2012-8-6 13:07:27 来源：中国房地产数据研究院 |
一， 楼市调控政策不松动的深层原因和带来的问题
今年以来，我国经济走势甚不乐观。出口需求由于欧债危机持续发酵和美国经济复苏迟缓等因素而萎靡不振，甚至有时呈现负增长；国内受房地产调控影响钢材等行业库存增加，价格下调，消费市场也不见有起色，GDP增速降至几年来新底。今年二季度经济增长回落到7.6%，为三年来首次低于8%。面临整个经济下行压力增大的局面，要求放松房地产调控的声音一再响起。一些人认为再这样调控下去，尤其是继续限购，中国经济将可能崩溃。然而，始料不及的是，从5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏等六省经济形势座谈会时指出，要稳定房地产市场调控政策。5月23日，国务院常务会议提出要“把稳增长放在更加重要位置”时依然强调要稳定和严格实施房地产调控政策。7月9日、10日温家宝总理在经济座谈会上再一次强调要稳增长，并且指出当前要重在促进投资合理增长，但是非常紧要的是要注重投向，注重结构，注重质量和效益，要有利于改善民生，有利于科学发展。要抓紧做几件看得见，鼓舞人心的实事，以提振投资者信心。但是他并没有松口房地产调控。相反，国务院有关部门一直强调要继续抑制投资投机性购房需求。最近7月13日珠海市住建局官员表示珠海限购范围缩小，限价取消。但是14日凌晨住建局负责人改口说珠海市双限政策维持不变。双限取消令几小时内死亡，显然是国务院有关部门干预的结果，显示了中央政府楼市调控决心和态度。我们不禁要问，为何当前经济形势如此严峻，消费一时难以启动，出口受欧债危机影响提振无望，“稳增长”仍得由投资充当首选，包括限购在内的楼市调控政策，为何仍然坚持不松动、不转向？这可能要从我国目前宏观经济运行层面寻找其深刻的原因。
众所周知，我国今年经济工作贯彻的是稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳发展，调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系。当前要把稳增长放在更加重要位置。坚持和稳定房地产调控，正是贯彻上述总基调的要求。
第一，坚持楼市现有调控政策不动摇是改善民生的迫切需要。住房是城镇居民生活必需品。而经过这些年来我国商品住宅价格的持续猛涨，各地房价已高得过分离谱，过分脱离了当地居民实际可支配收入收入水平，把许多有住房困难的中低收入家庭都关在了门外。为此，中央政府决定从去年起在各地大力发展各种形式的保障性住房，包括公共租用、廉租房、动拆迁房以及危房改造等。然而，即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%城镇居民，80%还得靠商品房解决，可是商品住房价格经过前几年投资、投机者狂购狂炒以后，已为普通居民家庭望尘莫及。正因为如此，中央政府决心通过限购、限贷等一系列严厉调控政策，促使房价合理回归，回调到和当地居民收入相适应的水平。应当说，经过这一年多的坚决调控，各地的投资、投机潮已开始消退，但是房价还远没有回调到合理价位。因此，只有坚持和稳定当前调控政策，才能实现这次调控目标，才能在住房方面达到改善民生的要求。
第二，坚持楼市现有调控政策不动摇，是调整经济结构，扩大内需的迫切需要。我国是一个大国，经济发展必须立足内需，更何况前几年靠出口推动的外需引擎因当前国际金融危机和欧债危机已基本熄灭。因此，经济发展日益更需要依赖扩大内需，而真正要扩大内需，关键是要大力提高消费需求。然而，过高的住房价格，严重抑制了城镇居民的消费需求。以北京为例来说，一套100平方米的公寓，价格大约在250万元，而平均每一个北京人的毛储蓄不到万元，买一套100平米的公寓，需要三代人的毛储蓄。显然，这样高的房价，不但耗尽了上一代人的储蓄，而且严重透支了下一代人的储蓄。据中国广播网2012年4月3日透露，联合国公布的72个国家工薪阶层收入，人均月工资为9327元，中国工薪阶层月收入为4314元，不到世界一半，而中国城镇住房价格却远远超过国外甚至发达国家的水平。因此，靠按揭贷款购房的许多居民家庭，每月差不多要拿出一半收入来还贷，靠另一半收入来维持生计，就不得不节衣缩食。这样，要启动消费来拉动内需又谈何容易。
第三，坚持现有楼市调控不动摇，也是推进我国城市化的需要。众所周知，城市化和工业化是经济现代化的两大动力。目前，我国城市化率已达51%，目标是在20年左右时间里达到70%左右，就是说，今后20年内还有数亿人要从农村人口变为城市人口，这就为城市住房提出了巨大需求。许多房地产业相关人士都正是拿此说事，宣称我国房价还得涨20年。他们用城市代加速来证明房价进一步上涨的必然性与合理性。然而，他们恰恰把事情说颠倒了，别说房价进一步上涨了，就是目前高企的房价事实上已经严重阻碍了城市化。目前我国农村人口的平均收入差不多是城市人口平均收入的一半。城里人都已买不起房了，要农村里人买房或租房变为城里人，不是天方夜谭吗？高企的房价不仅大大提高了城市商务成本，也成了广大农民进城居住的不可逾越的障碍。只有把过高的房价降下来，我国城市化才会有希望。
第四，坚持现有楼市调控不动摇，也是管理通胀预期的需要。说实在的，这些年来我国通胀率居高不下，节节上涨的房价可以说作用不小。尽管房价的上涨没有纳入CPI的统计指标，然而房价的持续上升还是通过多种渠道推高了通胀率。一是高房价提高了包括住宅、商务楼、写字楼等各式用房的租金，日益上涨的房租最终必然分摊到所售商品和劳务的价格中去。否则就要亏本倒闭。据媒体最近报道，苏宁电器今年一季度就因为租金上升和销售下降关闭了35家门店。以前租金占据销售金额的比例一般在3.5%左右，由于租金每两年到三年要上涨一次，而销售金额上不去，因此目前租金占据销售金额的比例上升到5%-6%，使许多商店实在难以承受。二是高房价提高了租用住房的员工的工资，否则这些员工都无法生存。工资上涨造成人力成本上升也只能通过商品和劳务的涨价来消化。三是房价的持续上涨，加速了人们对货币不断贬值即通货膨胀的预期，这种预期一轮一轮地反映到商品买卖合同中去，使不断强化的预期通胀演变成现实的通胀，只有坚持不懈的楼市调控促使房价合理回归，才能不使本来难以控制的通货膨胀火上加油。
第五，坚持楼市调控不动摇，也是控制和挤压资产泡沫，发展实体经济的需要。在前几年，由于没有采取限购等坚决而严厉的楼市调控措施，楼市中的投资，投机需求愈演愈烈。只要房价在不断涨，那怕房价已涨到房价收入比和房价租金比极高，人们照样追涨购房投资，而自住消费的购房者唯恐房价再涨，以后更买不起，也会恐慌性地入市购买，使房价越涨越高，越高越涨。尽管地价因房价上升而上升了，但开发商的利润依然远远超过社会平均利润率。结果，不仅手中有钱的居民们都卷入炒房大军，而且各行各业的生产经营的企业也都加入开发商队伍。做服装的，经营油粮的，经营航运交通的，做化工产品的，做机械设备的，总之，各行各业，千军万马都奔向房地产业，社会资金都涌向房地产，谁还有心思去发展原来的非房产业呢？正如有的开发商所说，做了房地产，再叫我去做毒品生意都没有兴趣了。大家都热衷去炒房了，各路企业都热衷去开发房地产了，我国的实体经济发展还有希望吗？坚持房地产调控不摇动，让房价合理回归，让房产泡沫真正得到挤压，让开发商暴利时代结束，我国各行各业生产经营才会各就各位，实体经济才会真正发展起来。
最后，还必须提及的是，当前我国坚持楼市调控不动摇，也是对以前楼市调控随便松动引起的恶果和教训的深刻总结和吸取。大家知道，我国在2007年9月底开始曾实行楼市调控的二套房贷新政，即规定购买第二套房时按揭贷款首付比例提高到四成，并且贷款利率要上浮10%，这使投资性购房潮迅速消退，房价也开始稳定并在2008年开始逐步下调，成交量也有所萎缩。然而2008年由美国次贷危机引发的世界金融危机和经济危机发生，使我国出口严重下挫，经济面临下行压力。于是中央政府从2008年10月开始陆续出台一系列救市政策。在房地产政策方面，则把前阶段出台的包括二套房贷在内的楼市调控政策统统一风吹，不管买几套住房，在揭贷款和首付比例上都给予优惠，结果使楼市上的投资、投机潮迅速再起，成交量和房价都飞快飙升。从2009年到2010年这短短一年多时间里，几乎全国所有城市房价都在原有高位上涨了50%左右，不少城市房价还实现了翻番。尽管早在2010年初就停止执行2009年那些救市政策，恢复了过去一些包括差别化信贷在内的楼市调控措施，然而，房价飞涨的快车在投资性购房需求异常强烈的惯性驱动下实在难以煞住。这才迫使中央政府从2011年初起陆续出台了包括在部分城市实行限购的强硬行政措施，彻底击退楼市上的投资、投机潮，并且房价开始有局部性回调。现在，如果松动楼市调控政策，取消限购等抑制投资性购房的政策，那么，投资投机性购买需求热，必会立即东山再起，卷土重来，房价很快会出现一轮报复性反弹，楼市泡沫将迅速膨胀到不可收拾的地步。历史的经验值得注意。2009年，我国楼市政策和市场走势出现的大反复，为我们当前坚持楼市调控提供了宝贵的前车之鉴。
值得注意的是今年五、六月份以来许多城市楼市成交量明显上升，这本来是前一阶段楼市调控以后开发商纷纷降价促销的结果，可是开发商马上就停止了降价脚步，不仅如此，一些地方的楼盘还开始涨价。六月份全国已经有不少城市房价开始上升，尽管涨幅并不大，但是房价反弹的预期已经产生。在这样形势下，楼市调控就更加动摇不得。
然而，坚持楼市调控不摇动，给当前我国经济运行带来了一系列问题。
首先，严厉的调控使商品住宅成交量一年多的下降，开发商库存增加。尽管前几个月成交量创出了2011年2月以来新高，但目前市场回暖仍潜伏危机。如果开发商不能继续适度降价，住宅成交就难以继续增加，高库存难以去化。
第二，严厉的调控和成交下降、房价回调，侵蚀了开发商利润，使开发商投资开发和购地意愿有所下降，导致土地市场低迷。例如2012年4月份土地成交在低位徘徊，较前三个月的成交均值缩减4成。今年累计前四个月住宅用地共成交1089公顷，同比去年下滑30%。即使成交土地，多半也在底价，溢价很少。尽管在个别城市最近出现了个别地王，但是整个说来，大多数开发商拿地意愿不强。这就严重威胁到各地的土地财政。我国各地方政府已形成对土地出让金的极大依赖性。全国各地土地出让金收入已占各地预算外收入的60%。现在土地市场的低迷和地价的回落，对地方政府土地财政构成严重威胁。2009年中央政府4万亿救市资金抛出后各地有大量配套资金，这些资金基本上靠地方政府的融资平台筹措，而融资平台的融资多半靠土地财政作担保。现在，楼市和土地市场低迷，必然形成地方融资平台的重大风险。正因为如此，各地方政府千方百计想突破中央楼市调控框架，作些地方政策的“微调”以托起楼市的房价。
第三，限购、限贷等调控措施，堵死了社会上游资流向楼市进行投资、投机的渠道，这些资金就到处乱窜，兴风作浪，扰乱正常市场秩序，如何为它们找到一条正常的投资渠道，也成了社会一大难题。
二，未来楼市政策和走势预期
现在看来，我国楼市调控在中央政府层面的政策看来在短期内至少今年下半年内不会有很大变化。而对于由楼市调控引发的一系列问题，政府可能会采取以下一些政策：
一是用大力兴建铁路、公路和其他方面一些基建工程来拉动投资需求，力争稳住增长势头，不使经济过分下行；
二是努力引导民间资本进入包括一些垄断行业的实体经济领域，一方面弥补铁路建设等领域资金的不足，另一方面给民间社会游资寻找到出路；
三是在楼市调控大方向不变前提下，作一些政策上的“微调”，包括实施差别化的税费和信贷政策，在抑制投资、投机性需求的同时，对自住消费的刚性需求和改善性需求，在税费上、信贷上给予一些优惠，对地方上的微调，同样如此：凡有利于鼓励投资、投机性需求的“微调”一律叫停，凡有利于提高自住消费性需求，例如北京、上海的普通商品房和非普通商品房标准的调整，扬州市对买装修房自住者进行补贴等一类“微调”，则给予放行。至于限购政策的，可能还会持续一段时间，但由于是行政命令式的非市场经济办法，故迟早会退出历史舞台。何时退出，也许要等房产税或者说物业税正式推出的时候。房产税作为一种财产税，其推出不但有信息技术条件是否成熟，更涉及千家万户的切身利益，牵涉到各阶层人群的利益调整，需经人民代表大会正式立法实施。但在普遍推出之前，可能先选若干城市在总结上海和重庆试点经验基础上进行试点，既为全国正式实施摸索经验，又可释放一些信号，以便促使楼市投资、投机性购房人理性而谨慎行事。
如果未来楼市调控政策大体上是如此格局，那么，未来的楼市走势也许会呈现出以下一些变化和特点：
一是商品房价缓慢地再向下作一定幅度的合理的结构性回调。为什么是缓慢的？因为开发商是商人，商人本性决定了不愿轻易让利降价，它们的降价是库存增加和资金紧张而促使的？因而降价总是逐步的投石问路式的。为什么是一定幅度的和合理的，这是市场需求和成本的因素决定的。一方面，对住房的刚性需求还是强烈的，房价一旦适度回调，总会有消费者入市购买。另一方面，住房开发成本这些年来也已有大幅上升。原材料、人工费用都涨了不少，土地成本更是如此。如果是2007年前拿的地，现在来开盘的话，即使比现有市场价降20%-25%也许还有获利空间，如果是2009年到2010年拿地的楼盘，现在要如此降价大概保本都难。降价还会是结构性的，一方面从住房档次讲，可能越高档降价幅度会越大，因为投资、投机的有钱人进不了市场，而刚性需求的消费者实在买不起，怎么办，降价幅度不得不大一些；另一方面，从地段上讲，估计越是中心城区房价越难降，而郊区房价由于供应量大，交通条件和各方面配套条件差些，降价幅度必然会大一些。
二是随着各地楼市调控政策微调以及房价逐步合理调整，消费者势必逐渐入市，推动成交量缓慢上升。据《每日经济新闻》5月31日报导，截至5月的前29日，北京、南京、广州、宁波等多地的商品住宅的成交量已超过去年同期。数据还显示，在30个城市中至少有20个城市成交是超过今年3月和4月。成交量的上升，固然与多地楼市政策微调有一定关系，但也与众多大型房企降价有关。以北京为例，2011年11月25日，北京普通住宅中的房价认定标准调整后，70%以上的购房家庭能享受税收优惠。2012年3月，北京部分银行又向首套房的购房者提供9折甚至更低的优惠贷款利率。与此相同，包括扬州、合肥等地政策微调后，成交量也出现节节上升势头。
三是随着楼市调控时间的延长，由于成交量难以快速恢复，开发商库存量日积月累，一些资金链实在杠不住的房企在求助无门情况下，必然为实力雄厚的大房企兼并收购。楼市上一个兼并，洗牌潮将逐步出现，特别是一些实力不济的中小房企在此洗牌潮中被淘汰出局。这也并非坏事。尤其一些前几年冲着房地产开发暴利而来的许多项目公司被兼并集中到大企业门下，有助于提高住房开发质量，使整个市场可以更规范运行。
四是随着住宅地产的调控严厉且不见松动，开发商们纷纷把目光转向开发和经营商业地产、旅游地产等领域，使这些非住宅类房地产发展出现了一个异军突起般的势头。目前已显过热态势。例如，一些城市都大建城市综合体，也不问是不是确属需要。实际上，商业地产的发展必须建立在住宅地产发展基础上，建立在城市商业发展需要基础上。如果城市居民收入和消费没有相应提高，一些地区本身人气就显不足，勉强要建多少城市综合体，除了可以为城市形象装饰门面，白白浪费大量人力，物力、财力，可能收不到其他效果。旅游地产情况同样，一些地方好端端的原有旅游资源不去充分利用，真正通过发挥这些资源优势来带动相关产业发展，而去大搞旅游地产，甚至借机去搞些歪门邪道，既破坏了生态，又阻碍了旅游业的健康发展。
稳定和严格实施房地产调控政策，坚持现有调控不动摇，肯定会对当前楼市发展带来阵痛和压力。然而，坚持数年，必有好处，会将我国房地产行业带上健康、稳定发展的道路。 从长期看，我国现有城镇住宅发展模式将逐步实现五大转变：
一是发展目标上，将从以拉动经济增长为主转变为以关注民生为主。应当承认上海市是最早提出这种转变的城市。早在2005年初的市人大上，市政府主要领导就曾经宣布上海房市发展要贯彻“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的方针并决定要开发2000万平方米经济适用房。可惜后来这个方针和计划都未能实现。今天国务院终于在经济必须转型的新历史背景下打出了新国十条的楼市调控组合拳，各地也纷纷表态要落实中央的政策，把关注民生放到发展房地产业的首要目标上。
然而，这个转变要能真正实现，看来必须要：第一，真正转变观念，把唯GDP增长转变为以人为本、民生第一；第二，切实改革现行财政税收体制，改变地方和中央在财权和事权上的不对称格局，让地方政府真正从土地财政的泥潭中跳出来，用物业税（当然居民自己住的一套可以免征）的稳定收入取代土地出让收入；第三，继续坚决实施差别化的信贷政策，抑制投资、投机性购房；第四，切实落实国务院关于建设保障性住房的计划和政策，再不能把这项民生工程停留在口头和书面上。
二是发展路径上，将从单一发展市场化商品房逐步转变为商品房和保障性住房并举，以满足不同经济水平的居民的住房需求。市场经济的发展必然使居民的收入水平和富有程度发生分化。不管社会经济发展到多高阶段，社会上总会有许多居民家庭买不起商品房，哪怕房价再低，他们也不可能通过购买商品房来解决自己的住房问题。然而住房又是和食物、衣服一样是每个人每天必不可少的生活必需品，怎么办？出路只有一条：由政府提供保障性住房来解决。保障性住房有了，低收入人群住房难题解决了，社会才能安定。同时通过市场买卖让有经济能力的居民满足自己不同要求的住房需求，各个阶层才会高兴。
三是运作方式上，将从目前的建新房、买卖新房逐步转变为新建房交易和存量房流通并举、买房住和租房住并举。前些年份，由于我国改革开放以前，城镇一直没有造房，住房商品化改革以后，房地产业大发展主要以大量建造新商品房为主，住房交易主要是新房买卖。随着可建房的土地越来越少，而居民手中房产越来越多，在各种因素作用下，存量房交易就必然会发展起来，并且规模越来越大。购房和租房也会逐步成为解决居民住房的两种主要形式。租房是满足成长性需求和流动性需求的一种最佳选择，因此在未来房地产市场中会有很大的发展前景。
四是需求结构上，将以强烈的投资、投机需求转向理性消费为主。在市场经济中，住房既是消费品，又是投资品。但是，房产市场上的消费需求是原生性需求，而投资需求是派生性需求。为此，国际上把投资性购房占全部购房量的20%作为一个警戒线，超过此线，表明市场风险过大。但我国城市住宅市场特别是一线城市的高档商品住宅市场中的投资和投机现象已非常惊人。可以毫不夸张地说，许多商品房一边非常热销，一边惊人空置，房子已经不像房子，而越来越像股票了。不但很有钱的人关注房产投资，而且手中有点余钱的居民也都热衷于房市投资。其原因是多方面的，主要有：第一，通胀预期的作用。时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。他们把投资房产当做抗通胀的最好手段。第二，商业银行的宽松信贷行为。各商业银行为了争夺房贷这块优良资产，纷纷打起擦边球，给购买住房的投资者以首付20%和利率打折的优惠，不以二套房贷论处，使房产投资烈火越烧越旺，房价也越来越高。住房市场上过分的投资行为，后果十分严重。一是严重危害民生。二是严重浪费资源。这么多住房被投资者和投机者成年累月空关在那里，实在令人心痛。三是严重影响消费。四是严重增加风险。投机性购房吹大了房产泡沫，使金融业和中国经济大幅度波动的风险大大增加。现在，党中央、国务院已清楚认识到，要使房地产市场健康发展，必须抑制投机性购房。为此及时出台了多方面的政策措施，从供给和需求两方面对部分城市房价过快上涨势头加以遏制。其中对如何抑制投资、投机性购房，又连续出台了一些政策措施。这些都将对抑制投资、投机性需求产生非常大效果。可以预期，今后我国住宅市场上过去那样强烈的投资需求浪潮将成为历史。当然，合理的不动产投资行为还是会继续存在。但是以后我国住宅市场上的需求肯定会以自己消费为主。自住消费也有一个合理不合理的问题。与自己经济能力相适应的住房行为是合理的，一味贪大求洋，盲目攀比，超越自己经济能力要求一步到位购买大房、高档房的行为就是不合理的。
五是供给结构上，将从偏好开发较高档的大套型商品住宅转向主要开发中小套型的普通商品房或保障性（包括准保障性住房）住房。过去的10多年来，与发展房地产业主要以拉动经济增长为目标以及强烈的投资需求结构相适应，商品住宅的供给结构上也存在偏差：中小套型普通商品房供应严重不足，大量开发比较高档的大套型商品房。开发商之所以偏好开发这种房型，一方面是因为这种房型适合富裕家庭消费需要，也适合投资、投机需求，越是高档房越容易转手，越容易赚钱；另一方面开发大套型房成本较低，光墙壁就可以少砌一些。一句话，开发的套型越大，经济效益越明显。因此这些年来，住宅开发中，套型大的多，小的少。前几年国家公布过的70／90计划在各地都没有认真执行过，尤其在地价越来越高以后，开发商总想在开发档次上作文章，以争取市场青睐，卖上好价钱。然而，随着我国住宅发展目标和市场需求结构的变化，这种供给结构也越来越显示出它的不合理性：第一从需求结构看，随着投资、投机性需求退潮，住宅主要供给给自己住的消费者，而消费中很多是中低收入家庭，高收入家庭大多已买好住房，而中低收入家庭购买住房时在住宅单价已很高情况下根本买不起大套型房，而只能买中小套型商品房或者经适房；第二，从政策要求看，今后政府主要是鼓励开发和消费中小套型住宅，特别是国土资源部规定今后各地供应土地时，70%要用于开发保障性住房（包括经适房），而保障性住房不管是经适房、公共租用房，还是廉租房，都只能是中小套型的，大多恐怕是40-50平方米的；第三，从国情角度看，我国尽管国土辽阔，但人口多，人均土地面积仅为世界平均数的三分之一，人均耕地面积不足世界的二分之一，而且人口分布不均，东南沿海地区人口密度极大，而农业高产区也在这些地区。今后大量农村人口迁到城市，人均居住面积不可能大，只能在有限的城市面积中居住更多人口。这就决定了城镇住房供给结构中，决不能以大套型为主，绝大多数只能是中小套型，而且大多数恐怕要50-60平方米的。现在经济实力远远超过我国的日本，城市居民大多数住的也是60-70平方米的小户型。相比之下，我们现在的开发商对开发100平方米以下的住房不感兴趣，动不动要建120-150平方米的三房两厅，实在太大手大脚了。在以后倡导节约地，节约水，节约材料，节约能源的低碳经济时代，改变现行住房供给结构，大量开发中小套型房，少量开发大套型高档房，估计会成为大趋势。当然，要使这种趋势成为现实，政府在政策上也要加以引导，比方说对开发和消费中小套型住房在税收和信贷政策方面要给予优惠。
总之，我国城镇住宅业发展到今天，可能需要在多方面发生转折或者说转型，使我国在城市化进程中逐步在居住方面能在科学发展观统领下，按现代市场经济规律，实现构建和谐社会的要求。
此文由中国房地产数据研究院专家组成员尹伯成提供
|
|
|
