调研世联行，董事长陈劲松和董秘袁鸿昌精彩讲解

1.世联行未来做长租公寓还是以轻资产的二房东模式为主，这是一个量级非常大同时也非常分散的市场。

2.装修业务发展空间巨大：采用互联网模式，联合线下装修力量，集中采购。

3.对于市场的认识：主要城市进入调控期，主要城市二手市场受影响非常严重。

4.新房代理销售额的概念未来要淡化，调控反而有利于世联行市场占有率的提升。

5.世联和大型资产管理公司进行不良资产业务合作洽谈和探讨。

世联行未来做长租公寓还是以轻资产的二房东模式为主，这是一个量级非常大同时也非常分散的市场。量级上至少是万亿级市场。分散特征也非常明显，市场以散租为主。

品牌公寓是世联行未来重点发展方向。品牌公寓在中国租赁市场占有率不超过2%，而日本品牌公寓占有率是65%。所以在中国，品牌公寓从2%发展到30%或者以上过程中，在万亿级市场里面是有巨大空间的。世联长远目标是300万间品牌公寓，建立完善闭环关系。

租赁市场是一个品牌占有率极低，租户和业主痛点极高的领域。

业主痛点：1，对于租客把握，对于租客管理很难；2，装修和配套装修电器，如何配置。3，运营维护，马桶、灯泡等。4，租客违约。

租客痛点：1，已经被人用过的脏乱差，安全上都有痛点。2，房子卖了就要被赶走。

世联行前年开始在武汉和广州布局。世联在TOB端，是布局非商品房的整幢物业，比如广州，旧城改造和还迁房。与竞争对手相比，世联行的优势明显，劣势不明显。

优势：1，和开发商关系好；2，得益于资管和物业的提前布局；3，掌握大量中小业主资源，这些客户买地铁沿线物业并不居住，易于被世联行通过入口优势集中散收。某个楼盘总共600多套，其中大概有300多套是不住的，那么入伙时就收过来，规模效应明显；4，世联小贷金融业务建立的相互信誉，如果与世联有业务关系，那么通过世联办理金融业务流程就会非常快。5，装修，形成业务闭环。长租是装修和配置。不止是长租公寓，一手楼也可以应用。

劣势：和链家相比，缺乏店铺，缺乏城市核心区。但就是在略偏远一些的地铁沿线，交易虽不活跃，但是租赁活跃，价格便宜很多，并且交通方便，集中和分散都是采用样板房营销。所以这点劣势完全不重要。

公寓运营的壁垒：是否能集中把量上来，给别人更高租金。盈利靠集中采购、金融等。目前比主要竞争者如魔方等优势：有钱、业务闭环。比开发商优势：散收能力强，有和小业主的粘性。

装修业务发展空间巨大：采用互联网模式，联合线下装修力量，集中采购。装修今年开始成熟，明年开始就会迅速产生效益。装修叠加金融当年就产生效益。规模上，装修业务计划今年上线一万间，明年十万间。世联进入四个消费者痛点最多的领域，解决黑中介，黑装修，黑租赁，黑高利贷等消费者痛点。从这里考虑世联价值。

公司有信心和能力将装修业务做好。装修之前很多公司都不愿意干，感觉麻烦，但是麻烦与否是比较出来的。现在客户存在痛点，世联把精装批发这件事情，做到极致，解决客户痛点。通过规模效应实现盈利。

对于市场的认识：主要城市进入调控期，主要城市二手市场受调控影响比较大。二手市场成交量下降70%。北京、天津、南京、杭州、深圳这五个城市二手市场也下降比较明显，而且在十月份是逐周下降，房价也在下降。一手市场也在下降，一线城市上门客户下降50%，但是都市圈之内二线三线城市的上门量反而在上涨，确实存在溢出现象。至少未来一年房地产市场会严控，需求会有，不在主城区。

中国城市化下半场就是城市都市圈，是中国房地产市场未来的主要希望，未来十年，中国房地产一手房交易量还有一个非常大的交易量。轨道交通沿线和城市核心一体化进程会持续展开。中国未来主要就是轨道交通，现在各地铁路主动到处接轨。而中国人口流动趋势也是越来越有意思。中国都市圈就是纽约和伦敦为模式，核心都市圈就是资产泡沫。都市圈外围以时间换空间成本来发挥作用，普通百姓未来就是在核心都市租房，同时在核心都市圈外围解决产权房。核心都市圈之外的其他城市就是城市功能稍弱了。

长期来看，热烈欢迎政府调控，对于基本面看法是会持续分化。1，全球负利率，无风险利率全球都在下降，所以中国租金回报率之前感觉很低，但现在看来也不低了，2%也可以接受。2，居民加杠杆，居民加杠杆是否加到尽头，我们看到了，一线城市确实加的太多了。但是二线还好。3，土地问题，改变中国未来最大的就是轨道交通，彻底改变中国未来郊区和城里关系。这就是大深圳。大都市圈。中期来看，核心区继续会限购，需求会溢向都市圈周边。

新房代理销售额的概念未来要淡化，调控反而有利于世联行市场占有率的提升。一线城市房价太贵，和二三线城市的房价持续上涨会有代理的压力。现在上门量大幅度下跌，世联价值凸显。如果没有调控，世联市场份额一定下降，因为这一轮核心城市房地产市场疯狂，对于世联市场占有率的提升是不利的。调控后，世联价值凸显，专业能力体现出了价值。尤其是对于拿地资金的调控，导致开发商越来越重视营销。而世联核心都市布局好了，开发商顾虑多了，世联份额一定会提升。代理费方面，原先核心都市圈代理费不可能提升，外围的城市比如世联在湛江等地，代理费一定会提升。世联长期市场占有率一定持续提升，因为世联与客户建立了完美的闭环关系，未来卖房子，这种关系是特别重要。

目前，所有资产管理公司，主要在做顶层设计和顶层运作，真正到经营和具体操作、到物业管理这块，涉及是不多的。很多不良其实不是不良，而是没有人做。而资产荒背景下，很多东西要做的细致。如果有5、6%资金回报就已经非常不错了。世联行发了三个基金了，买他们认为不太好的资产。总体上就是喝各家不良资产管理公司合作，建立起来关系。把C端的内容培育起来。

不良资产处理主要赚三部分的钱：1，时间差，2，交易，从这家买过来，撮合成功。3，赚运营增值的钱，这个钱取决于这个资产现金流情况，世联起家就是估价，事实上和银行的交往非常的紧密，也一直在关注和盯着这个资产。事实上本质就是在改变资产的现金流，就是内容的提供商。世联行是做好资产的内容提供商，为不良资产的交易和处置打下坚定的基础。世联优势在于公司是做评估出身，对于国企盘点资产的能力也强一点。