“寻找中国房企供给侧改革实践案例”系列报道之十八：

加速去库存主旋律下，所有品牌房企都在寻找客户和市场痛点。而事实上，这些痛点早就存在，无论是之前地产行业的黄金时代，还是当下地产行业的白银时代，那些一贯重视产品质量、坚持以人为本的品牌房企总能在风云变幻的市场浪潮中独领风骚。无论何时，市场一直都在，关键看企业自身是否能够常怀敬畏之心对待市场、坚持以优质产品去赢得客户的尊重。

在万科集团市场版图中占有举足轻重地位的北京万科近年来一直在强化产品创新与价值体系研发。面对新常态，北京万科于年初在业内率先提出“以作品向时代致敬”的宣言，之后不断加码产品实践革命，试图给如何践行供给侧改革以答案。

11月16日，继春季发布会后，北京万科在秋季发布会上再度聚焦“产品”本身，进一步将视角从时代宏观转向生活微观，提出“以性能向家致敬”，通过在“智能、舒适、健康、精工、无限”5大方面的革新探索引领住宅前沿科技。万科集团副总裁刘肖表示：“客户对美好生活的向往是我们的奋斗目标。家，可以说是美好生活最重要的载体，借此机会，我们想再次表达这份初心，以性能向家致敬，让家成为美好生活的所在。”

创新从回归产品使用价值开始

随着政策、市场、需求等陆续发生的全方位改变，“盖了房子就能卖”的时代早已成过去时，城市生活环境的恶化使得现代人更加关注产品本身的使用价值。从产品上看，过去是商家定义产品价值的时代，而今后乃至未来必然会是客户定义产品价值的时代。

为此，积极践行供给侧改革的北京万科，在之前长期坚持产品主义并对住宅产品进行长达十几年研究的基础上，从绿色建筑、住宅产业化、精装修，到对生活方式的探究，再到对起居细节的洞察，一直在强化涵盖住宅及生活方方面面的创新。

据北京万科设计总监王垚透露，历经半年多时间的努力，北京万科目前已如期实现了春季发布会上对“翡翠系产品线的承诺”，翡翠公园、翡翠长安以及翡翠四季的相继面世，都因使用价值充分满足了新形势下客户的实际需求而获得市场的好评。“这半年来，我们经历了市场的风云变幻，我们无法预测市场的周期，但一直都在加倍努力地服务客户，坚持以匠人精神打造高性价比的产品。”

“无论是正在‘豪宅化’的北京楼市，还是政策与宏观环境变化带来的全国市场的起伏，万变不离其宗的是：房子终究都是给人居住的。脱离使用价值本身的创新是无水之源，最终将与行业可持续发展趋势相背离。”一位业内专家分析表示。而这也正是北京万科始终聚焦产品本身进行探索的原因所在，也是其在转型升级过程中选择回归产品使用价值的初衷。

借5大革新打造全新性能住宅

“智能、舒适、健康、精工、无限”，在聚焦业主居家生活体验的微观视角基础上，北京万科此次发布会上正式对外发布了性能体系5大革新，这些不仅有来自万科产品研发团队的专业研究，更融入了对众多客户生活痛点的调研，可以说是一次对中国人住宅居家生活的反思和探究。

其中，“把复杂变简单”是北京万科在智能方面的核心理念，他们认为智能家居只需做好两件事：“一键生活”和“远程控制”。万科研发团队提供的调研数字显示，一般情况下，家里的灯光开关每天要被按200次以上，而万科智能家居“一键生活”可瞬间切换生活场景；在“远程控制”方面，万科为业主定制开发了一款APP，比如在雾霾而又寒冷的冬天，业主可以在回家之前就提前开启新风、空调，到家就能享受到不同于户外的清新和温暖。

舒适方面，北京万科强调的是“优雅生活”。作为国内最早实施精装修的开发商，万科在和客户共同研发的过程中，一直致力解决的“收纳”这个生活痛点。但过去的创新往往以存储量最大化为衡量标准，万科新一代的收纳产品，不再是标准化而是模块化，可以针对不同人群的不同需求进行个性化定制。

“比如女主人会拥有一个独立、适用的完美衣帽间，集合了具有色温调光功能的明星化妆台，自动高温熨烫消毒机，小件首饰收纳格等；另一侧男主人的衣帽区则完全不同，衣柜高度主要满足西装、衬衫和短外套，并内置裤架收纳。”王垚说。

城市生活环境的恶化，让健康成为人们关注的重点。据统计，北京去年有179个污染天，46天重度雾霾。为此，许多家庭都摆满各类机器：空气净化器、加湿器等，不仅影响了室内美观，而且未必有利于身体健康。对此，本次北京万科研发了健康系统，集成新风、除霾、热交换及冬季的加湿和夏季的除湿功能，并采用内外双循环系统——当室内PM2.5含量较低时，保持外循环，引入并过滤室外的新鲜空气；当PM2.5含量较高时，开启室内内循环，实现更高效的过滤效果。据第三方评测，万科新风除霾系统实现PM2.5的过滤效果超过95%，不仅远超市面上的传统净化器，同时还能降低二氧化碳浓度，使室内空气清新舒适。

与空气同样重要的是水的健康。对人体有害的挥发性化学物质有1/3是经过口部摄入，而2/3是在洗涤或沐浴时通过皮肤和呼吸道摄入。很多家庭在末端加装净水器，但只是一道过滤，并不能解决全屋的水系统问题。万科的净水系统和建筑物集成，有四道过滤系统，彻底去除水中细菌病毒，达到欧洲标准。“产品的价值不仅仅在于客户能够看得见的，看不见的地方更要经得起时间的检验。”王垚说。

另外，万科早在2009年推出了以“实测实量”为基础的产品质量体系，对住宅施工后的基层、精装层等进行严格的监测。经过不断迭代，如今万科实测实量的合格率从09年的不到80%上升为96.48%。“比如，一块砖是否能够贴的好，要经过10道以上工序的控制。在建筑打完混凝土之后，我们会派出第三方检测机构，现场测量基层的平整度和垂直度，从厘米的误差到追求毫米的误差。”王垚说。

在无限方面，万科则体现了“可拆解、可扩张、无限融合与连接”的可能，户型可以单人到夫妻两人到三口之家到三代同堂的多种居住空间模式切换，以满足不同时期不同家庭的不同需求。在换房成本越来越高的北京，万科的“无限”理念给一所房子提供了更多的可能。

致力于做行业里的革新者

自2014年白银时代的来临，回归产品本身的发展理念开始在业内被广泛呼吁。“在目前一二线城市较高房价及持续调控的状况下，开发商应该审视自己开发的产品，以及思考到底要开发什么样的产品才能满足时下需要，才能满足未来变化。”一位房地产资深专家表示。实际上，在成熟的房地产市场，好产品往往是决定市场收益与未来发展的关键。但在国内房地产市场，“房子的品质与功能”却是在这一两年才逐渐被关注起来。

纵观我国住宅产品的发展史，前后经历了多个阶段。最初是商家定义产品价值的阶段，特点是抄袭或模仿，比如通过会所定义豪宅，比如选用意大利石材、北欧装修、西班牙风情，产品大师往往是营销大师，通过设计把外观概念复制并定义出来就能成功。随后，产品又进入了追求附加值的阶段，各家开发商通过种种方式提升客户的性价比体验，但却很少有项目切身关注居住本身。

近年来，北京万科陆续推出了“无边界住宅”、“人性尺度规划”、“v-link”、“睿服务”等产品与服务模式，今年上半年更是全面开启“作品时代”，提出用作品向行业、城市、时代、未来致敬，如今，“以性能向家致敬”再次彰显了万科以客户为中心的态度与价值观，也以实际行动将万科的“三好”理念进行了很好的深化和外延。

“这一次，北京万科在业内又率先提出“性能住宅”概念，将房地产开发推向客户定义产品的阶段，一方面是针对北京房价高企、换房成本偏高等现实市场现状，另一方面是打破传统住宅开发过度关注概念包装而脱离实际生活的思维，再次体现出北京万科作为行业革新者的姿态。“上述业内专家分析表示。

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