| 督查政策落实，稳定市场走势面面观 |
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| 发布时间：2012-8-9 10:50:20 来源：中国房地产数据研究院 |
针对近期国内房地产市场出现的销量增加、价格上涨的态势，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
一、今年以来国内房地产市场动态
2012年以来，国内房地产市场成交行情出现了一股暖流，这股暖流出现在严厉限购的宏观调控之下，有些出乎业内外人士的预料之外，中央高层更是为此感到不安。
本轮房地产市场成交行情的出现，是多重因素叠加的影响的结果。货币政策的逐渐宽松、地方政府的频频微调、开发商以价换量的策略实施等等，促进了刚性需求者和改善性需求者纷纷出手，投资、投机性需求入市意愿强烈。
注：1、各省基本上都选取省会城市作为代表；2、重庆为商品房数据；3、数据来源：中国房地产数据研究院
中国房地产数据研究院数据显示，2012年1月，国内房地产市场中绝大多数城市成交面积环比下跌。十大重点城市成交面积环比几乎全面下跌，杭州跌幅最大，达69.50%，北京跌幅次之，跌幅为65.34%。全国30个重点城市中，仅三亚成交面积环比呈现上涨，涨幅为43.94%，其余27个城市成交面积环比全部下跌。2、3月，绝大多数城市成交面积环比上涨；4月，绝大多数城市市场上行趋势受阻，成渝跌幅最大；5月，北上广深创年内新高，二线城市沈阳、成都等均有上涨；6月份，多数一二线城市新建商品住宅成交量创近17个月新高； 7月份，部分城市环比成交数据继续增长。“量在价先”，伴随着成交量的节节攀升，房价也开始逐渐上涨。表1数据显示，督查地区大都出现这种迹象。
在这种情况下，很多内外人士认为，国内楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现。这种判断的影响正在迅速蔓延，在买涨不买跌的心理影响下，市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。
一、督查行动——背景及意义
至此关键时刻，国务院及时派出督查组，针对近期国内房地产市场出现的苗头，果断地进一步推动房地产市场政策的落实，必将取得立竿见影的效果。
众所周知，我国房地产市场上商品住宅的价格已经长时间处于高位运行状态。商品住宅价格畸高，阻碍了房地产市场上的信息传递，相关资源的配置严重扭曲。目前，国内房地产市场处于一个敏感纠结的时期：中央政府忧心忡忡，地方政府欲罢不能，开发商望风使舵，金融企业见缝插针，中介机构鼓唇摇舌，普通城镇居民望房兴叹。国家统计局的数据显示，国内经济已然处于下行区间。同时，通过放松房地产调控来刺激经济增长的手段已经被中央认识到“无异于饮鸩止渴”。为此，中央政府各部委近两个月以来三令五申，有10次左右密集的表态要稳定房价，而一些地方试图放松调控的愿望十分强烈，市场正走向全面回暖，行业调控似乎有失控的趋势。于是，独具特色的国务院督查组随即产生。
注：1、各省的商品住宅均价选取省会城市作为代表；2、资料来源：中国房地产数据研究院搜集整理
据报道，此次督查的重点是：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况，尤其是限购政策的落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。通过调阅当地房地产及土地市场数据，听取地方政府汇报，现场走访保障房和商品房楼盘，召开开发商和房地产业内人士座谈会，国务院督查组切实了解当地房地产市场的运行情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
督查组所到之处，当地政府积极配合，纷纷明确表态要继续坚持房地产调控不放松，一些能暂时遏制房价反弹的临时性措施也开始或明或暗地实施，藉此希望了遂上级的心愿：控制住房价的反弹，保持此前房地产调控的效果。督查组与市场人士、中介机构、市民代表座谈，目的在于了解供需关系特别是需求端的异动，进而重点探求近期楼市价格上涨的真正原因。
上海无疑是反应最快的一个城市。上海于7月27日出台了“新沪六条”，上海市长韩正承诺，“确保全年房价稳中有降。”可以预见，此次国务院督查组的督查行动，必将会对当前的房地产市场产生重大而深远的影响。
一、督查目的——稳定市场走势
目前的国内房地产市场，产业利益链上的相关各方实际上都处于及其艰难困苦的状态，为了冲破这样的困境，它们不得不都进行着激烈的博弈。各方都希望找到实现自身利益最大化的突围路径。这里主要分析两级政府的状态。
对于地方政府而言，基于当地经济发展速度、财政收入水平以及官员自己政绩等多方面的考虑，它们当然希望本地的房地产市场保持一个较高的活跃度。而基于全国经济整体安全性的考虑，中央政府希望过国内房地产市场平稳健康发展，为此需尽量避免房价的大升大降。因为，本来已经十分高昂的房价一旦继续快速上涨，最后的结果将是房地产市场“硬着陆”，这是各方皆输的结果，在这方面日本等国的前车之鉴不可不察。
从最为敏感的房价指标来看，价格大降会导致房地产行业自身以及相关几十个行业的陷入困境；价格大升，会引发投资、投机的回潮，形成价格与成交量的正反馈效应——相互推高——泡沫集聚，最终当泡沫破灭时，价格会骤然下落，引发全局性的经济萧条。
可见，维持当前和今后一段时期，国内房地产市场基本稳定的走势，是国内经济社会全局发展的需要，因而也成为这次督查的基本目标。
需要指出的是，督查毕竟还是行政性手段、临时性手段，短期内会受到显著的效果。但是，从长远的观点来看，中国房地产需要走向真正成熟的市场，那么调整它的应该基本是经济的、产业的、法律的手段。因此，我们期待中国房地产系统性、规范性的政策，届时这些长效性的政策将彻底替代临时的政策。
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