近年来，上海土地供应日渐紧缺，稀缺的资源直接导致地价的高涨。上海土地市场在过去几年间一路高歌猛进，尤其进入2016年后的上海土地市场，几乎每出一幅土地都是一个地王。南桥3万7、嘉定3万8、新场3万8、泗泾4万、顾村4万5、周浦5万5，远在外环之外的区域地价一次次突破人们的心里底线，也成为上海新增土地资源走向枯竭的数字标杆。在这样的背景下，旧有土地的城市更新已箭在弦上。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟

旧区改造 上海城市更新进行时

据了解，随着上海城市更新课题的深入，主要的更新方向已基本确定，目前有六大城市更新方向。首先最早启动的是城中村改造，以远郊区居多，在上海各地已广泛开展；其次是非建制镇和特色小镇的打造，如亭林的巧克力小镇、枫泾的双创小镇等，参照浙江37个特色小镇的模式进行打造。第三个方向是郊野公园的打造，比较典型成熟的模式是顾村公园，现在已开始在嘉定北、松南、浦江等7个区域展开建设。

工业翻新  集中用地再利用

除了比较分散的旧区改造之外，原有工业用地的翻新再利用则是大面积集中土地的主要来源。

其中，城市更新的第四类方向是针对重污染土地的更新，例如桃浦、吴泾、吴淞、高桥等区域。第五类是老旧低效工业用地的更新，杨浦滨江等区域目前进行的老厂房改造就是此类更新。最后一类是对国有企业持有土地资源的更新，如宝钢等大规模厂区的搬迁等。对于上海城市更新的规模，陈院长表示至少在万亿级人民币的体量。

六大方向 成就未来十年上海城市发展趋势

目前上海整体6000平方公里的土地中，3000平方公里属于无法开发的红线土地，未来新增土地供应仅剩61平方公里。因而城市未来的发展空间很大程度上取决于剩余3000平方公里中低效土地的升级。而针对城市更新的六大方向就成为上海未来十年城市发展的主要趋势。

把握节奏融合文脉  城市更新机遇挑战并存

尽管城市更新已在各区逐步开展，但遭遇的难题也着实不小。其中两个方向的压力尤其明显，首先是楼市价格飙涨带来的城市更新成本压力。随着房价的高涨，上海旧区改造的成本越来越高，不少区域面临拆不起、拆不动的尴尬。这就使得城市更新的节奏变得难以把握。另一方面，类似杨浦滨江这样拥有文化底蕴的区域板块，在城市更新过程中又面临如何传承融合当地文脉的课题。以杨浦滨江为例，关于城市更新与区域文脉融合的课题研究涉及政府、学院等多方，整体时间跨度长达半年之久，其难度可见一斑。当然，城市更新的机遇也不言而喻，根据房产市场预计，其规模体量价值在万亿之上。但陈院长同时也表示：上海的城市更新不是泛地产化，地产只能是它的载体和工具。但载体和工具一定要和城市的文化脉理有机结合。