中国房地产数据研究院

非常高兴参加这个论坛。实际上，今天我是来做一个配套工作，因为真正要有影响力，应该是我们的产业，然后才是我们开发商的身份。我们首先要制定战略然后才是做产业地产。这个是我们的一个基本的逻辑和想法，所以，今天也是给大家讲讲我们参与的一些开发商在产业地产的实际工作。

具体来看，我们面临大的机会，包括国家层面，也包括企业层面。那么实际上国家的政策出台也不断产生新的方向。两个财政部的文件，一个叫双规合一，另一个叫双标合一。就是说在整个城镇化规划，中国的土地规划的同时，我们不会拼命的弄出来一个区域，然后高价把举牌给别人弄掉了，这是不行的。第二个叫双标合一，就是说我是施工单位，如果我在做的这个城镇化标的时候，不用再等着了，我的施工的标同时通过，那么我觉得国家应该是意识到了城镇化推动的，必须要有一个主体，或者要有封闭的体系，包括地产冯总的项目。实际上我相信也是未来要往这种方向发展，所以说比如要做当时特色的花卉小镇的话，那么今天，集建区域200万平方，这些东西你不能就可以别人举牌，就一起运作就行。我们发现每年的房地产以及很多的企业，包括碧桂园科创小镇，实际上都是在围绕着我们说的产城融合和城市更新的这个方向在启动。已经有系列的一些政策性的导向，我们应该要把产业真正的作为一个很重要的推动的抓手而服务。我们发现了一个很奇特的现象，我们的工业用地的价格大概占我们的住宅价格现在大概是平均不到十分之一，世界各国大概都是40%。我相信开发商已经意识到这个问题，已经在做这方面的工作。但是产城融合的需要，我们需要像万科张博士这样的高手，还有我们的金地已经成立了城市更新的部门，我们的卓越已经成立了城市更新集团的一系列的这些工作，包括碧桂园的科创等。那都是围绕着这个产业进行相关的一些部门的调整。但是我们目前发现的一个问题是其他行业的战略新兴产业。所以我一直再提醒着大家要高度关注国资委和发改委最近在做的一个事情，但是没有对外的战略新兴指数，这个东西很重要的。

有13万家叫战略新兴产业，指数里面全部是战略新兴产业，一个产业可能就会带动一个，比如说像张首晟教授的模式，就是一个小的芯片，在10平方公里的海面上可以自然发电，包括我们的材料设备，用张江里发布的一系列的战略信息，包括专家基金，包括生物蛋白等等。我觉得这些战略的产业是一个关键的要点，而不是我们说的传统的。即使是新材料之类的产业，我觉得要找到它最后的一个转移脉络，那么这是各地的产业承接。但是领导对二三线也很关心，一线城市上我们希望的是二线金融产业和人口的年增长，同时还得要我们的三线能够在有机会的时候也要启动起来。因为我们未来的人口要增长，同时我们的四万亿的销售额，总共的房地产的销售额是8万亿，四万亿是在六十个城市产生。另外四万亿在六百个城市产生。所以不仅仅是这个十六个限购的城市，还有六十个城市，我们要引起高度的关注这个产业下沉的这些相关的一些机会，包括我讲的PPP已经在释放一些相关的两标合一的一些情况。

那么把产业房地产定义出来，我们做的不仅仅是园区，所以也结合了一些指标。当然，我们最后发现华夏幸福，张江，招商蛇口、华南城等表现得都非常不错。当然我们研究了前一百个，这个我们说的是产业地产，不是我们的园区的一种，我们的面积，华夏幸福是最大，其次是企业最精华的部分。资产总额是招商蛇口，目前是比较大的，还有就是营业的收入招商蛇口和华夏也是靠前面的，还有就是我们说的研究的这个产业的这些导入的作用能力。既然说的是产业地产，那么就是产业的能力以及城市建设的能力，当然还包括我们的盈利规模，表现能不能不亏损等指标。所以最近我们发现了一些趋势，就是房地产产能过剩的行业里面发展不行的，突然发现了一些企业的并购，加大发展中国临港漕河泾之间的关系，坤鼎之间的关系，万通之间的关系，中国电子和光谷联合的关系以及海航并购的关系。这个实质上，产业已经在合并时代了，包括漕河泾的合并，包括我们最近的国开的新城镇的发展机会，还有系列的基金在我们的产业地产里面再开始大的一个动作。我们研究了30多家企业，央企和国企，这些基本上已经全部进入到产业链上。保定远洋中铁招商，这些民企里面碧桂园佳兆业等等，还有一些原来就是产业。同时，一个趋势各方面的特色小镇双创、制造2025，工业城市更新，军民融合政策已经变成了一种城市更新的一种特色了。同时，我们最近发现在五六种的升级中，包括一些传统的产业转型，当然包括华夏幸福的产业的水土服不服的问题。

现在我们看完产业在上海都市圈到底行不行，或者是印度行不行，还有就是我们说城市更新的大背景，这个是我们研究过的，有6个非招拍挂的方向就是说我们的农村低效工业用地，国企红利综合用地，包括我们的特色小镇，以及我们的郊野公园。当然还有我们是在用空间升级产业的机会，最后放出来，那么换空间就是空间换时间的一个工作，那么这里面呢？产业地产的要求是运营的关系，跟战略新兴产业的关系，财务模型的产业链的关系，民营和国企的位置以及人才的关系，身份定位以及产业的发展关系，这些都是我们产业地产要思考的。所以说地产是小学生，商业是中学生，产业地产是大学生的要求。所以我们也研究了一些标杆的一些企业，让更多的产业运营的企业凸现。可能会涉及到像华夏幸福的这种操作模式，包括它的本质的逻辑等。当然，还有就是张江高科在做的地区，中关村的地区多年的输出，这都是一些非常优秀的标杆企业。这种物流产业升级的可能在现在这个趋势里面有一些弱化，在像电商这一类的带有展示的物流综合体上面非常快，这也是在各个业态的一些升级。那么包括它的商贸物流的一些体系，当然还有包括中关村的地区，实际上包括很多的园区的能级的输出转换。