看了陆家嘴金融圈发表的一篇文章，题目叫“深圳二房一车面临失业，中年财务危机引发家庭悲剧”。第一经济观察员感触颇多，这在整个陆家嘴金融圈也引发忧虑未尝可知，文章中分析了主人公对于在深圳购置房产的种种不当，说的有一些道理，但是你要一个在竞争激烈的行业中的男主人公去关注宏观经济，他没有这样的时间和能力，也不能怪他，毕竟和他一样想法的白领在中国实在太多了。

本来不想再写房地产的文章，看了此文，第一经济想从另一个视角再说一次，仅供在上海有购房意愿的刚需参考，并不作为决策的依据。

要买房子的无非三种人：一是刚需（白领）（蓝领以及以下的对于上海目前的房价你们还是仰望星空梦里香吧）；二是改善型的；三是投资型（这种人有钱）。第三种人亏得起，不谈。今天着重说白领，工资不小（月二万左右），购买商品房的行政措施一出台，买还是观望，踌躇不前。

没有一件商品可以永远上涨的，虽然这句话被说了好多次，每一次都被任志强同志的预判击破；但是，这是经济学的规律，是不会错的。之所以中国的房价（一线引领）不断上涨，甚至是只涨不跌的原因很好解释，那就是土地财政。今后上海的房子到底怎么走？我们也不知道怎么走，上海乃至整个中国的房地产在第一经济的思考中，最善的结局就是价格小幅震荡回落，时间跨度是30年左右。第一经济观察员认为价格继续上涨会对整个经济体会带来伤害：

价格继续上涨。任何商品上涨都是货币惹得祸，这是弗里德曼的断言。应用在中国的房地产市场呢？

这根红线的最低点2015年4月，M2是10.1%，学习宏观经济的都知道，以投资拉动为主的经济体10.1%的货币供应量意味着什么。所以货币供应量逐渐增加到2016年1月的14%达到最高，然后逐步回落。对应的商品房销售看下图——

总结可以说出来，看二个指标，一是十年期国债收益率，它是资金价格的长期指标，收益率上涨，资金利率跟着涨，会影响借贷成本。第二个就是房地产税，它可以替代地方政府的土地出让金的收入，但是开征房地产税除了要调整之前的房产税费的内容之外，还要跨越法律障碍，这个要人大重新调整法律的设置。如果房地产税修法通过并开征，它是房地产价格的大杀器，商品房价格下降的幅度和它征收的税率有关，但是商品房价格下跌是一定的！

红线右边那个最低点是2015年2月，数值吓你一大跳是-15.8%，商品房销售额增速达到最高点是2016年4月至55.9%。我们造商品房的速度就是快，货币从2015年4月开始增加，商品房销售可以在短短的1年中增长71.7%。这就是2015年到2016年一线，部分二线城市商品房价格暴涨的缘由。由此，第一经济得出二个结论，一是弗里德曼同志的结论符合中国的商品房的价格趋势。第二，以后商品房是否会上涨，这是一个重要的指标，M2增长-房地产开发增速，住宅新开工面积-最后传导至商品房销售额增加，切记！

房地产为主的经济增长模式在中国持续了14年，至今商品房还没有要大幅下降的意思，库兹涅茨房地产周期在中国可能要不灵验了。以房地产经济为支柱的跨越式大跃进给中国带来了环境污染，城市物价暴涨，制造业，商业实体被房地产业挤垮而奄奄一息，如果土地财政依旧，房地产价格还会继续上涨，今后可能出现的景象是除了吃喝拉撒所必须的制造业，就剩修桥铺路造房子了，这是一种不可思议的结果。所以，房地产经济造成今天中小微企业垮塌和国有企业的产能过剩，也会反过来制约房地产继续的再发展下去，一个国家的生产（制造业）被击垮了，失业增加，哪来的钱买你的天价商品房？（消费）所以房地产继续再上涨的经济学理论依据在哪里我不得而知。所以，很难研判中国的房地产今后怎么走，只能根据自己的理解做估计。

第一经济提醒要决定买商品房的白领，有二个指标自己去关注一下，售租比即新楼盘（毛坯）的总价除以这个房子当地的月租金，西方标准是200，中国特殊，你可以提高一点，比如250。还有一个是收入比即当地所在城市的年平均工资，（不是全国的年平均）西方标准不一，一般在6倍左右，中国特殊，你可以考虑提高到8倍。再有一个也是非常重要的条件是要考虑的，你所处的行业发展能否支撑你持续还贷到你自己设置的贷款期限。在世界贸易一体化解体的当下，在中国经济持续下滑的今天，你的收入至少是稳定或者以后会增加的，这个稳定或增加要持续到你还贷期限结束，自己去把握判断清楚。（深圳的那位哥们就没有考虑这个）

城市的商品房是否上涨还要看人口进出的情况，下面是一组上海的数据，你们自己去算一下。2014年常住人口2426万人，出生率8.35%，死亡率5.21%；2015年常住人口2415万人，出生率7.52%，死亡率5.07%   截止2016年底的数据第一经济观察员没有找到。

还有一个重要的判断指标就是当地政府的税费和土地出让金，税费如果下降，那必须增加土地出让金的收入来平衡预算，（赤字率）那房地产的价格就有可能上涨，这是预判房地产价格是否上涨的前置指标。数据自己到当地政府的公开网站查询。

根据中国经济是投资拉动型的特征，第一经济认为房地产价格还没有到头，在目前房地产政策收紧的当下，我们还是认为房地产价格中性。今后社会上还会出现一种言论就是说中国商品房的平均价格不高，那他（她）是把中西部鬼城或者没有多少交易量的商品房价格也计算在内了，没有交易量的商品房实际上就是一次性的固定资产投资，还是折价的。平均价格样本我认为应该选GDP前50位排名足够了，现在是70个大中城市样本采集是否恰当可以商榷的。

再有一种就是商品房热销，一开盘就抢光，有时候这是一种假象，如何判断？就看商品房下游配置的电视机和冰箱以及空调的销售量是否增加即可。

综合以上分析，第一经济再做一次十五年来房地产大跃进结局的总结：

一、M2、当地政府的税费、当地的人口增减、当地的住宅库存是判断商品房价格走势的几个指标。

二、商品房价格大幅下跌是一定的。没有住房的当然希望这样，有多套房子的那就成了热锅上的蚂蚁，在还贷期内的那是什么心情，那位深圳的哥们面对老婆和二个未成年的孩子，我们无法理解他此时的心境。房地产近15年的大跃进，里面堆积的资金以及成分非常的复杂，涉及到方方面面，已经不是单一的经济问题了，所以商品房价格大幅下跌后会出现什么情况超出了经济探讨的范畴，房地产经济可否再持续依赖于中国经济整体的产业结构的调整进程等等也无法深入。