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光明地产调研纪要——20170301
发布时间:2017-3-2 10:47:27 来源:
出席高管:监察审计部总经理 王宏伟   证代 郑超

核心要点:
1、业绩承诺:16年净利10个亿左右,完成业绩承诺17年需达到20亿,这是公司今年的首要任务,主要依靠房地产(抓结算)和资产出售等途径完成。

2、未来资源拓展:依靠旧改、并购等途径,公司已经拿了奉贤、金山两个城中村项目,还有一个正在推进,除了并购,也会在一些人口能够导入的三线城市拿地。目前80%土储位于长三角。

2、集团可注入资源:集团已经在盘点,主要是一些农业用地和工业用地,涉及转性等问题,需要和政府谈判,具体规模和时间表目前尚无。

3、崇明岛规划及崇明岛项目:崇明生态岛规划是国家战略,近期市里已经开会,3个月内应有实质性动作。公司在崇明的光明小镇项目已经给市长做过汇报,是一个综合开发项目,涉及商业、旅游、教育等,会和一些国内顶尖资源合作。

4、国改进度:借壳时大股东承诺过要启动员工持股或股权激励的计划,已经和大股东汇报过很多次,正在积极研究,若有新进展,会及时公告。


一、公司简介
    公司以房地产开发为主、冷链物流为辅,15年借壳海博股份上市。
    公司16年业绩增速在75-105%,约10亿元左右,公司利润主要来自房地产开发,去年由于业务结构调整(降低低利润率的贸易业务及关闭冷库)导致冷链物流的营收及利润下降,但在自贸区的物流业务(常温库和进出口贸易)稳步增长。公司冷链物流未来以西虹桥为主体,6万吨冷冻库(上海第二大)、3万吨的常温库,还有自贸区6万平米的常温仓储。
    未来发展思路:
1、加强传统房地产开发和经营(商业、物业等);
2、布局特色小镇布局;
3、打造城市标志性建筑;
4、打造全产业链的冷链物流,和电商、社区商业等相结合,生鲜电商主要是13年收购的菜管家。
5、在金融领域做一些突破。

二、光明集团
    集团是100%国资,合计持有上市公司股份55%,大部分处于限售期。集团未来的战略是一体两翼:食品和现代农业为主体,两翼是地产物流和金融。光明地产在集团营收占比不高,但净利贡献度能达到1/3甚至1/2,是集团支柱性的产业。目前集团定位我们为专业公司,要在专业上做优做强。


三、Q&A的环节
1、15年净利5个亿,16年10个亿,若要完成3年业绩承诺,17年净利要达到近20亿,公司如何完成?20亿净利的结构?是否要通过出售资产以及大股东支持?
A:完成三年的业绩承诺,这是公司今年的首要任务。利润来源主要是房地产,我们会抓住现在三四线城市的行情,加快节奏,争取把今年能竣工结算的项目全部交付;我们还有很多开发和存量的商业资产,到时也会推出,保证利润达标。

2、公司土储结构、营收结构?
A:公司土储80%分布在长三角,其他都在郑州、南宁等省会城市。营收结构:三四线占50%、二线25%、一线25%。

3、公司如何看待本轮三四线城市行情的持续性?
A:从我们布局的城市项目来看,一些三四线城市节后的确出现了量价齐升,我们1、2月三四线项目去化率在30%左右。郑州荥阳的项目受益于市区限购带来的传导,价格、销量均有大幅提升。

4、公司未来拿地的计划?
A:去年新增土储未达标,主要是在去年的行情下,在公开市场拿地压力比较大。除了招拍挂,公司会通过其他方式去获取土储。我们已经披露两块上海城中村的项目:奉贤、金山,还有一块在推进,到合适时机会公告。我们也会在能够实现人口导入的一定能级的三线城市拿地,如绍兴,以及一些并购的机会。

5、公司城中村改造业务的利润及项目开发周期?
A:利润率是动态变化的,以前比保障房高一点、但不如商品房,但我们觉得这一情况在发生改变。目前上海招拍挂的宅地因为各种限制条件导致开发商的利润率大不如前了,所以城中村改造的利润率反而显得有一定竞争力。
开发周期不确定性较大,主要取决于政府的态度,以之前我们做的郑州一个项目为例,大概花了2年。

6、集团可注入的土地规模有多少?有时间表吗?
A:集团已经在盘资源、盘土地,相应土地的二级开发,一定是交给上市公司来做。集团有很多农业用地和工业用地,需要梳理、土地变性,涉及和政府的谈判,因此具体的规模和时间表现在很难给出。

7、公司项目周转时间?
A:最快能做到6个月开工,1年内销售。

8、公司对冷链物流的规划?菜管家的在线销售规模?有考虑向外地扩张吗?
A:线上销售具体数据还没有,但是在稳步增加的。以前冷链物流是低温储藏加配送的模式,未来会和我们自己的物业公司等结合,满足业主需求,解决社区最后一公里的难题;在下游,我们会和一流的食品供应商合作;在上游,主要和光明集团合作,进行产业协同。
目前没有走出上海的打算。

9、菜管家的配送成本如何?若成本具备优势,有考虑帮其他电商配送吗?
A:菜管家单笔配送成本低于行业平均水平,专门做配送,也没想得那么简单,首先每个电商有其自身模式,而且现在快递业非常强大,业内一些公司成本比菜管家还要低。

10、集团在崇明岛的土地资源?崇明岛具体规划预计何时出台?公司在崇明岛的项目?
A:集团在崇明岛有一家叫上海长江总公司的子公司,有一些土地资源。生态岛是国家战略,近期刚开完会,我们觉得3个月内应有实质性动作了。光明地产在崇明的项目叫光明小镇,之前给市长已经做过汇报(崇明区委书记、区长都在),是一个综合性开发项目,涉及商业、旅游、教育、会议等。我们也已有一些确定的合作对象及资源,都是国内顶级的。


11、上海混改试点方案已经出台,光明乳业也推出了股权激励,公司在这方面的进展?
A:借壳时大股东承诺会启动员工持股或股权激励计划,上市公司也和大股东做了很多汇报,
正在积极研究,但目前还没有一些新进展,这和国资委、证监会出的指导意见相关,若有新情况,会及时公告。

12、公司今年的融资手段?
A:除了开发贷,还有大股东的委托贷款,去年发了中票,今年希望再做一些突破。

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