来源：搜狐焦点网 作者：董向

著名经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在11月26日举行的中国地产年会上，在进行政策解读时，直截了当地指出过去十年的房地产政策存在4大缺陷，政策的过多干预将市场机制完全置于一边。而在楼市新常态下，政策的放松，市场的自我调整功能将逐渐显现，楼市价格仍将波动上涨，房地产市场真正的黄金十年才刚刚开头。

政策解读：十年政策存4大缺陷

陈淮在中国地产年会上，首先犀利指出，上届政府10年政策存在四个重要缺陷。

第一个缺陷，过度依赖于强化政府权利，调节资源配置的作用。从最初的8·31土地召开化，到后来的9070政策，到后来的清算土地增值税，以及后来的限购限贷，都是依赖于不断的强化政府权力来解决市场发展过程中问题，把市场机制完全置于一边。

第二个缺陷，被动性、滞后性、主观性非常明显。不管国10、国5，没有一次政策是在事情发生之前理性预见的做出调整，都是在市场发生变动之后，滞后的被动的来做出调整的。最明显的例子就是2013年初的国五条，结果成为了市场中的一个动员令，成了一个购销两旺的一个契机。

第三个缺陷是高成本、低效率。10年调控不是没有效果，但是如同现在看病，吃了一个最贵的药，但见效却一般。

最后一点缺陷是10年的调控没有一条触动体制，没有一项是和改革相结合的。

关于11月21日央行降息，陈淮认为，重点不在于利率的调整，而是房企能否拿到更多的按揭贷款，释放贷款才能解决楼市的需求。

而对于国务院新调整的城市等级划分，陈淮认为，100万到500万人口城市，相当大一部分是房地产业的主战场，人口聚集的核心地方，房企在战略布局上，应注意到国家城市化以及结构调整的变化。

新常态：供大于求和价格波动上涨

进入2014年以来，很多地方被指销售量下降，价格波动、房子卖不出去，甚至说中国的房地产到了最后的时刻了，崩盘、末日要来。陈淮并不同意这一观点，他认为真正的黄金10年才刚刚开头。但同时也指出，未来的黄金10年是发展的10年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的10年！是房地产行业素质全面净化、行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新10年。这才是真正的新常态和旧常态的区别。

陈淮认为，2014年之所以有量和价的调整，最主要的原因是过去长期被政策掩盖的一些现象，现在逐步的显化出来了。市场中的供求关系本来就客观存在在那，中国盖多少房子、房价多少，并不能让政策来做主，而应该是客观规律和市场说了算。

供大于求是大多数城市的常态。除了北上广深，三分之二城市过去10年基本上是供大于求的，并不是到2014年才供大于求的。

2013年房地产业提升购销，这一年成为房地产的大年，2014、2015的需求被提前释放，2014是小年很正常。

陈淮特别指出，大家在看到今年是小年的同时，是否意识到，今年1到10月房地产开工总面积萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%，这就给我们一个可能，很可能今年少开工的这部分将导致2015或者2015年的上半年成为房地产供给的小年。那么到了明年这个时候的时候，供给的小年和需求的大年碰头会发生什么？

第二个新常态：市场的规模扩张将出现一个波动的趋势。未来10到20年中国房地产的市场规模、增长速度仍将是全球规模最大和增长最快的市场。

陈淮确定无疑的指出中国还需要更好、更多的房子。同时认为大城市尽是独生子女，年轻人结婚买套房，男方女方家里各留一套，用不久多久每户居民都有7套房的说法，只能是一个传说。

同时，房子随着城市化、城镇化的发展，价格将处于长期上涨的态势。但是在上涨过程中，会出现波动，这个波动被称之为优胜劣汰，市场重新选择高效率的资源配置者的过程。