榜单点评

“碧万恒”齐破4000亿，三强排名仅剩最后悬念

2017年仅剩最后两个月的情况下，我们已经隐约可以望见最后的结局。

观点指数2017年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100显示，碧桂园、万科、恒大均达到了4000亿规模，而碧桂园在不久之后毫无疑问将成为首家5000亿销售规模房企。

从数字差距来看，万科和恒大基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能，而恒大则缩小了与万科之间的距离。

前三强排名将会是“碧万恒”还是“碧恒万”，还需要最后两个月时间才能知道答案。

前三强销售总额达到了1.33万亿，占TOP100企业销售总额5.67万亿的比例为23.5%，占前十企业销售总额的比例为51.6%。

融创继续狂奔，赶超绿地保利冲刺3000亿

前10排行中，最让人意外、也最不意外的企业是融创。

这家企业的领导人孙宏斌，曾经在十多年前带领顺驰成为一匹震撼全行业的黑马，这一次融创则做得更为彻底。

收购万达城资产之后，融创开始加速推货，连续三个月单月销售额达到300亿以上，9月份更是突破了400亿大关。

经过几个月的奔跑，融创从8月份的第六变成了10月份的第四，前十排名中连续两个月跃进一名，成为了“碧万恒”三强之外的一个“超级黑马”。

可以预见，在保利、中海、绿地等企业都无法维持高速规模增长的情况下，融创在可以预见的未来将成为“碧万恒”三强的最大挑战者。

前10月销售金额达到2486亿，也预示着融创完成本年度上调后3000亿销售目标已经没有难度。

保利绿地稳健增长，千亿房企数量达到12家

前10月销售规模突破2000亿的企业还有保利和绿地，两家房企没有融创那样非常快速增长的表现，但一直稳健。

虽然两家企业本年度达到3000亿规模存在很大难度，但维持前六的维持已经没有问题，形势非常清晰。

观察榜单可以发现，截止到10月31日，前三房企为4000亿，前六房企分界线则为2000亿，而2000亿之下1000亿之上的房企数量也已经达到6家，中海、龙湖、华润置地、金地之外，华夏幸福和绿城成为了在10月份突破千亿的新进房企。

可以预见，本年度仍有极大希望突破千亿规模的企业还有新城控股、招商蛇口、万达商业；除此之外，世茂房地产、旭辉集团还存在理论上突破千亿规模的可能。

根据榜单统计，10月份12家千亿房企销售总额为2.79万亿元，占TOP100企业销售总额的比例超过49%，将近一半。

分化集中，500-1000亿规模企业继续崛起

行业集中度提升是一个每月都会重复的话题，而且大中型房企市场占有率越来越高，从各种数据中很容易能找到答案。

分析TOP100榜单，前10月销售规模达到500亿的企业数量有32家，剔除12家千亿以上的企业，还有20家。

这些企业都是中国房地产企业的中流砥柱，20家房企销售总规模达到了1.32万亿；32家500亿以上规模房企销售总额则为4.12万亿，占TOP100企业总销售额的比例超过了70%，为72.64%。

这一批企业中，阳光城、鲁能地产、中南建设、富力等几家企业，将是2018年潜在的千亿俱乐部企业。

行业观察

楼市倒影，传统旺季“金九银十”不再

10月份，国庆中秋长假成为了“金九银十”的最后一个倒影，这个房地产市场的传统旺季，没有跟以往一样，成为楼市火热的季节。

以广州为例，国庆长假全市共网签一手住宅542套，同比下降87.2%，几乎跌9成。

9月底，全国多个城市出台楼市调控政策，10月份多地继续跟进。受调控加码、金融去杠杆、房贷利率上升等因素影响，全国房地产市场成交量基本低于预期。

据观点指数不完全统计，截止到9月底，全国有超过40个城市实行限售措施；10月份，则有绍兴、昆明、成都、长沙、三亚、石家庄等，成为这一轮出台房地产政策代表性城市。

“保持政策连续性稳定性”的主基调下，可以预见，在未来一段较长时间内，房地产市场都将维持稳健的节奏，“大起大落”几乎不可能出现。

有分析预计，第四季度住宅市场仍将处于调整期，调控政策将继续起到作用，抑制市场投机行为。同时，房贷成本的上升将抑制购房需求，导致成交量在短期内继续走低。

长效机制，从“购租并举”到“租购并举”

10月18日发布的“十九大报告”中，再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“租购并举”成为这一轮楼市调整最受关注和最重要的热词之一，这是楼市转向存量时代的一个标志。从购租并举到租购并举，简单的文字顺序调整，却体现了发展租赁市场的重要性和紧迫性。

2017年以来，中央及各地方政府已经出台了多项关于培育和发展住房租赁市场的相关政策。“十九大”召开以前的一段时间，北京、广州、上海等多个标杆城市，也已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。

更早之前的7月份，住房和城乡建设部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发文件，推进“购租并举”，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。

随着“房住不炒”、“租购并举”和“共有产权”等政策的落实，逐渐成型的房地产长效机开始改变着中国房地产行业。

推地加速，开发商拿地意愿依然强烈

土地市场方面，10月份全国各地推地不断，开发商拿地意愿依然强烈。

10月30日下午，北京举行本月最后一场土地拍卖，出让顺义后沙峪、房山和大兴区黄村镇3幅宅地，最终以99亿元总价成交。截止到10月30日，北京土地出让金合计了2129亿元，刷新历史纪录。

11月，北京预计有11宗土地出让，建设用地面积总计约93.2万平方米，起拍总价约443.08亿元。

无独有偶，10月30日，广州也出让5宗土地，分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区，总起拍价达到88.7亿元，均采取“限地价＋竞自持或竞配建＋摇号”的网上挂牌方式出让。最终，广州此次土拍收金95.6亿元，总竞配建面积8100平方米。

临近年底，全国各土地市场推地动作越来越多，从前三季度情况来看，也出现了较大的成交增长。

据市场机构统计显示，截至2017年9月30日，监测的50家大型房企今年合计拿地金额达17711.8亿元，与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比，涨幅达到48%。

国家统计局的数据则显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。

但有分析认为，未来一二线城市整体土地供应不会增加，三四线城市土地供应面积也将逐渐减少，市场的高点即将过去，销售面积也会逐渐下降。

融资收紧，小房企普遍面临资金压力

随着行业分化的不断加速，集中度越来越高，规模越来越大的房企面临无法摆脱的拿地局面——为了维持规模增长速度，竞争越来越白热化。

在地价不断高涨且融资越来越难的形势下，部分房企开始改变拿地策略，从“争夺”变为“合作”，这种现象也越来越明显。

土地和金融资源正在不断向大中房企加速聚集，行业集中化速度明显提升，大中房企继续加速奔跑。未来，土地获取能力和融资能力将成为房企发展的决定因素。

另一方面，随着各地调控政策的持续落地，限购、限售、限贷等政策环境下，中小房企普遍面临资金压力。除了银行贷款获取变难，选择非银融资的难度也已经大大增加。

中小房企普遍布局集中，无法像大型房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时，随着拿地难度加大，传统的房地产开发模式已经难以为继，对于中小房企来说，生存空间变得狭窄，部分选择退出市场或被大型房企并购。

并购，就此成为房地产行业的一个日益普遍的现象。