1、宏观层面：需求市场潜力大，创富空间广阔

　　2016年，我国60周岁以上老年人口已超过2.3亿，据预测，养老地产消费总额将从2014年5%的GDP占比提升至2050年的20%。随着老龄人口不断增多，消费市场的潜力仍在持续释放，而市场需求是养老地产业务提升发展空间，发掘增长潜力的不竭动力。现阶段养老市场中，九成以上为居家养老，社区和机构养老合计占一成。机构养老产能不足也成为房企进军养老地产重要外因之一。根据养老十三五规划的要求，规划共700万的养老床位需求，实际供给缺口却达到300万。巨大的市场潜力，加上传统“以房养老” “居家养老”的养老观念为房地产企业重金布局养老地产奠定了消费心理与行为的基础。

　　2、中观：顺应产业转型升级需要，增加企业收入来源

　　养老地产是房地产行业转型升级的重要方向。依靠单一土地开发建设，投资运营及商品房销售的传统盈利模式利润空间狭小，一二线城市市场趋于饱和。行业需要创新转型方向提升利润空间和市场广度，企业也需要创新业态，增加产品附加值以提高利润率。通过对房地产传统项目地理区域布局分析发现，多数品牌房地产企业产品布局以一二线及重点、热点城市为主，而该区域也正是老龄化程度高、养老需求旺盛的地区。从区域消费能力看，区域人口平均可支配收入高，高净值人群占比大，支付能力强，为企业收入稳定性提供了保障。以原有项目增加养老配套设施则创新了产品种类，提升了原有产品利润率。

　　3、微观：多业态发展，分散企业业务集中风险

　　对于目前主营业务收入80%以上均来自于房地产销售的传统地产企业来说，作为新的利益洼地，养老地产业务符合房地产企业重资产端去房地产化，轻资产端由销售走向服务的转型要求，也是地产企业分散业务集中风险的重要尝试和突破口。多业态发展也为强周期性的房地产行业提供了对冲下行风险的机会，保障了经济下行环境下的企业盈利能力，巩固了偿债来源的稳定性。

　　4、微观：房企存量优势奠定了开拓养老地产的坚实基础

　　其一，发挥所持物业和土地储备优势。传统的房地产企业拥有深耕一、二线城市及热点城市房地产业的丰富经验，更是在所持物业、管理服务和土地储备上有得天独厚的优势。其二，优化存量资产，创造新经济增长点。房地产企业在发展养老地产的同时，对于无效、低效资产进行盘活，使之适应养老地产发展要求。帮助房地产商去除存量资产中的不良资产，能有效帮助其主营业务发展，为企业创造新的财富增长点提供可能。

　　二、养老地产业务影响企业财富创造能力的负面因素

　　1、养老地产业务需求多样增加了产品定位难度

　　不同区域、不同消费水平的客户对养老地产种类也各有侧重。医疗设施建设、健康护理与居家照顾、文化休闲环境、支付水平等因素均会对养老地产项目定位产生影响。房企在布局养老地产项目时应充分考虑老龄人口地域性差异的特征。有针对性开发符合当地老龄人口服务需求的地产项目。同时应对老龄人口消费特征及能力给予关注，最大限度利用“银发经济”为企业创造财富。

　　2、产品盈利模式不成熟

　　当前养老地产市场盈利模式有以下三种：其一，养老房产销售。与商品房销售模式无异，只是产品增加了相应养老配套设施；其二，销售+运营，养老公寓销售结合养老服务运营；其三，出租，采用长租或短租方式，区分自理、半自理老人并提供相关养老服务。从市场经营状况看，多数企业经营处于亏损或微利状态。相比卖房的巨大利润，现有的盈利模式不能从企业现金流上盈利，而利润来源多为房租或护理服务费。因此，产品盈利模式有待进一步探索。

　　3、成本控制压力大

　　养老地产前期投入非常大，回报周期特别长。以经营高端养老院为例。同等销售情况下，养老地产净利润不考虑前期投入，当入住率稳定在80%以上，预计3年左右才可实现现金流平衡。若考虑到前期投入，轻资产需要10年左右收回成本，重资产可能需要15-20年才能收回成本。这与房地产企业快建快销的主营业务模式相悖。与社会福利养老机构用地划拨的方式不同，经营性企业只能通过招、拍、挂的形式拿地，这增加了企业拿地成本，加上高成本的基础设施，更大量占用了企业可支配资金，增大了机会成本，削弱了创富能力。

　　三、结论

　　综合养老地产业务对企业财富创造能力的分析，根据目前我国养老地产所处的初级阶段的现状，本文认为布局养老地产业务短期上可能会对房地产企业创富能力的提升贡献有限，且会对现金流产生压力甚至拖累主营业务。但从长期观点来看，是利大于弊的。随着市场发展，我国养老地产盈利模式会趋于成熟，财务压力会得到有效控制，刚性养老地产需求会大幅度提升企业创富能力。与此同时，养老地产作为房地产企业为数不多的转型突围方向之一，所承担的开拓风险也多是企业长期利益的发展要求。我们相信，在养老产业消费高峰期到来之前，率先抢占市场先机的企业，将引领行业新的创富增长点。

　　文/王炫茗