| 中房研究院院长陈晟：明年4月前北上广房价理性调整 |
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| 发布时间：2012-10-11 18:45:37 来源：经济通 |
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一连8日的国庆黄金周假期已经结束，然而这长假期并没有带起内地的房地产市场，尤其是看到近月的统计数据，除了告诉大家“金九银十”的故事难以延续，甚至有分析认为，在发展商减价动力不足和政策压力上升下，导致市场需求减少，但由于房价仍存在上升动力，料房地产市场的调控仍处于关键时期。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，从目前来看，明年3月、4月之前，房价不会有太大的上涨机会，北京和上海等一线城市的房价甚至会出现相应的理性调整。
在这个长假期，全国多个城市如上海和深圳等地均有举办房地产展示交易会，亦吸引不少市民入内参观，惟都是叫好不叫座，有准买家事后大表失望，因盘源位置偏远，或发展商开出的折扣低于预期，令他们入市意欲大减。
事实上，近月内地的房地产市场未见活跃，观乎内地十大重点城市9月首三星期的商品住宅总成交量为55,042套，较8月同期的61,309套，减少10%。由此可见，在过往“金九银十”的传统旺季，今年已难以延续，陈晟甚至认为，9月有些城市的销量可能还比不上8月。
“今年有个较特殊的情况，就是一些限购政策都是在7月、8月推出来，以致一批刚性需求集中此期间释出，但随着销售又受到限购的影响，后续的购买力跟不上来，所以整体销售还是有点压力。虽然有些发展商或会加大推盘力度，但整体销售情况却难以回复8月的最高峰状态。”
房价呈稳中有降态势
此外，中国指数研究院监测数据指，全国100个城市8月新建住宅平均价格环比上涨0.24%，至每平方米8,738元人民币，涨幅较7月的0.33%略为减少。陈晟表示，百城平均房价在8月出现涨幅放缓，表明目前全国楼市处于一个低位波动状态，预计接下来全国总体房价将就此稳住，而一些大城市的房价仍存在微跌的可能，全年房价总体将呈“稳中有降”的态势。“这主要是结构性的问题，低价位商品房、保障房的供应加大，将对深层次房价起到关键调控作用。”
销情难复当年，到底是受政策所限，抑或“十八大”召开在即，大众因前景不明朗而未敢入市？“‘十八大’还没有召开，后续的政策都不确定，估计大家会观察到明年3月、4月，到时会有一些较明确的政策出台。我个人认为，应该会采取一些延续抑制投机的做法，但可能会用市场手法更多于过去沿用的行政手法，如一些税收和货币政策等，行政措施则会相对减少，但是内地的房价要稳步上扬的趋势是不会改变的，只是要求整个增长速度更低，或与国内生产总值（GDP）增速相匹配就可以。”
陈晟表示，今年的总体成交量只会与去年差不多，不会出现太大增长，房价亦只会轻微上涨，但像北京和上海这些一线城市，更会出现轻微下跌。至于三四线城市，一些土地供应量比较大的城市，亦会出现压力，“这就是我们称之为供应泡沫和需求泡沫。供应泡沫就是可供销售的土地，有些三线城市的去化周期（见iknowledge）可能需要10年，那么当地楼价就会存在风险。”
内地楼市注意3类风险
他进一步分析说，三四线城市由于过去土地供应过大，有效需求不足，商业地产、大户型产品供应过多，导致去库存速度放慢。在9月、10月，一线城市的库存会有所下降，但下降速度不会很快，库存去化周期预计会维持在9个月至10个月，不可能下降到6个月。在陈晟看来，在正常市场环境下，6个月的库存去化周期是平衡点，如果能维持在10个月，那么价格反弹的压力就不会大。
说到楼市泡沫，其实近年经常听到不少分析预言，内地的楼市泡沫终有一天会爆破，说到这里，陈晟提出了3类风险，吁大家要注意和防范。
第一，是引入民间资本，稳保障房兴建。
现时经常听说地方政府缺钱，不禁令人疑惑会否影响保障房的资金来源和兴建的进度。陈晟不讳言会有这情况出现，所以最近地方政府都在加大卖地力度，但这个资金缺口需要多方面来填补，而不仅仅靠土地出让来改善，同时还有很多不同的渠道，如考虑引入民间资本等方法。虽然过去因制度和回报的条件不清晰而令民营的房产开发商却步，但倘若制度上能有些突破的话，这些都不再成问题了，故陈晟相信，未来会在这方面有些变化和创新，并有信心最终可按照原定的目标按时落成3,600万套保障房。
住建部日前公布的数据显示，今年1月至7月，全国城镇保障性安居工程新开工580万套，开工率为77%，基本建成360万套，完成投资6,600亿元人民币。“这些基本建成和在建的保障房，将会在未来一年至两年内形成供应，不仅可以稳定房价，也可以实现某些城市此前承诺的房价稳中有降。”陈晟说。一些城市的商业综合项目，我觉得这些商业泡沫比住宅泡沫还要严重，就像成都的一些综合项目就太多了。第二，是三四线城市出现的供应泡沫，像内蒙古的鄂尔多斯、山东的日照市等地的供应量太大了。第三，就是一些概念性的炒作，例如旅游地产等等。
陈晟说，供需关系的转变，使得一线至三线城市的房价走势出现分化，“一线城市供需关系出现好转，二线城市供需存在一定问题，三线城市土地供应量过大，转换成供应泡沫。现在开发商储备土地，也都是集中在一二线城市。”
成都存商业地产泡沫
对于未来的土地发展，陈晟提出了两个顶层设计上的突破，一是突破现有土地流转制度，增加供应滩涂用地（即沿海岸线的地域）、园区闲置用地、农村闲置用地等；二是取消期限70年的土地出让金，改为每年征收租金，降低用地成本，进而降低房价。但他认为这样的突破极其考验政府的决心。
不难发现，随着中央逐渐推出不同政策，借以打压过热的房地产市场，有部分开发商纷纷开拓商业地产市场，以图降低风险。所以在上月，北京就出现了一个商业用地的高价双料地王，问这会否形成另一种泡沫？陈晟认为，一线城市的商业泡沫还可以，因为这些地方有商业、消费品和零售额等方面来支撑，但像成都拥有逾百个这类型的商业综合体，供过于求，都是这个城市难以支撑得住的，所以在他看来，就存在着泡沫。
房产税定必逐步扩大
另一方面，过去1年内地试图通过限购等行政管制手段来抑制上涨的房价，但长效政策的缺乏和调控导致的供给萎缩，让房价暴涨的预期再度升温，以致近日市场上围绕着房产税这议题展开连番争论，如央行前副行长吴晓灵就断言房产税不应再扩大试点，扩大试点意味着各地税收的多样性会增加，这将给普通家庭买房带来阻力。
不过，陈晟却是推行房产税的支持者，更毫不犹豫的深信房产税将会逐步扩大。“这是个趋势，至于以什么方式，例如把土地增值部分的税收去掉，再推出新的房产税等，这都需要更多的考虑，所以长远还是会慢慢去调整，逐步加大。”
他还提到物业税，同样深信一定会逐步推展，但估计要全国推展的话至少要1年以上。
从“黄金十年”迈向“白银十年”
内地近年开始就房地产市场出现一个叫“白银十年”的说法，说的是内地经济可能在告别高增长的情况下，房地产也将告别“黄金十年”，并迈向“白银十年”。到底此话何解？陈晟解释，虽然住宅的黄金十年过去了，但接下来将迎来功能地产的黄金十年，就是说整体的增长率会下降，利润会减少，但还是有支撑的。功能地产就是要强调房子的价值，是为住而住的房子、商业地产、旅游地产等，是指使用这个房子的载体和价值的地产，“因为白银就是强调其使用价值，而不像黄金存在一种闪耀的价值。”
陈晟亦曾撰文指，以SOHO中国（00410）的转型，以及某知名企业彻底退出房地产业务为例，点出她们正是在房地产业从“黄金十年”进入“白银十年”，并指房地产企业为顺应形势的变化而积极主动寻求转型的结果，这种转型必将成为今后内地房地产行业内的一个潮流，它将会影响着各路房企的生存战略，并导致整个行业发展逻辑的演变。
IM knowledge
何谓去化周期？
去化就是销售的意思，去化周期就是一个地区的商品房销售时间。由于受市场气氛或政策等因素影响，市民买房意欲减低，令商品房销售速度减慢，库存亦大大增加，须较长时间消化。
此外，去化周期的长短与销售速度有着莫大关系，周期愈长就表示房子售卖情况不热烈，相对来说，议价的空间亦较大。
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