在东四环，因经营不善而被收购的十里堡西单商场悄然变身文创综合体；而在北二环，闭店已有5年的三利百货近日亮相，正式转型写字楼。

当减量发展成为主流，塔吊林立、遍地施工的火热场面将告别京城，存量旧楼的改造更新将成为城市功能提升的新风口。

老商场扎堆转型办公空间

上周六，由十里堡西单商场蜕变而来的万科时代中心对外营业。里里外外，全都变了模样。

家就在街对面的市民陈冲以为这里变成了新商场，进去才发现只有1层和B1层还有几家简单的商业店铺。楼内装修主打文艺风格，走几步就有一件艺术品，排队合影的人不少。

“起初生意还好，到最后人气真的不行了。”陈冲回忆十里堡西单商场的最后时光。2016年年初，这里送走了最后一拨客人，正式闭店。没多久，北京万科收购该项目，当时已传出将转型做写字楼的计划。

十里堡西单商场总建筑面积达4.7万平方米，共6层，高度上不及朝阳路上的摩天大楼。转型之后，仅在B1层和1层留有商业，2层到6层则变为办公空间。万科方面披露，2层到6层已经全部趸租给一家共享办公空间企业，集聚一批文创公司。

安定门三利百货的命运与十里堡西单商场类似，只是时间稍早些。2013年8月，三利百货正式谢幕，并决定改造为写字楼。过去的三利大厦硬件设备设施落后，长期经营不佳，持续亏损，极大浪费了土地利用价值。几天前，由三利百货改造而来的中粮置地广场终于对外亮相。中粮置地广场相关负责人介绍，该项目总建筑面积约8.2万平方米，改造后也只在B1层和1层留有商业，2层及以上均为写字楼。

扎堆转型办公空间的背后，是企业自己算的一笔账。“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，传统百货的经营管理远比写字楼更复杂，“商改办”的本质是市场需求变化之后，物业本身功能和用途的调整和优化。

改造方向费思量

接盘了这些已没落的商场后，改造方向成了最大的难题。

一位主导某商业项目转型的企业负责人向记者透露，改造成本和方案都可以通过企业内部手段完成，但关键问题是改造之后的业态是否合法合规、能否符合当地的产业定位、能否从一出生就能获得“合法身份”。

十里堡西单商场最终决定打造文创综合体。这并不是万科此前唯一的转型方案。相关负责人介绍，最初还考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。

“转型做文创综合体，也是为了顺应北京‘四个中心’的城市定位、功能升级和产业发展。”北京万科相关负责人说，这栋建筑恰好处在北京的“传媒走廊”之中。这个“传媒走廊”西起东二环，东至与通州区交界处，北到姚家园路，南至广渠路，行政区域面积约80平方公里。在这一区域内，很多文创园区都是由老厂房改建、扩建而来。

早几年面临转型难题的三利百货，起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”，但最终敲定直接改造为写字楼。据了解，2013年，业主方面曾敲定将该项目建成国际甲级写字楼，实现国有资产的保值增值；2015年，又决定将其长期持有经营。

从区位上看，中粮置地广场位于中关村东城园内，未来入驻的企业也偏科技类。截至8月1日，中粮置地广场整体签约率过半，积累的客户资源主要包括科技、文化、金融类企业。

“更新”成城市发展新主题

一般来说，商场的单层面积大、进深大，满足不了办公空间的采光需要，这也是商场转型的关键一步。“零售物业的采光、通风、楼层面积都与写字楼有很大区别，设计改造中需要解决诸多技术难题。”孙祖天说。

北京万科该项目的设计负责人介绍，为了满足采光，商场挖出中庭，让阳光可以照射进来；同时还增加了电梯和消防设施；甚至还特意增加新风系统，让综合体达到绿色建筑认证，提高室内办公条件。

跳出商业调整的行业局限来看，零售物业转型，也折射出北京城市更新的大背景。包括北京在内，国内很多一二线城市的城市化进程都已步入“下半场”，正在告别塔吊林立、工地遍布的建设景象。

来自世邦魏理仕的一份数据显示，国内17个主要城市的新增建设用地在2013年之后出现断崖式的下滑，2017年土地供应和成交面积都仅为2011年峰值的一半左右；然而，2016年到2017年，上海和北京涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易，从2014年到2015年的5起增长到16起，交易金额也从130亿元飙涨到230亿元。

对企业来讲，核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”正成为一个巨大风口。研究人士分析，政府部门对存量物业改造、用途变更的支持力度会增加企业将低效的存量物业转化成高效资产的热情，也将带动整个城市的功能完善与提升。