11月13日晚，中梁控股集团（以下简称中梁）正式向港交所提交IPO申请，这距离今年其销售额突破千亿元尚不到半个月。

截至2018年10月，中梁实现销售额1150亿元，由此成为新的“千亿房企俱乐部”成员。

千亿，这个数字如果放在2015年，对于正站稳浙江、销售额168亿元的中梁来说，或许还不敢想。但在一年后，中梁将总部搬迁到了上海，开始走出浙江、布局全国。或许在那时，中梁地产集团董事长兼总裁杨剑心中已经有了千亿野心。

2015年~2017年的3年间，中梁的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元，以几乎每年翻一番的速度，从100亿元的量级，冲到了2018年千亿元的量级。也就是说，从百亿到千亿，中梁仅用了两年多时间。

对外界而言，IPO则似乎是看清这家被称为“黑马企业”真相的契机。随着中梁的财报、结构和发展数据曝光在镁光灯下，“黑马速度”的生成方式，极速扩张的危与机，也受到业界热议。

中梁2016年~2017年在上述三四线城市攻城略地。据悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一块地的速度，共拿下了近70块地；2017年平均以每3天拿一块地的速度，共拿下了100余块地；至2018年，中梁的拿地速度基本为平均2天拿一宗地。

不过有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，规模的快速增长也建立于合作规模的剧增。

招股说明书显示，在总共316个项目中，中梁及其附属公司所拥有的土地数为231块，合营及联营公司开发了85个项目。

实际上，数据层面，今年9~10月三四线城市销售面积增长已经为负。在三四线土储多的房企，未来发展空间多受质疑。

回到中梁，从其当前的投资布局来看，截至2018年8月31日，中梁已入驻22个省及直辖市的110座城市，遍布长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角五大战略性经济区，但城市主要以三四线城市为主。

这说明，房企正在不惜牺牲规模和利润，开启“早销、多销、快销”的回款策略，这也给楼市蒙上一层“过冬”的阴影。

随着三四线城市需求体系性修复基本完成，预计2019年三四线成交将出现高位震荡。对于中梁而言，如何在三四线城市完成快速变现及战略进入更高能级城市，就显得尤为重要。

局势变动不息，如果仅“乘风而行”，未免飘摇。焦虑，似乎从未从中梁身上淡去。

据悉，中梁内部对土地变现效率抓得异常紧。

中梁一共设置了12大区域集团、70多个区域公司。区域公司在大区范围内形成一个独立公司的运作体系，设有区域董事长、事业部总经理和相关职能条线。结合围绕阿米巴经营模式开展的跟投机制，中梁内部一个团队可以构建一个区域负责开发运营，无论获取土地规模如何，每一块地的城市核心团队必须要出资10%。每个项目都在前期进行了成本锁定，超出部分由员工自己贴。

通过三层管控体系，中梁一方面压缩拿地周期，速度几乎是以天计数。地块的变现速度也规定在“5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入”的周期内，资金需在半年内进入再利用。

生死时速下IPO成重要砝码

的确，按照中梁的扩张速度，必须有后续项目的资金保障，资金使用效率和筹资能力都必不可少。

当然，狂奔离不开资金的支持。公司债方面，2016年6月16日，中梁经中国证券监督管理委员会核准，以中梁旗下子公司梁商资本为主体，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

招股书显示，中梁用了很大篇幅披露借款来源，其中64笔信托尚在存续期的债务，截至2018年9月30日，共计47亿元。

净资产收益率（ROE）方面，根据净资产收益率计算公式：净利润*2/（2018H1净资产+2017年末净资产）得出，中梁的ROE为12.8%，和包括碧桂园、融创中国、龙光地产、中骏置业等房企趋于一致，说明这类企业普遍通过增加净利润、提高资产周转效率的经营杠杆提升ROE。

而另一个重要数据，即中梁的土地获取成本以及总货值是多少，中梁尚未披露。

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