魔都瘦身，需求外溢，解放环沪楼市。“环沪”之下，谁是享受到上海人口外溢所带来的需求红利？

宁波，地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。

作为一个沿海开放城市，宁波被称为世界第四大港口城市。同时，其也是中国大陆综合竞争力前15强城市，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心。

“一核五圈四带”

所谓“一核五圈四带”是指，发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展。

宁波发挥怎样的作用？

在长三角城市群中，大中小城市齐全，有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9 座中等城市和42座小城市，其它各具特色的小城镇星罗棋布，而宁波就属于其中的大城市之一，同时宁波也发挥着重要的作用。

根据《长江三角洲城市群发展规划》显示，依据资源环境承载能力，优化提升核心地区，培育发展潜力地区，促进国土集约高效开发，形成“一核五圈四带”网络化空间格局。

其中宁波都市圈包括宁波、舟山、台州三市。高起点建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心、宁波港口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。高效整合三地海港资源和平台，打造全球一流的现代化综合枢纽港、国际航运服务基地和国际贸易物流中心，形成长江经济带龙头龙眼和“一带一路”战略支点。

大湾区下的经济模式

宁波将如何发展？

湾区经济是当今国际经济版图的突出亮点，也是世界一流滨海城市的显著标志。今年1月，“湾区经济”被写入宁波市两会政府工作报告：宁波要打造大湾区中心城市，编制湾区经济发展规划和实施方案，整合宁波杭州湾新区、慈溪产业新城、余姚工业园等平台，建设环湾智能经济新区。

交通：

来五年，宁波志在打造成为环湾经济区的中心城市，将全面接轨上海、西联杭州、辐射台温舟，深度融入长三角城市群发展，勇于承担“一带一路”建设的重任。

在此背景下，宁波将加快推进现代化综合立体交通网络规划建设，实现以宁波为核心都市圈范围的“一小时交通圈”。

具体而言，就是加快推进杭甬高速复线、四明山高速公路建设，尽快形成宁波都市区外环绕城高速公路；加快G228国道、甬余线、甬梁线等国省干线公路改造建设，同时，加快轨道交通线路向西延伸至余姚的规划，加快江北连接线跨姚江接通途路的打通“断头路”建设，尽快发挥现有道路网络功能。

另外，在已开通城际列车余姚站的基础上，加快新开通丈亭站、三七市站，增加发车密度，真正实现同城化效应，并抓紧谋划城际二期向北部慈溪、杭州湾地区的线路。

实际上，加快交通基础设施建设，紧密对接上海，也能进一步强化宁波吸纳上海全球城市功能外溢的能力。

产业：

近年来，湾区经济发展总体上以传统动能为主，产业结构上以传统产业为主，高新技术产业、新兴产业和“四新经济”所占比重在50%以下。接下来，宁波湾区应大力发展智能制造、现代金融、电子商务等高端产业，更加深入、更高层次地推动产业转型升级和产业结构优化调整。

贸易：

宁波应立足对外贸易优势，积极推进梅山新区国际贸易改革试验区规划建设，深入推进跨境电子商务综合试验区建设，争取自由贸易试验区制度创新，着力提升大宗商品全球配置能力。

房价、成交

从2013年到2017年，除了2014年宁波新建商品住宅价格有所下降外，之后呈稳步上涨趋势。其中，2017年较2016年涨幅较大，达29.64%。

成交方面，2016年，由于相较于周边城市，宁波的政策可以说是很“友好”了，因此成交量大幅上涨，其中很多都是来自杭州、南京等地的购房者所贡献的。而2017年，随着政策的收紧，成交量现小幅回落。

而在承接上海外溢需求方面，自上海限购之后，很多购房者更加看好像宁波、杭州、苏州这类的强二线城市。但和同样属于上海周边的其它城市相比，比如南通、无锡、嘉善等，宁波的房价还是些许偏高的，承载的上海需求外溢量并不是很大。但随着宁波未来的发展，局面或许会发生些许变化。

“地王”被刷新

外来房企深耕布局

土地方面，2017年宁波全年成功出让宅地（含商住、住宅）138宗，出让总面积约730万方，出让总金额超660亿元。虽相较于2016的超高总金额有所下降，但宁波各区宅地单价达到新高度，且“地王”被刷新，前十的门槛从13006元/平提高至15284元/平。

从拿地房企来看，2017年是外来房企深耕策略布局的一年。比如保利、万科、中海、龙湖等房企持续加仓补粮；进军宁波不久但爆发力十足的融创、金隅则在这一年继续扩张版图。

在宁波全面融入长三角、发展大湾区经济等战略之下，未来的宁波也将更具吸引力，进驻的房企也会更多。

未来市场成长想象空间不小

宁波也是上海都市圈规划的6个城市之一，不仅在产业上，在生活习惯、人文方面都有较高承接力。而且“湾区”建设概念也会吸引投资和产业入驻，进而聚集更多人才。所以未来市场成长想象空间不小。

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