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上海房价收入比高达35.1年 更多人只能选择租房
发布时间:2018-12-14 9:34:17 来源:

12月11日讯 仲量联行今日发布《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》最新研究报告显示,结合自身特色以及成熟市场经验,中国的长租公寓发展可分成4个不同的周期阶段,中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端,并即将迈入“快速成长期”,最终走向“成熟期”。


上海房价收入比高达35.1年 更多人只能选择租房


中国长租公寓发展阶段

中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间,中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集,并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。

由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点,长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展,尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛。

中国千禧一代约有4亿人口,在总人口数中的占比已接近30%。随着千禧一代逐步进入劳动力市场,其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。数据显示,千禧一代在流动人口(主要的租赁人群)中的占比高达42%。

对年轻人来说,结婚和生育往往是其购房的主要动因。而千禧一代初婚的和初育年龄的延后,加上高房价因素影响,导致首次置业年龄延后,这意味着租赁需求期的延长。

上海房价收入比是35.1年


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6城房价收入比

近年来,在一、二线城市的高房价和严格限购政策下,租房正成为越来越多年轻人的选择,据仲量联行数据显示,截至2017年末,四个一线城市的平均房价收入比高达34.9年,上海房价收入比是35.1年。尤其是自2015年末以来,随着房价加速上升、首付比例提高以及房贷利率上浮,购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大,使得此前尚未购房的人群更倾向于租房。


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上海平均月租金与月还房贷的对比

限购政策的日趋严格也意味着外来人口的租赁需求年限延长,尤其是在一、二线城市,例如,北上广深的外来人口均须连续交满5年社保才能享有购房资格。


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6城长租公寓存量和未来供应

上海的非户籍常住人口约为973万,占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障,也为当地租房市场带来大量需求。


上海房价收入比高达35.1年 更多人只能选择租房


上海的长租公寓市场兴起于2013年,并在2016年后迎来爆发式增长,截至2018年上半年,进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个,开业项目数量约160个,总体量为34900套,2018年二季度长租公寓平均租金为133元/平/月,平均入住率是89%。


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受到经济和人口基本面的强有力支撑,未来上海将成为长租公寓投资者的主战场,预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多,而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海,带来更多海外成熟经验。

2022年上海长租公寓项目72%为地方国企所有

从物业所有权来看,各城市特点不一,但主要可归为两大类:一类是以上海为代表的地方国企主导型;一类是以杭州为代表的开发商主导型。


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上海的长租公寓物业所有权凸显了地方国企的带动和引领作用。除了纯租赁住宅用地主要由地方国企获得以外,地方国企手中还有大量待转性的土地及存量物业,未来将开发或改造成长租公寓推向市场。至2022年,预计上海建成并投入运营的长租公寓项目中有72%为地方国企所有。北京和深圳市场的所有权结构与上海较为相似。其中深圳又有其特殊性--由于主要新增供应来自于城中村改建,深圳未来的长租公寓物业所有权主要为集体所有。

与上海明显不同的是,杭州长租公寓项目的物业所有权大部分集中在开发商手中,体量将占市场总量的77%左右(见图7);其次为地方国企约占12%。由于未来开发商手中将掌握大量长租公寓物业,市场的资产流动性可能较高,机构投资者可从中寻求机会。广州和成都也基本呈现此种所有权结构。

从户型结构上看,各城市商品住宅的单套面积普遍较大(单套平均面积约在90-100平方米),所以,目前散租市场未能匹配年轻人群的实际需求及承付能力。长租公寓有效解决了现有的户型错配。截至2018年上半年,已开业的长租公寓项目中近90%的户型为单间,单套建筑面积在25-40平方米左右。

短期内中国长租公寓的主要客群仍将以单身白领青年为主,预计小户型单间还会是未来市场主流。中期来看,随着更多市场参与主体的新一代产品入市,长租公寓的社区氛围将更加浓厚,有望吸引部分年轻夫妇和家庭型客群。

来源:仲量联行

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