今年四月，运河财富小镇最后一块出让宅地建华新村完成拆迁，至此，运河财富小镇开始进入土地出让阶段。11月底，这块被称为闹市中的“绝版”宅地在网上进行挂牌，将于2019年1月2日出让。

这块宅地，便是杭政储出[2018]46号大关单元GS0502-9地块，与它同时挂牌出让的还有另一宗主城区宅地，杭政储出[2018]45号笕桥生态公园单元R21-1地块。这两块地放在2019年开年首拍，聚焦了行业内炙热的关注。

大关单元GS0502-9地块位于规划香积寺路北侧，东侧是熟悉的钱江服装小商品市场，紧邻规划地铁3号线香积寺路站。出让面积26579㎡，可建面积66447.5㎡，容积率2.5，限高80m，起拍总价16.9亿，起始楼面价25442元/㎡，封顶楼面价38084元/㎡。

地块明确规定不得设置低层、多层住宅，而且还须配建10%的公租房，即不少于6644.75㎡，建成后无偿移交给杭州市住房保障办公室。

大关单元GS0502-9地块区位图

这块地，是闹市中不可多得的宅地，可以说是大关“绝版”了。

就地理位置来说，该地块位于拱墅区划分的运河财富小镇。运河财富小镇是拱墅区转型升级的核心区域，东至上塘路，南至胜利河，西接湖墅路、小河路，北至湖州街。目前，小镇内已入驻了包括浙科风投、海银集团、投融长富、等200余家金融企业。区域内大多以以商业商务用地为主，宅地出让可谓“稀”有，且地块位居区域核心，区位优势十分明显了。

配套方面，西北侧，远洋乐堤港、绿地中央广场直线距离都在1km以内；地块东侧的钱江市场，也紧靠着水晶城购物中心，往远了说，今年下半年开业的中粮大悦城也在该宅地2km范围内。此外，南侧还有胜利河美食街、胜利河旅游综合体。据了解，胜利河旅游综合体也正在紧锣密鼓地施工中。

环境方面，地块西侧不远处，便是大兜路历史文化街区，同时紧挨着京杭大运河，在笔者印象中，大关、桥东、桥西的空气绿化都是很好的，也是不错的江南写照。

交通方面，南侧的香积寺路今后将向西延伸，穿过京杭大运河，与余杭塘路相连，而香积寺路地铁站的规划，也让该地块成为纯正的地铁盘了。此外，地块还紧邻上塘高架、德胜快速路、湖墅路、莫干山路、大关路等交通要道。

教育方面，地块周边有卖鱼桥小学集团霞湾校区、杭州行知中学、大关中学附属小学、杭州育才中学、杭州大关苑第一小学等学校，教育资源丰富且成熟。

目前地块周边暂无新房在售，距离地块直线距离约1.4公里处有一个待售新盘融信远洋·厘望NEO1，该项目是今年1月8日出让，当时成交楼面价31551元/㎡，溢价率24%。不过，该地块商业占达22%。

另外，距离该地块约2km，桥东板块有杭州大家项目，该项目也是在今年1月份出让，成交楼面价36556元/㎡，目前项目售楼处已开放，具体开盘时间未定，预计均价每平米5w+。

接下来我们说一说笕桥生态公园单元R21-1地块。这块宅地南侧紧邻德胜高架，东至规划庄河路，西至黎明社区、沪杭甬高速德胜收费站后勤服务用房工程项目等，北至规划道路草庄路，距在建地铁4号线明石路站约500米。

笕桥宅地出让面积33079㎡，容积率2.2，建筑面积72773.8㎡，限高50米，起拍总价约15.4亿元，起始楼面价21220元/㎡，封顶楼面价31801元/㎡。

跟大关宅地相同，地块将配建不少于10%的公共租赁房，即7277.38㎡，建成后无偿移交给杭州市住房保障办公室，所以这样算来，实际可售面积最多65496㎡。

笕桥生态公园单元R21-1地块区位图

就地理位置来说，该地块可以算是城东新城的北侧、艮北新城的对角，以及普福牛田板块的西侧。而从区位图上看，地块周边分布的在售或者待售楼盘非常多。

龙湖大家九龙仓·璟宸府就位于该地块东北侧，也是笕桥上一次出让的宅地。今年1月19日，龙湖以31154元/㎡的楼面价竞得笕桥生态公园单元R21-4地块（璟宸府），成功刷新笕桥板块的地价。

相比来说，两块地容积率相同，璟宸府体量会更大。产品规划上，璟宸府规划的大部分是叠墅产品（约80%），剩余有小部分高层。从指标上看，未来该宅地也可能规划类似产品。

如果按照公租房建安成本3000元/㎡来算，该地块实际楼面起价达23911元/㎡。那么，开拍后只要溢价率达到30.7%，就能刷新笕桥的地价。

周边在售二手房有滨江·金色黎明、原著壹号。原著壹号高层均价大约在35000元/㎡；金色黎明因为品牌加持，二手房均价约4万元/㎡左右，小户型均价则更高。

大关和笕桥这两块地，在很多人看来，起始楼面价已经很低了，但是作为2019年开年首拍，这两块地却背负了“沉重”的使命。

拍得低了，让周边高挂的二手房怎么办，让还捏在房企手里的新房怎么办。但若延续低溢价成交，对于想要有所为的房企来说，不失为一个“捡漏”、补仓的机会。

过去两年，杭州土地市场确实频频站上高地，而笕桥的地价标杆璟宸府便是在今年1月刷新的板块地价。但是当市场下行土地市场趋冷后，目前来看，封顶拍自持的时代已经过去。而就出让的土地来说，大家对比的，并不是板块内的高价地，而是上一宗土地究竟溢价几何，毕竟，这才是最接近市场真实情况的。

所以，对大多数房企来说，这两块宅地的出让将是对明年土地市场很大的考验。

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