2018年房地产调控使得楼市整体平稳，但房地产内外形势已经发生较大变化，一些不合时宜的短期秩序调控、非市场手段金融财税的调控以及过度解读政策的收紧也造成了一些过犹不及：如土地流拍率升高打乱地方政府供地节奏、住宅供给速度放慢加剧未来供不应求、限价高端住宅反遭到哄抢等等。对此，我们认为目前市场中还是有一些非市场手段政策可以进行适度微调。

1、一刀切规定所有地块必须按比例自持，完全漠视远郊租住需求不足

典型如深圳、上海，为了更快地发展租赁住房用地，要求所有商品住房用地均应当按照20%、15%的比例建设自持租赁住房。从一线城市整体来看，诚然需要更多的租赁用地满足居住需求，但一线城市也不是处处都有旺盛的租住需求，没必要所有宅地都必须按比例自持。譬如在远郊非产业园区非地铁附近的低密度用地中配建租赁住房，就很难吸引稳定的长期租住客群，在一定意义上也是浪费城市建设用地指标。比如佘山区域的保障住房持续低迷就是这个显像。

2、限价政策可考虑对少部分高端住宅放开

目前不少城市的限价政策，实际上并没有把优惠给到刚需、改善客群，而是变成了给富裕群体“打折买房”的机会，尤其是在高房价板块，一旦限价造成一二手房价倒挂，必然引起大量哄抢，不利于市场稳定。目前测算大概相当于开发商意向售价打82折销售。所以还不如把豪宅价格重新放开，在整体价格下行环节让这些产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面。

3、限价限到楼板价以下，伤及商品房供给热情

土地市场在经历了2016-2017年的高位之后，出现了大批量的高价地块，但2018年地方政府为了控制房价，又开始不断加严备案限价，部分地块的备案限价甚至低到最低成本线以下。典型如南京，2015、2016年拍出了不少地王，目前2.2万楼板价限价2.5万、4.2万元楼板价限价4.5万的现象普遍存在，直接导致市场供给节奏放慢，楼市持续低迷，居民购房需求也得不到满足。主管部门既然允许拍出比较高的楼板价，那么也应该对其中的“成本线”予以一定考虑。目前万科融信的新静安楼盘迟迟无法入市就是必须面对的问题。

4、大都市圈是未来趋势，环京、环沪、大湾区城市圈限购，可考虑对都市圈范围需求适当放开

三四线城市限购的全面展开，始于北京、上海周边的城市圈。为了管控一线城市居民强大的购买力非理性涌入，近年来北京、上海周边的城市圈纷纷开启了“限购模式”，以此控制房价的过快上行。但对于在一线城市工作的大量非户籍人口，尤其是在城市远郊工作的群体而言，却是购房需求无处释放：在内，北京上海限购、房价门槛过高，大部分人没有资格购房；退一步在外，又是城市圈限购，同样没有资格购房。所以建议一线城市的城市圈可以稍稍放开限购的口子，对在一线城市工作一年以上的常住无房群体“网开一面”。控制周边区域过热的目的已经达到，环北京三县已经出现整体低迷的非市场的抑制后遗症，对布局于此的企业造成重大打击。一些城市单身非户籍人口限购，建议与外地家庭一视同仁。上海等个别城市单身群体特别是已交社保的女性不能购房实在是有些过于严格。哪怕工作五年、甚至十年，只要没有结婚、没有户口，依然没有购房资格，哪怕是有孩子的单亲家庭也不可以。

5、房价指标应当更公正、统一、可解度信号

“房住不炒”的核心是要价格稳定，但现在政府部门发布的价格指标实在是有些让人看不懂。以深圳为例，就国家统计局发布的价格指标来看，今年上半年深圳房价环比有涨有跌，同比跌幅持续收窄；但就深圳规土委发布数据来看，深圳市房价还在持续下探，实现了“新建商品住宅价格连续21个月下降”。国家部委和地方主管部门之间的指标走势背离，不仅让购房者无所适从，对行业管控而言也是极为不利。需要专业权威的发布和解读，包括指数的解读，而不是简单的控制发布信息渠道来解决。

6、部分城市要求房价下跌不得超过5%，管控过于严厉

为控制房价稳定，与“限涨令”相对应，目前不少城市还出台了过于严格“限跌令”。如果说清远限跌不得超过15%还可以接受，那么沈阳这类5%的“限跌令”实在难以理解。不少购房优惠活动的折扣可能就有5%了，更不要说原本价格虚高、去化情况不佳，企业需要加大优惠力度出清存货的情况。不能涨不能跌这一手段短期可用长期必不可持续，模糊价格传导机制，问题会越来越大，对长效机制的建立的迫切性也会出现惰政。以上需要微调的政策大多其实都是“一刀切”式的政策，其实也是一定意义上的懒政。中央角度基于宏观调控角度，已经察觉到了市场的区域性差异，早早提出房地产调控要因地制宜“一城一策”。 地方主管部门作为政策落地的最后一棒，在政策制定上应当更加有针对性，努力做到“一城多策”，让“因地制宜”的“地”不仅仅局限于省界、市界，更要深入到区、街道、乃至住宅的不同类别上，在努力不损害各类“夹心层”的前提下，达成控房价的目标。目前已经有些城市在实践一城一策，政策建立在城市维度，而不仅仅是省会。

7、过于严格的土地竞拍资金监管，不利市场健康发展

为了从源头上控制土地价格，不少城市都加强了土地保证金以及土地价款到账时间等方面的管控。但有些城市相关管控收束的太为严格，譬如珠海市土地保证金不得低于出让起始价的50%。真正严格的还是上海招挂复合住宅地块，开发商在缴纳20%保证金的基础上，更是需要把竞拍所用的自有资金预先存入监管银行账户，并至少锁定30日（比如100亿的项目锁定20亿保证金，10%的利息成本就是巨大财务成本开支），在企业资金面普遍趋紧，融资难度如此之大的当下，对巨额资金的如此长期锁定实在是没有必要，高利息成本承担压力巨大，即不有利于市场的良性竞争，也会影响优质高总价地块的出让节奏。

8、国土部门监察自有资金来源，职能与金融监管部门重复

为了防控违规资金流向房地产，房地产主管部门常常会要求监察相关资金来源，如上海、南京、东莞等城市均出台了类似政策，上海更是要用30天的时间来“穿透检查资金来源”。但实际上，如果说到对资金来源的监察，还是更应该由金融监管部门来进行，多头监管实在没有必要，而像上海这样花费大量时间来“穿透检查”更是有些矫枉过正。各类行政部门高压会对企业造成很多负担，不利于政府“店小二”的服务精神的树立。

9、首套房利率上调10%实无必要

在目前高度从紧的贷款政策下，不少重点城市首套房利率已经上调10%，少数如南京首套房利率更是上浮20%。如此严格的贷款政策大可不必，毕竟首套房客户大多是刚性需求，对房价上涨推动作用有限。目前已经出现了下调和贷款年限变化，都是从善如流的表现。

10、城市更新、特色小镇规划要求过于苛刻，使得存量土地入市面临政策障碍或政策高山

在土地进入约束状态下的城市，企业要有所作为，一方面要坚持政府提出的产业高质量发展、土地高质量利用的要求，一方面要积极主动，但路径不清楚，法律保障不够前瞻，往往寄托于指示、批示、文件、条例、规定、纪律、国情特色是不够的，必须要有清晰的法律条文保彰和路径案例示范，否则企业、城市发展用地将成为重大制约。