| 上海城房指数第二期 |
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| 发布时间：2012-12-28 10:30:08 来源：中国房地产数据研究院 |
概要： 11月上海楼市成交量放量回升，创2009年以来的历史高位，伴随交易活跃度提升，市场成交价也呈快速增长趋势： 中国房地产数据研究院中国城房指数系统显示： 11月，上海一、二手房整体市场指数为2212点，较上月的2191点环比增长0.95个百分点（0.95%），增幅显著高于前4个月，一手房同质楼盘指数2392点，较10月环比上行1.22%，二手房同质楼盘指数1977点，较上月环比上涨0.79%。
2012年的“金九银十”传统旺季并未给上海房价带来明显的拉动效应，11月沪一二手房市场量价显著回升，反季节的“暖冬”行情给不温不火的市场带来不少激情和市场预期。虽然调控风声不息，但是新政府并未发出明确的政策信号，明年调控政策尚不明朗，再加上2012年下半年上海房市整体稳步微幅上升，业主涨价预期逐渐发酵升温，11月的市场表现给举棋不定的刚性预期再次注入活力。
另外，虽近半年的房价和土地市场逐渐升温，党的十八大后经济形势看好，但楼市调控基调总体未变，限购依旧从紧，新的政策正在酝酿出台，因此12月乃至明年的楼市是否延续回暖势头仍扑朔迷离，投机、置业均仍需谨慎观察。
一、 11月上海整体市场价格表现
中国房地产数据研究院上海城房指数系统显示（见图1）:
从沪市房价的长期走势上看，在整个市场调控和刚需强劲的大环境中，2012年全年上海楼市房价总体保持平稳上涨趋势，其中5月和10月的房价表现为小幅度回调，其余均呈平稳回升的势头，11月房价表现出明显增长趋势。
总体上延续了短期震荡回调和长期平稳涨势。
城房指数系统显示（见下表1），
2012年11月，上海市场一手房同质楼盘指数为2392点，较10月的2364点显著上涨1.22%，较去年同月同比增幅超过3个百分点（3.17%）。据城房指数系统的样本库测算得，上海市场一手房参考均价为22489元/平米；
2012年11月，上海市场二手房同指数为1977点，较10月环比快速上涨0.79个百分点，较去年同期增长-1.13%，二手房参考均价为18931元/平米；
2012年11月，上海市场一、二手房整体市场指数为2212点，环比增长0.95个百分点，同比增幅0.79个百分点。经测定上海市场一、二手房整体参考均价为20233元/平米。
二、 11月上海整体市场量价表现
从2012年的整体成交量趋势变化上看（见下图2），上海楼市成交全年呈快速复苏趋势，与上海全年的价格行情呈现互动拉升趋势。今年初以来，上海楼市成交规模从2011年整体疲软的市场行情中快速回暖，继今年8月上海市场激起一波购房潮，11月上海楼市成交量再创一波高峰。上海一手房成交规模（总面积）如下：8月成交1447742平米，9月成交896328平米，10月成交925050平米，11月成交1489331平米，11月较10月成交规模大幅增长61%，并创2012年全年成交规模新高。
10月共监测的上海100个板块，其中40个板块均价环比增长为正，60个板块增长为负。11月共监测的上海楼市的74个板块，其中38个板块均价环比上涨，36个板块均价环比增长下跌。
11月，楼盘均价增幅TOP10板块依次为：
西城板块（17.4%）、大三林（三林、杨思、六里）板块（7.45%）、大宁板块（7.43%）、徐泾板块（9.57%）、江桥板块（9.53%）、七宝板块（7.45%）、大宁板块（7.43%）、内普陀板块（7.33%）、金虹桥板块（5.83%）和淞南板块（5.6%）；
11月，楼盘均价跌幅TOP10板块依次为：
西北区板块（-18.03%）、大华板板块（-13.29%）、莘庄板块（-10.17%）、海湾板块（-9.73%）、重固镇板块（-9.34%）、天山板块（-6.22%）、赵巷板块（-5.74%）、古北、虹桥板块（-5.07%）和金汇板块（-4.74%）。
四、 小结
整体表现：2012年上海房地产成交规模逐月快速回升，截止11月创年内新高，成交规模超
过2009年的高峰点； 量价表现：11月上海一手房、二手房和整体房地产指数量价齐升，增幅显著； 区域表现：上海外围楼盘增值潜力好于内围楼盘，消费置业可以多关注； 政策方面：11月15日起，上海住房公积金政策微调，非合作银行房贷也可进行提取，支持
以自住和改善为目的的住房消费。
11月23日，上海税务局公布认定约5万套住房需要缴纳房产税，主要集中在非市中心城区。而月内财政部部长谢旭人发表文章谈房产税，被认为是扩大房产税试点的官方暗示。不少专家认为：后期楼市调控新方向的预期加大。后期表现： 11月上海房市达到一波小高潮，主要体现为购房刚性需求在年底出现的一波集中性释放，一是，上海房产年内量价持续稳增的表现拉涨房价预期，置业者预期年后房价上涨，年末诸如婚房等置业群体集中置业；二是，房地产政策信号的“狼来了”效应出现，政策风声频频，房价稳定上涨，人们对政策信号的感知力变弱。
基于政策调控信号仍未释放，政策预期不明朗的情况下，业主不宜过分乐观，房价回升往往会降低人们对置业风险的谨慎感知，同时房价上涨明显的时候也会加剧政策出台和调控，后市更需谨慎观察。后市观望，如果没有新的和影响力大的政策和规定出台，11月的案例只是预期酝酿的一波小高潮，不可延续，12以及明年的行情预期基本稳定，后期行情伴随着政策调控和预期，保持整体
震荡调整的趋势。
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