深圳楼市回暖迹象明显，事实上更多是看房活跃，远没有达到火爆的行情。

3月份，新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.44%。二手住宅成交4551套，同比下降15%。

过去十年，深圳历经了三次月均破万套成交量的时间，但前两次爆发却没有引发后续价格的质变，唯独在2015-2016年间实现了价格大跨越。

另外，一季度以来，深圳楼市微观成交数据不温不和，但是土地拍卖市场、信贷数据、开发商动作却是市场不可忽略的风向标。3月，开发商拿预售的积极性也在增加，全市7个项目取得批售，供应新房4699套，其中住宅1411套，商务公寓2102套。

从2010年以来，最近10年来同期对比，今年的新房表现属于中上水平，有6年的数据是低于今年的成交水平。3月深圳新房住宅成交套数，超出去年月均成交套数约26%。

单从数据面来看，3月新房月成交情况比2018年都要好。

而二手住宅成交4551套，同比下降15%，仍处于中低位水平。在深圳，行业内有5000套中位数指标的说法。低于5000套表明行情较差，超过7000套表明行情向好。从市场的反馈来看，成交数量理应超过5000套，但由于历年的官方数据都有滞后性，这也给了对比的空间，同在一条滞后的水平线下，3月的情况仍然不算理想。

2019第一季度新房成交数为6866套，环比减少4.6%，同比增长22.6%。

今年一季度的行情明显比去年一季度要好得多。但是相比去年底四季度还是稍差了1000多套。从这半年的新房成交走势而言，除了12月份受到市场几大刚需盘影响，购房者积极入市外，其他时间都未走出“731新政”的阴影。

深圳规划国土委数据显示，3月末深圳新房住宅可售房源33259套，去化周期13.0个月，2月春节影响成交低量，本月供应量逐步回升，令到库存量小幅上升，去化周期略有延长。

3月开始，开发商与中介联动增加，尤其是一些卖点较强的刚需楼盘成交较好。坂田的大族云峰、保利达广场、满京华云著，龙华玺园、沙井的万科星城等。市场新房佣金最高达6-7%。

二手房方面，从这10年来的成交量走势图可见，二手房成交量是向下倾斜。2013、2016年实现了爆发性的增长突破1万套，而房价也是在这两个窗口期实现了较大幅度的跨越。

自从2008年推出的4万亿救市计划后，2009年3月行情开始爆发，量价起升，直接2008月均3442套，一起飞起到上万套。

实际上这样的行情在2007年的3-8月份也出现过，月均成交破1.2万套，但那时候的房价基本稳定在1.2万元/平方米。

随后救市资金回落到楼市，2009-2010之间出现过可以说与2015-2016一样的疯狂行情，但三波行情带来的却是截然不同的后果，前两波行情在价格方面基本维稳，没有离开1字头的均价。

而2015年那波行情后，深圳新房均价从2014年的2.4万元/平，隔年就跳到3.8万元/平，最后2016年是5.1万/平，自那开始深圳房价开启了5万均价时代。

即使从数据面上来看，2019年3月的成交数据不如人意，不到5000套，但是价格已经是在稳稳的上扬，达到5.5万元/平。

除了微观成交数据，宏观数据也值得留意。人口、土地供应情况、信贷走势都可以作为选择的基础数据。

土地市场方面，2019年3月，据克而瑞统计40个典型城市土地成交建筑面积2905.6万平方米，环比仅增长 2%。3月份量能不济；同比大幅下降34.6%，且已经连续5个个月下降，40城土地成交量相比去年下降明显。

虽然房企整体拿地态度偏谨慎，但二线土地争夺则异常激烈。这与多数房企也将回归二线作为2019年的投资战略不无关系，数据显示销售百强新增土储建面中有46%分布在二线。

对于土地市场来说，全国市场依然以降温为导向，这在很大程度上也说明房屋交易市场降温以后，多少使得此类土地市场也跟着降温。

从实际情况看，部分城市土地市场是有所回暖的，广东3月挂牌166宗土地，成交金额239.99亿。其中广州在近日出让了6宗地，成交价超87亿。这也说明近期资金面改善以后房企会积极去拿地，也对2019年的市场也是持乐观态度的。

另外，从官方公布的信贷数据上，可以更为直观判断资金到底有没有流向房地产。

3月10日，央行公布的数据显示，前两个月人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。分部门看，住户部门贷款增加9192亿元。

而2月份，住户部门贷款减少706亿元。其中，短期贷款减少2932亿元，中长期贷款增加2226亿元；非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元。

值得注意的是，1月份信贷数据为正，2月份的表现为负，但2月份的信贷涨幅仍然同比增长近17%。出现负数的原因这里或许有春节的因素，也或许是资金下在寻找更好的出口。如果3月份数据出来是一路向好，说明全国楼市的仍然处在上升的买买买阶段。如果接下来数据一直是向下的趋势，很可能说明资金在离开楼市。

房价很大程度上与信贷宽裕与否有关。如何信贷宽松，房价放松上扬的可能性大，目前深圳各大银行的房贷利率仍然是在基准利率基础上浮5%。

如果信贷减少，银根收紧，观望情绪就会加重。因此不可单一判断成交量火爆，价格就一定会随势而上。开发商拿地的区域策略、不同城市的人口与土地供应情况、金融环境都应该成为你买房的参考指标。