近期，有关黑龙江鹤岗房价的消息，引发了大量关注。根据媒体报道，鹤岗部分二手房单价已经降至400元／平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。

“白菜价”的房屋大多是毛坯棚改房，且当地的新房价格多在3000元／平方米以上。但外界对三四线楼市的印象似乎就此定形，即利好出尽、房价下跌，市场前景悲观。

过去两年来，三四线楼市升温，房屋和土地交易均出现“量价齐升”的状态，成为全国楼市最火热的区域。

但随着需求被透支，以及货币化棚改的退潮，市场人士对三四线城市的前景普遍悲观，多数房地产企业也声称，将区域布局的重心向一二线城市回归。

但现实恐怕并非如此。根据国家统计局对70个大中城市的统计，今年3月份，三线城市的新房价格环比涨幅已经超过了一二线城市，二手房价格涨幅也处于高位。

迷雾之下，三四线楼市的真相究竟如何？

鹤岗的案例，被认为反映出东北地区三四线楼市的一种普遍现象，即产业“空心”、人口外流，房地产市场出现下行。价格下跌，就是最直观的表现。

根据统计，2019年来的3个半月时间里，34个东北城市的土地出让价款为332亿元。其中，沈阳、大连、哈尔滨、长春这4个城市就达到了288亿元。且有28个城市土地出让金额未能过亿。

从价格上看，大部分城市的楼面价低于1000元／平方米，其中不少城市的楼面价不足500元／平方米。鹤岗的价格仅为278元／平方米。

4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据，“房价上涨城市增加，下降城市减少”是主要特征。

其中，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，比上月扩大0.3个百分点。相比之下，一二线城市的新房价格涨幅分别为0.2%和0.6%。

在房价上涨的城市中，丹东、锦州、常德等三线城市的涨幅均达到或超过1.5%，成为领涨者。其中，丹东、锦州正是位于东北地区。

二手房方面，三线城市的价格涨幅略低于二线城市，但仍明显高于一线城市，且涨幅比2月有所扩大。

从成交量看，3月单月，全国商品房的成交面积和成交额都比去年同期有所增长。分析人士认为，其中，作为房地产市场巨大“长尾”的三四线楼市，即使不能做出增长的贡献，但下滑幅度也不会很大。

2018年7月，住建部召开会议称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚户区改造货币化安置比例，采取新建安置房的方式；对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

今年以来，多个省份下调了棚改的计划开工量，货币化补偿规模也有所下滑。其中，今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。浙江、四川两省的下滑幅度分别为55%和40%。

此外，国家发改委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提出“收缩型城市”的概念。文件强调，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

对于三四线楼市来说，这些消息都被认为是利空。

实际上，由于意识到政策的变动，以及三四线楼市的需求已经在过去两年被透支，今年年初，房地产企业普遍表示，要将战线收缩至一二线城市。

中海行政总裁颜建国就在年初的业绩会上表示，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

近期，二线城市土地交易旺盛，高单价、高总价、高溢价率的“三高”现象开始出现，部分地块甚至出现“熔断”。这都被认为是企业回归一二线城市的一种表现。