二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度，从而平稳市场预期，是强化“房住不炒”思路的体现。大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来再投资的预期，下半年预计土地市场增速将回落，从而带动房地产投资增速下行。

相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。

重点房企2019半年度融资回顾

2018年以来房地产融资环境经历“趋紧-宽松-再趋紧”的历程。2019年5-6月随着融资环境边际收紧，行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；

境外债发行同比下滑21%；集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。

2019下半年行业境内债到期量为2517亿元（上半年2057亿元），但2018Q4以来重点房企抓住机会加速发债，对2019年债券到期规模平均覆盖率为257%，中值为164%。

如果再考虑其他间接融资以及销售回款，预计年内大部分房企现金流受到的影响有限，主要影响仍在再投资层面。

融资管控短期意在控制土地预期，中期则在平稳风险

历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动，2010年、2016年房地产行业融资政策的收紧都分别对应当时土地市场的高热度，尤其是“地王”的出现。

但相对而言，2019年以来的土地市场回暖与此前有所不同：一方面，土地市场更多呈现为结构性回暖；另一方面，溢价率整体上升幅度有限。

此次融资政策与“因城施策”思路一致，更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是一刀切收紧。融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。

融资收紧展望：房企继续调整杠杆，行业投资增速降温

融资环境边际收紧对房企的影响主要有2个方面：

1、房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱；

2、房企将加速库存去化和销售回款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计会更为受益，融资集中度重新回升。

对于行业而言，房企加速库存去化和销售回款的背景下，短期在建施工预计维持增速，而土地购置费的滞后确认虽然仍表现出一定韧性，但在土地市场降温下，增速大概率持续回落，将带动房地产投资增速回落。