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驱动他走窄门的是服务，保障中城发展的同样是服务，这是一个新兴企业家的创业故事。 这是刘爱明创业的第五年，一年中他有大部分时间都在路上，从创新创业大赛到房地产创新论坛，再到医疗器械设计大会，在这个地方稍作停留，不久就出现在另一个地方。 他已经很少提房地产了，挂在嘴边的大多是“技术转移”“集群”“产业对接”等。 最近因为新冠疫情，刘爱明先飞北京再转赴南宁的行程计划受到影响，故此在深圳的时间才稍多点。 即便如此，他依旧很忙碌，在接受专访前的早晨去了潼湖科技小镇一趟，中城第二座加速器半年前才落地惠州，他还和碧桂园方面聊起公司在打造的“全流程服务”业务。
但有些时间是不能被挤占的，6月26日对于别人来说只是个寻常的日子，对于中城新产业来说，却是全司欢庆的难得一刻。去年这一天，刘爱明带着员工徒步26.6公里，以此纪念四周年；今年他们改去大鹏坐游艇，寓意则是“踏浪前行”。
在朋友圈里，刘爱明总结道：“五年前的想法基本落地，核心竞争力初步形成，具备了一定的产业服务能力；收获了一个产业、地产复合能力的团队，一个以产业运营服务为核心的品牌；形成了重资产、轻资产、产业全流程服务为主的基础商业模式。” 刘爱明决定在深圳创业，那是2015年，他46岁，说服了一群人一起规划中城新产业的未来。 初创公司往往是新模式的诞生地，甚至比资源更重要，他当时告诉观点地产新媒体自己要“服务制造业转型升级”，因为几乎没有人为转型企业提供必要服务，他创业的最大意义就在于填补其中从0到1的空白。 刘爱明会客时喜欢喝茶，泡茶前拿出一个电子计量仪器，茶叶的用量到了合理数值才倒进杯子。他有自己的道理，一切事物都应该遵循客观存在的规律，彼得·蒂尔也说，成功人士遵循的是基本原则，而非秘籍。 中城新产业初期连1平方米的园区面积都还没有，他认定要先链接资源，提供技术服务能力。他说，自己一个搞地产的跨界做产业服务，要么独立做，要么整合其它资源。 所以，中城新产业去找中科院做技术转移服务，渐渐地再联合其它技术大拿，联合打造了好些产学研项目。 手里有服务，他接待客人多了几分底气。创业5个月后，中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地，中科龙岗技术服务中心宣布开园，2016年底落地第一个租赁园区，2017年和碧桂园合作第一个小镇，2019年提出全流程服务。 在刘爱明的概念里，产业经营与资源整合是关键，整合还需要转化为实实在在的生产力。但他很快发现，花了百分之七八十精力研究战略生态，没有经验和路径依赖，落地时依旧会遇到阻力，他形容这种状态“懵懵懂懂”，清楚感受到了现实的力量。 在这个全新的环境里，有不同的项目、不同的客户、不同的问题。 中城新产业参与第一个小镇项目时，刘爱明指派一位共事多年的副总负责，副总心里没底，和老板发生过口角；第一次做轻资产服务项目，项目经理在三个月内没有完成产业招商指标，最后选择递交辞呈。他表示理解，说这是因为大家都感到了压力。 “甚至做全流程服务，一开始公司内部的声音都不一致，觉得这东西没法做。”他很快平复心态，仗还是要一场一场地打，教训吸取了，经验总结了，业务就做顺了。 “但难打的仗依然还是Comp@ss，未来服务会越做越深入，每个东西都要研发。” 五年转眼过去，回首这段日子，刘爱明并没感到太大压力，这不过是他人生中的另一场马拉松，要做的只是调整好呼吸，平静地完成。 中城新产业对外宣讲所用的PPT，一直保留了创立时的表述，包括聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系，他对此感到欣慰。 “产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前一开始有些想法，现在一路坚持下来了。” 数据显示，中城新产业签约产业运营面积逾300万平方米，在运营面积约150万平方米，涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市，基本以专业园区为主，仅深圳就有17个项目。
深化
在中城新产业的企业文化里，Comp@ss（指南针）是核心竞争力的代名词。 刘爱明在创业初期的定位就有别于当时产业地产的模式，主张去招商化、强产业链，把公司打造成服务产业链上下游的平台，运营专业产业园区，形成一个有大有小、互帮互助的产业生态圈。 他将脑海里模糊的想法概括成6个抓手，包括创研机构、国际创客驿站、社群、资金平台、旗舰企业联盟、Comp@ss，其中Comp@ss将前五者统合综效，形成平台背后的平台。再到后来，抓手的内涵不断深化，在Comp@ss这一公共服务平台里，服务资源细分为技术、资金、人才、市场、联盟。 Comp@ss的外延也不断被修正，上一年见到刘爱明，他还介绍公司下设智能制造、生物医学、航空航天、物联网四个服务团队，每一个团队内部都称之为“Comp@ss”，Comp@ss的本质是产业公共服务平台。 到了今年，他反思，“智能制造”“物联网”这些概念太大，公司将智能制造细化成智能装备、智能硬件，后来集中发展智能硬件；“生物医疗”也宽泛，一开始细化到医疗器械，后来这个领域又分化成有源、无源、体外诊断…… “我们经常开玩笑，医疗器械未来要按医院的科室数量划分，有多少个科室就分多少类。” 中城新产业强调的是深度，总希望再专业、深入一点，刘爱明解释Comp@ss要做公共服务平台，服务平台往深入说是提供技术、资金、人才、市场，再具体说是形成可提供这些服务的产品。经过解构又重构的服务体系，每一个都被中城视为IP。 刘爱明呷一口茶，感慨现在园区越做越细分，像一个搞水泥砖头的闯进了工厂装配间，全是复杂与新鲜。至于客户群是否划分过窄，他并不担心，所谓爆款本不是所有人都接受，唯独受某一类人喜欢。 对行业认知多了，面前的创业者离地产远了，与产业就近了。 中城智能硬件加速器、天集社、北斗集群是中城新产业衍生的三个IP。中城智能硬件加速器于去年7月进行首次全球公开招募项目，硬件创业团队在产品全生命周期中旨在提供一站式加速服务。 至去年12月14日，第二座加速器——“碧桂园·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小镇对外开放，以AIoT为主题。其中，加速器的产品分析板块，将优秀智能硬件产品进行拆解，让企业了解如何通过优化设计降低成本。 “一个产品的成本，在设计阶段就决定了70%。”刘爱明解释，中城智能硬件加速器为了展示产品的结构、工艺、装配和成本，“对比”了不少产品。他的“对比”是指，把华为、小米手机，美的、西门子洗碗机等产品，拆解成一个个元件。 最近中城智能硬件加速器有了新的目标，他们想拆解一辆特斯拉，通过满屏昂贵的零部件，让客户最直观地洞察在哪些环节省钱，“部分产品能在设计阶段原基础上节省40%成本”。 刘爱明说，国内制造业要往提高技术含量走，不能光靠人工降成本。 制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售，刘爱明认为每个环节都有痛点，但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决。 中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点，给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务。 目前智能硬件加速器有8000多家企业，刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过：“加速器建立强服务能力后，就会有越来越多全国化资源主动对接，慢慢地就形成自我循坏。” 内生增长还表现在，垂直供应链服务平台“天集社”，最初只是一个微信小程序，中城没有为此做任何广告宣传。刘爱明认为，广告能带来的不一定是真正的客户。但靠着口碑传播，平台竟也聚集了1万多家企业，这多少被视作中城经营社群的小胜利，他希望这个数目能达到5万家。 今年春节前夕，刘爱明在朋友圈这样描述新一年：“2020年，Comp@ss产业运营服务进入深水区。” 在采访中，他提到最多的词也是“细分”“深化”。 “服务会随着产业越做越深，越来越有针对性，也越来越难。”但他又觉得，这并不影响自己创业的激情。
敬畏
中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口，碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作，比如碧桂园首个产城融合项目，华润置地首个产业地产项目以及在华南首个产业园。对外宣讲战略时，他们大多会说：“多元化是地产业创新的关键词。”有开发商高管问刘爱明，怎么做才能转型产业地产？刘爱明告诉他，做不了：“产业地产都是干苦兮兮的活，你们吃惯大鱼大肉的，咽不下产业这碗饭。模式、激励、文化要求完全不一样，这是开发商转型一大困难。如果真铁了心要做，也不是不行，像万科就收购了印力、入股普洛斯，找专业团队打理新业务。”他也经常给开发商朋友抛出问题：“你是为产业而地产，还是为地产而产业？”这一点非常重要，几乎是一次严肃的道路选择，而且不能兼得。“你要想清楚，要在产业的路上走到黑，才能赚到产业地产的钱，否则就不要干。”刘爱明喜欢用商业地产的案例让听者理解上述那番话，他的创业理念是做“产业界的恒隆、万象城”：“就是要经营能力很强，才能谈全国复制。万象城和恒隆广场做得再好，不还是挣租金和资产增值这两部分钱？”中城新产业一直对外传递“产业是目标，地产是结果”理念，亦即通过专业服务能力帮助中小制造企业转型升级，企业为中城的物业租金买单，最终公司获得租金回报及资产增值。刘爱明回忆，2002年还在万科任职时，做公司十年战略规划提出了千亿目标，被王石骂了一顿。他一开始感到一头雾水，后来意识到经营好公司才是目标，销售额只是自然而然的结果，从此便记住了“目标”“结果”的教训。创业下来，刘爱明很在意入驻企业的接受度与评价，“服务落没落地，是由客户说了算”。前两年，他们干脆在园区里做客户满意度调查，第一次调查差点不及格，他笑着说，第二次满意度涨了不少，大家就越做越有信心。有人会好奇，中城新产业能和大开发商合作产业项目，服务产品一个个落地，中间隐藏着什么财富密码？刘爱明说，公司的智能硬件加速器都是开放的，没有任何机密，背后是一套运营、服务体系。做产品本身不赚钱，要结合对应的商业模式才盈利。中城主要有三种模式，一种是重资产类型的小镇项目，比如和碧桂园、华润合作开发，此外包括一些自建自持的工业园；一种是轻资产代管，包括在深圳宝安、南山、坪山的园区，提供“租赁+产业服务”的空间经营；另一种是全流程服务，为开发商提供从前期产业定位、产业研究，政策建议、设计顾问到招商运营的服务。但除了全流程服务收取服务费，其它业务主要获取租金收益。站在第一个五年的拐点，中城新产业现在在思考，究竟要对未来制定什么目标。刘爱明的想法是，下一个五年围绕某一个具体行业扩张，做1到N，比如医疗器械在全国打造500万平方米营运面积。拓展专业领域规模，既实现知名度与市占率，又匹配已形成竞争力的Comp@ss服务体系。当然还有其它的盘算，他心里思索着如果在某个行业已形成产业集聚，可能会衍生出其它盈利模式，比如当下火热的科技投资，但这又是一个陌生的专业领域。今年6月5日，中城内部第一次召开科技投资项目评审会，对于这个自己五年都不染指的业务，刘爱明形容“九死一生”。“你要了解越来越深才能投入，否则还不如开赌场，如果真有特别好的原创技术，怎么会轮到你而不是那些牛人、牛企业？”他跟团队说，今年试探性投资1000万元，投不出去也无所谓，“完全是试水，哪一年决定开展我也不知道，没有时间表。”对于园区规模拓展，中城新产业也是慎之又慎：产业集聚有很强的规律性，难以凭空造一个新的产业区，因此必须严格从产业端出发，因地制宜落地项目。2018年起，中城明显收缩投资，轻资产项目聚焦深圳，此外考虑全流程服务输出，以及独立打造小镇。“要是敬畏都没有，觉得什么都能挣钱，什么都能颠覆，那（经营）就太难了！”“敬畏”二字，刘爱明是从十年的万科生涯学到的。王石说要敬畏大自然，登山不是为了征服；万科还敬畏客户，敬畏商业规则，甚至敬畏员工，在内部发起过员工满意度调查。所以刘爱明身上有明显的万科烙印，敬畏产业规律，也做客户满意度调查。5月，深圳市万行公益基金会成立，这是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会，王石担任名誉理事长，刘爱明担任第一任理事长，他对此解释说，烙印，是大家对万科企业文化的认可。王石曾经对上世纪90年代新兴企业的发展发表看法，认为关于“多元化”和“专业化”的争论，背后的要义是：如何形成一个合理的经营架构保证企业的持续增长和永续经营？万科为此走过了很长的探索之路。如今，轮到中城新产业探索了。“‘敬畏’非常重要，像我们做产业，聪明的办法太多了，但大多是不成立的。”刘爱明向我们重复这个观点。事实上，驱动他走窄门的是服务，保障中城发展的同样是服务，这是一个新兴企业家的创业故事。对于中城来说，扩大规模、投资科技、借产业做住宅是左右能不能赚大钱，但只有服务会决定它能走多远。
以下是观点地产新媒体对中城新产业董事长刘爱明先生的专访实录：观点地产新媒体：您意识到自己创业有五年了吗？有什么心得总结？刘爱明：肯定意识到了，所以说今年要总结总结。五年过得很快，我个人觉得还好，没那么大压力。产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前有一些想法，还是一路坚持下来了。当然一些东西不断地在迭代，但确实有一些想法没变过。我们对外介绍有一个PPT，核心的东西五年都没变过，包括聚焦产业运营没变，产业运营的核心要做一个服务体系，就是内部说的Comp@ss。园区怎么经营？还是希望提供一个好的针对业主的产业服务。大家还是综合性园区居多，我们是坚持做专业化的园区。在产业实践方面，很多产品落地了，这很重要。像我们原来都是搞房地产的人，能通过专业园区提供围绕业主的服务，所以这五年每天都在进步。另外是Comp@ss落地的过程，原来我们的提法是提供与中小制造业企业相关的技术、资金、人才、市场，但它们不落地。现在做得就很细分化了，比如做了智能硬件加速器，加速器里面有8000多家企业，各个环节的服务商我们都要拜访，把它们的特点梳理出来。这个加速器慢慢可以自我循环，因为有很强的服务能力之后，就有越来越多的资源主动加入进来，现在资源都已经全国化了。观点地产新媒体：智能硬件加速器所解决的痛点，主要是产业集聚和成本压缩？刘爱明：为智能硬件类企业提供围绕着生产的服务，这是其中之一，还可以解决它们的市场问题。我们做了一个天集社产品，实际上就是给企业找订单的，现在平台上聚集了1万多家企业。一个产品的成本在设计阶段就决定了70%，这跟房地产是一个道理，房子的图纸定了，成本的百分之七八十都定了，所以通过招投标压价省下的钱是有限的。国内能提供这种服务的公司不多，我们和新加坡公司成立了一个合资公司，提供很专业的服务，能在原来的设计基础上省下40%的成本。Comp@ss要落地，要把技术、资金、人才、市场这种笼统的提法，结合不同行业形成一个一个可以服务的产品，每一个都算一个IP。医疗器械和智能硬件就不一样，这是它们的行业特点所决定的。观点地产新媒体：商业模式方面，这几年中城新产业落地后有哪几种形式？刘爱明：做产业服务本身不挣钱，要结合商业模式才能挣钱。我们有几种商业模式，一是小镇项目，这是重资产业务，最开始和碧桂园、华润合作做小股东，现在我们也开始做大股东，还有一些工业地建好了经营。当然未来更多的应该是以小镇为主，因为产业更好集聚。第二是轻资产，实际上就是租赁，有人说这个业务是二房东，其实本质的区别就在于提供了什么服务。我们提供的恰恰是产业方面的服务，比如宝安、南山、坪山的园区。第三个是专门做全流程的服务，现在跟华润、中海、保利、奥园有一些合作，实际上就是他们的产业项目，我们提供从头到尾的顾问、咨询和招商运营服务，从前面的产业定位、产业研究，到政策建议、设计顾问、招商运营，提供全流程的服务。我们建立了服务能力之后，做这几块业务才能挣钱。观点地产新媒体：您觉得现在公司是否处在快速发展时期？在业务扩张的同时，怎么保证组织效率、模式不被稀释？刘爱明：还没有把这一块作为主要目标，设定业务上要多么快的扩张。产业本身是急不得的，我做了几年，体会很深。其实跟商业地产一样，一个商场从开业到稳定运营至少要3-5年，从买地开始算起至少5-8年，一旦过快就容易出问题。产业的时间更长，一个产业园区要想稳定下来，从建好之后到运营要5-8年，加上建设期基本上就是8-10年，否则稳定不下来。所以做产业和住宅完全是两码事，要有一个长期的心态。体系要不断地完善，这几乎是一个永无止境的过程。产业地产就像一片森林，需要让灌木、乔木不断地长，一段时间后才能形成一个完整的产业集聚。对我们来说，核心还是要搞扎实服务体系。如果说有什么规模上的目标，我最近也在想。现在有Comp@ss服务，上面衍生轻资产、重资产、全流程服务三个产品，下一个五年可能围绕着某一个具体的行业，例如医疗器械，能不能在全国打造500万平方米的运营面积。观点地产新媒体：中城新产业今年提到产业运营进入深水区，就是要往纵深方向发展？刘爱明：我们文化当中一直在提往深去做，特别是现在这么一个经济形势，服务能力很重要，服务于你的客户的痛点，这也很重要。但是要聚焦，不聚焦、不往深做，一招打遍天下、赚快钱的时代已经行不通了，现在很多创业的群体都用这种心态，我觉得很难成功。观点地产新媒体：中城此前在招聘公告中提及，想要传统地产跟科技产业结合在一起的人才？刘爱明：那是因为我们还有一部分房地产传统开发业务，我原来干这一行的。现在挣钱的那几块业务都跟空间有关系，核心竞争力不是地产，是产业服务能力，但是挣的是地产钱，通过租赁房子收租金差或者持有经营产业园，收取租金并享受产业园资产增值，目前没有别的盈利模式。正如我原来一路说的，产业是目标，地产是结果，这两个也不能完全分开。人就要两边都懂，只懂产业不懂地产不行，只懂地产不懂产业也不行。 观点地产新媒体：所以到现在还是认为产业不赚钱，地产赚钱？刘爱明：这个我从来就没回避过，产业服务可能会挣点小钱，或者是赔点小钱，但是指望挣大钱是很难的。因为提供的是个性化、低频的服务，不是共性的、高频的服务，特点决定了这套服务在社会上没多少人做。中城为什么做？因为我把服务和园区结合起来，挣园区的钱，大概就是这个逻辑。例如智能硬件加速器，在业界也没什么秘密可言，做这个是因为和某个业务结合起来，这就是跨界。你能找到一个赚钱的路径，用这个作为核心的服务能力，然后赚地产钱。观点地产新媒体：除了获取租金和资本增值，中城有没有考虑过嫁接更多的盈利模式？刘爱明：以后会有，未来还有一类挣钱，可能挣的是生态的钱。生态这个词被用烂了，但它是一个好东西。未来五年中城想在某一个行业做到很大影响力，比如说医疗器械行业，拥有三五百万平方米运营面积，一旦形成强服务能力，就可能会出来好多其它模式，比如现在比较热的科技投资。过去五年中城都没做科技投资，因为我觉得那是世界上最聪明的一帮人干的事，对行业没有足够的了解，就赚不了钱。前段时间我们第一次开科技投资的会议，只是立项会，拿出四五个标的选择一个方向进行深化。科技投资要了解很深才能投入，我总是对外说这个行业赌的是风险，投资是风险，还不如开赌场赚钱容易。观点地产新媒体：过去两年开发商都陆续发出“焦虑”“活下去”的声音，在产业地产领域有没有这样的情况？中城有没有感到行业压力？刘爱明：2018年下半年开始，公司有一些投资非常谨慎，比如现在的租赁园区，也就是轻资产项目更多是在深圳落地，即便是深圳也很慎重，有些地方没有足够产业资源。对于市场的巨变企业确实是很难抵抗，没有更多的应对措施。中城在全流程服务这一块业务上，去年开始提，今年会做得比较大，因为央企等大企业要做产城融合项目，公司为它们提供服务，这也是应对的措施之一。我对比过不同行业，房地产是非常好的，其它行业很长一段时间内都比不上，如果开发商焦虑了，那大部分行业都会焦虑。就产业地产而言，行业还在初期发展，竞争激烈程度不及住宅，公司一开始有清晰的打造核心竞争力的目标，所以相对有优势。越是世道不好，越是基于客户的东西才有价值，所有的商业模式最终都是这样，要看你给客户带来什么。观点地产新媒体：如果让您总结，中城目前有没有明显短板或缺陷？业界有声音认为，公司需要足够的产业空间才能形成产业集聚，对此怎么看？刘爱明：这说法是对的，所以下一个五年，我们计划在某一个行业、某一个方向要做到三五百万平方米。这里有一个逻辑，Comp@ss的服务能力和规模是相辅相成的关系，没有很强的服务能力，就形不成规模。反过来说，没有很大的规模，服务体系也养不起，因为服务有成本。所以说，强大的服务体系也要有规模，我主张在这个方面先强后大，不能先大后强，运营不够扎实，谈规模句太危险。观点地产新媒体：您在分享一些企业经营理念时，会列举在万科工作的经验，万科也是中城的股东之一，您本人也跟前万科职业经理人保持密切联系，“万科”究竟意味着什么？刘爱明：我们最近搞了一个万行公益基金会，自己起名叫“万行者”，这个基金很有意思，是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会。这个事情能办成，我觉得是因为大家非常认同这个企业，离开万科的人身上一定会有一个烙印，这个烙印就是万科的企业文化。敬畏这两个字是从万科学来的，王石登山，他说要敬畏大自然，不是去征服。敬畏的近义词是尊重、顺从、顺服，别试图挑战很多东西，不要挑战客户；要敬畏客户，敬畏商业规则，敬畏员工。我也谈敬畏，要敬畏产业规律。敬畏非常重要，像我们做产业，聪明的办法太多了，但大多是不成立的。
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