乐居胡佳杰 发自上海 近期上海土地市场“入伏”，众多知名房企混战之下，11幅宅地成交楼板价创板块新高，涉及虹口、嘉定、青浦、浦东、奉贤、闵行、杨浦多个区域。更为值得关注的是，经此一役，上海宅地楼板价TOP3接连刷新了2位。

11幅地价创新高 TOP3换代

近期，上海宅地土拍市场火力十足。

乐居统计发现，近期上海出让的11幅宅地成交楼板价创板块新高，涉及虹口、嘉定、青浦、浦东、奉贤、闵行、杨浦多个区域，详情如下图。

其中，杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）以成交楼板价8.58万元/平方米新晋上海宅地楼板价第二，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块以成交楼板价8.11万元/平方米新晋上海宅地楼板价第三。

至此，上海宅地成交楼板价TOP3有2位刷新纪录。

而2016年出让的静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，以10.03万元/平方米的楼板价，仍稳坐上海最贵宅地楼板价宝座。

房企大乱斗

从供应层面来看，这一现象与今年上海土地市场开闸放水密不可分，尤其是近期出现了不少地段较好的地块，更是引发房企豪掷万金、群雄逐地。

例如，此次拍出的杨浦江浦宅地，就吸引了5方参与竞拍，其中2方都是各由2家房企组成的联合体，实际上一共有7家房企参与。又如，此前的青浦夏阳宅地吸引了8家房企参与，杨浦定海宅地吸引6家房企参与等等。尤其是一些热点宅地，更是经过了数家房企近百轮甚至超百轮的鏖战。

从7月的情况来看，不少房企拿地意愿强烈，参拍次数的前10位，门槛是2次，参与次数最多的是金茂，7月参与了5场上海宅地土拍。

7月上海房企宅地金额前十门槛为13.65亿元，拿地金额最高的是金隅，以总价69.2亿元，夺得了目前上海宅地楼板价第二高的杨浦江浦宅地。

多重因素引发热度

第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陆云生指出，近几个月来，上海土拍市场热度持续升温，不但参与竞拍的房企增多，同时大量地块的溢价率升至30-40%之间，这是多方面因素的综合结果。

第一，土拍规则的变化，从之前执行了多年的招挂复合模式，开始出现松动；如竞拍入围者企业数量的增加，使得更多的企业参与到土拍中，也增加了竞争的剧烈程度，土地高溢价也就在情理之中。同时，新的土拍规则中也优化了对房企资金冻结、自持比例等的要求，对企业来说都是相对利好的变化，就更进一步催化了优质房企参与拿地的积极性和决心，也助长了溢价率的提升。

第二，地块本身较为优质，以7月成交的地块来看，不乏虹口、杨浦、前滩等位于内中环附近的优质地块，也有位于奉贤新城、嘉定菊园、青浦新城等郊区新城内的热门板块。这些地块周边的历年供应较为稀缺，同时购买力又非常强劲，所以造成这些地块入市后的抢手局面。

第三，今年金融货币政策宽松，楼市表现良好，反馈到开发商层面对未来的市场预期上升，故纷纷开始在土地市场进行储备，更好的抓住市场机遇。

谈及未来，陆云生表示：“乐观的估计是，优质地块仍然会有较好的溢价空间。但还要综合一些其他因素来看，比如未来整体经济走势，当经济走势良好，房地产预期上升的情况下，才会促进开发商积极的拿地，并愿意付出更高的地价。另外还有政策面的因素，如深圳、杭州等国内头部城市近期都加码了楼市调控，如果未来上海楼市过热，不排除政府出台限制性政策的可能性，对高溢价土地来说也会有所打压。”

此外，中国房地产数据研究院院长陈晟认为：“出现这一现象，首先，主要是以上海为核心的长三角区域价值进一步凸显，成为开发商非常关注的、能够形成一定利润的区间。其次，在疫情之下，政府宅地出让设置的条件相对有所宽松，是获得上海这样超一线城市土地的好时机，土地热度显现。但是，我觉得还是要稳控地价，促使整个楼市维持平稳健康发展的状态。”