| 3月5日：业内称土地与货币成房价上涨推手 |
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| 发布时间：2013-3-5 11:08:25 来源：新浪房产 |
“楼市调控肇始于2003年121文件”，迄今已走过十年。在这十年中，房地产行业经历了多轮调控，然而，房价似乎陷入到“越调越涨，越涨越调”的怪圈之中。 业内人士认为，中国楼市的主要问题不是房价上涨，而是上涨速度过快及上涨幅度过大。城市化、人口红利、刚性需求、资源配置不均衡等原因，固然能在一定程度上推高房价，但却不足以令房价飙升至此。中国房价畸高的最根本原因在于土地被政府垄断，以及货币超发。
土地与货币成主要推手
2004年“8·31”大限之后，政府就成了土地出让的唯一代理人。政府还设立了一项前置条件，唯有国有土地才能合法入市。也就是说，农村集体用地首先要变身为国有土地，才能卖给开发商。
而对于土地制度的改革，中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，土地制度改革应当从农村土地确权开始。“政府已经着手完成土地承包权、集体收益权的合法流转工作，农村土地能够合法地流转有利于增加土地的供应。”
时至今日，土地仍然是地方政府财政收入的主要来源，对于土地财政的依赖使得地方政府希望土地能卖个好价钱，地价因此不断攀升。全联房地产商会会长聂梅生认为，现在中国只是政府供地，没有市场供地，如果能形成另外一只手，市场供地和政府供地之间有一个竞争，有利于平抑地价。
其实，在这十年中，房地产调控难免遇到各种复杂的情况，就像2008年的全球金融危机导致调控政策的中断。2008年的经济危机下，政府的4万亿投资不仅使房价快速上涨，而且使房地产行业成为拯救经济的重要行业，实体经济的不景气使大批资金涌入房地产行业，由此带来实体经济空心化的危险。
“宽松的货币政策的确使房地产调控的难度加大，”陈晟向记者表示，“我们计算发现，M2存量达到90万亿元，而房子的总价值与M2存量差不多，从中也可以看到，如果没有房地产的吸纳，通胀的水平可能远远不是今天这样。”
中国房地产研究会会长陈国强认为，快速的城镇化，宽松的信贷政策都使得房价上涨成为必然，这并非房地产调控所能抑制。
贫富分化加剧
在经历了多轮调控后，调控本身的杀伤力已逐渐削弱，不少人认为调控的效力只能延续一年左右，之后房价就会出现反弹。
有机构盘点十年房价，结果显示，北京的房价2003年均价4456元/平方米，2012年达到20700元/平方米，涨幅365%；上海的房价十年间甚至上涨500%，2001年均价3500元/平方米，2010年达到21000元/平方米。如果深究上述城市热点区域的房价，涨幅显然不止3倍或5倍。而2012年全国城镇平均房价5791元/平方米，2007年为3445元/平方米，上涨68%，年均递增10.9%。
显然，调控下房价依旧上涨使得手中有房的人的资产以年均10%的速度在不断地升值，这也使得人们总抱着“买涨不买跌”的想法，耗尽几代人的积蓄也要买房。
“房价不断上涨确实使手中有房的人拥有了大笔的财富，随着房价的上涨，有房者手中的资产在不断增长。从另一方面来说，财富确实集中在了一部分人手中，而对于手中无房的人来说，无法享受到这部分资产的升值，只能寄希望于政府的保障房。”陈晟表示。
如今，虽然经过调控之后，房价收入比有所下降，但是在2012年仍然达到7.3，2012年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差5倍之多，买房对于大多数人来说仍然是一个不小的负担。
“在买房过程中，确实存在购房不公平的现象，资源配置出现扭曲，导致房产集中的程度和速度存在不合理的问题，但是这也不是单纯由房地产调控造成的，背后还有体制机制的原因。对于未来的房地产调控政策来说，应当更加强化公平的购房原则，注重刚需性购房者的买房需求，抑制投资投机的购房者。”陈国强向记者表示。
强压需求效果不彰
对于调控政策，任志强一贯的观点是“市场会战胜调控”。新国五条出台之后，任志强表示，如果没有建立房地产市场的长效机制，如果不能建立市场的长期预期，市场永远不得不依赖短命的行政调控措施而扭来扭去。
而陈晟则认为，过多的行政干预确实有扭曲市场信号的问题，但是在短期内抑制房价过快上涨的目标下，只能采取这样的行政手段，这是政策的取舍，并不代表政策水平不够。
纵观十年的调控政策，强压需求显然是调控政策的核心。
事实上，对于供需失衡一直是业内人士认为房价最终会反弹的重要原因。任志强就表示，2013年不管现有调控政策是否改变或调整，供求关系都在恶化而不是好转。2012年的土地供给出现了严重的负增长，没有充足的土地，再加上拿到土地后的必要周期，2013年的开工总量必然只可能减少而不可能增加。
高和资本董事长苏鑫也认为，房价上涨过快的根子在于供应增长太慢，无法满足市场需求。而抑制需求的思路，虽短期见效益，却难彻底根治。必须进行更多的顶层设计，更多运用长效机制，房地产调控才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。
当然，经过十年调控，政府也积累了大量经验，有迹象表明，政府正在从抑制需求向增加供应转变。
陈晟认为：“接下来，政府应当加强对供应的有效管理。在增加供应方面，之前做的确实不够，因此导致调控过后，房价反弹成为必然规律。现在政府已经有所意识，加大了土地的供给力度。”
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