【华创地产：关于地产股近期调整和未来走势的判断】目前市场对于地产股的担忧在于：1）新政府清理地产泡沫；2）钱荒导致资金链紧张；3）QE退出影响海外融资。我们认为： 1）本轮流动性收紧和去杠杆的主要对象是银行和政府；2）阶段性和结构性的资金收紧对上市房企影响有限；3）“稳地产”是“稳宏观”的关键，调控政策将以不伤害实体为底线，继续加码的可能性较小；4）短期看，地产基本面的支撑力仍在，长期看，逐步回归市场化将导致行业分化，优秀企业仍能持续成长；5）本轮下跌由恐慌情绪引起，目前板块估值极具投资价值，强烈推荐。个股方面，推荐业绩增长确定性高的万科A、金科股份；具有独特商业模式，成长能力极强的华夏幸福。

市场对于地产股的担忧：

1、此轮当局的目标是要挤破房地产泡沫or控制房地产泡沫？

2、银行钱荒影响资金供给，中小房企资金链恐断裂

3、QE退出，龙头房企海外融资渠道受阻

我们的理解：

1、此轮流动性收紧和去杠杆的对象并不是房企，是给地方政府降杠杆：近几年银行新增表外业务两大投向是融资平台和地产信托，从收益和风险角度来衡量，地产信托偿付风险远低于融资平台，资金使用效率远高于融资平台。去年以来，存量规模巨大（10万亿左右）的融资平台开始陆续到期（2013-2015三年到期50%）。而由于当初是运动式的投资，其中相当部分项目的现金流是无法覆盖本息的，为了避免坏账率的提高，银行普遍采取展期续期等时间换空间的方式，这在本质上挤压了实体经济的实际货币供应量，这也是为什么M2增速并不低，但大家却觉得很缺钱的原因之一。新政府上台，意识到了时间换空间未必能解决问题（无效率的投资太多），与其承担2-3年后出现危机的风险（届时责任说不清了），不如当下立马开始着手清理烂摊子。所以，我们认为这一轮中央的目标就是让地方政府去杠杆，最终的结果可能就是地方政府融资平台违约率提高（不再展期了），银行不良率提高，本质上就是地方政府和银行共同为过去的投资冲动买单。在这个大背景下，我们并不认为地产行业的融资会受到很大的影响（短期略有影响），甚至中长期来看，开发贷、特别是按揭贷款作为一种风险收益比较高的资产，会得到银行政策更多的倾斜。

2、未来地产行政调控继续加码的可能性小：1）在地方政府降杠杆背景下，稳地产是稳宏观的关键所在，为了守住经济增长的底线（季度增不低于7.5%），仍将寄望于地产投资增速是有相当高的诉求；2）从新一届政府的多次表态来看，房地产调控去行政化回归市场化是大势所趋，限购政策的退出只是时间问题，房地产税试点范围扩大也将有利于行业的长期健康发展。

3、房地产是资金密集型行业，供求两端对于资金都非常敏感，但是短期的、结构性的资金收紧并不会对地产企业产生深远影响，甚至对于当期利润的影响也很有限。近期部分银行按揭额度确有收紧，但这只是银行阶段性流动性紧张导致的暂时现象，并不是政策导向的变化。QE退出确实会推高龙头房企海外融资的成本，并不会改变行业趋势，也不会大幅侵蚀利润。（有海外融资能力的A股标的很少）

4、地产有没有泡沫值得商榷，但是地产泡沫的破灭却是经济不能承受之痛，我们更倾向“控制地产泡沫”的说法：1）宏观来看，开发贷、按揭贷、与土地关联的平台贷款存量规模的总和巨大（约20万亿），房价的深幅下跌势必导致银行不良率飙升，引发经济危机、金融危机；2）微观来看，房产资产普遍占中产阶级家庭（人口2亿左右）总资产比重50%以上，房价下跌会导致中产的财富收缩，并引发循环冲击。

结论：地产基本面支持力仍然存在，流动性紧张只是阶段性问题，未来政策将以稳为主，回归市场化之路会导致行业分化，真正优秀的企业仍能持续成长。本轮下跌由恐慌情绪引起，目前板块估值极具投资价值，强烈推荐！个股方面，推荐三类股票：1）增长确定性高、估值低的全国龙头，万科、保利；2）销售增速显著高于行业的区域性龙头，金科股份；3）具有独特商业模式，可持续成长能力极强的华夏幸福。